【导读】：以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
“逾期交楼都快两年了，听说施工单位已经起诉，盖好的房子全都被查封了。”
“现在每月还着房贷，要是房子没了，那我该怎么办？”刘小姐在电话那头掩饰不住的焦急。
四年前，刘小姐按揭购买了某开发商的一套商品住宅，原定2021年初交楼。因开发商债务爆雷叠加疫情原因，该楼盘迟迟无法竣工交楼。
*款贷**银行、施工单位和材料供应商等都向法院起诉了开发商，并查封了涉案房产和在建工程。
“一个做工程的朋友告诉我，施工单位好像对房产享有什么优先权？”
“施工单位享有建设工程价款优先受偿权；另外，银行一般还对项目享有抵押权。”
“法院要是把房子拍卖，银行和施工单位再把钱分走，我岂不是人财两空吗！”刘小姐越来越焦虑了。
“别担心，您的权利比他们的权利的优先级更高！”
“什么是优先级，您详细给我说说。”刘小姐看到了一线希望。
简单的说，这里主要涉及三项民事权利，即银行的抵押权、施工单位的建设工程价款优先受偿权、以及刘小姐的房屋交付请求权。
（一）抵押权
我国《民法典》第三百九十四条规定了“抵押权”，即债权人对于债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
在抵押法律关系中，银行是抵押权人，开发商是抵押人。当开发商未偿还到期*款贷**时，银行有权就抵押房产拍卖的价款优先受偿。
（二）建设工程价款优先受偿权
我国《民法典》第八百零七条规定了“建设工程价款优先受偿权”，即发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
在建设工程施工法律关系中，开发商拖欠施工单位的工程款，施工单位有权要求拍卖该工程，并有权对拍卖价款优先受偿。
（三）房屋交付请求权
“房屋交付请求权”，即商品房消费者以居住为目的，购买房屋并已支付全部价款时，主张房地产开发企业交付其房屋的请求权。
这三项民事权利同时出现时，哪个权利最优先呢？
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，施工单位的建设工程价款优先受偿权比银行享有的抵押权的优先级要高。
但当这两项优先权遭遇到“稳民生”的房屋交付请求权，立刻显得黯然失色。
2022年7月28日，*共中**中央政治局会议提出了“保交楼”的工作任务。为保护商品房消费者的居住权，最高人民法院于2023年4月20日出台了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，规定房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
当然，若在房屋确实无交付可能的情况下，商品房消费者也可以主张将购房的价款全额返还，该价款返还请求权也是当然优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权的。
“我明白了，抵押权优于其他债权，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权。对不对？”
“是的，您不但人长得漂亮，还这么聪明！”我笑着调侃。
“我享有的房屋交付请求权的优先等级最高！”刘小姐脸上乐开了花。
（未完待续……）
