自今年3月起，成都二手房的成交量已持续6个月在12000套以上，近3个月更是均突破了 15000套。从市场整体热度来看，今年成都二手房的单月成交量已刷新过去近10年的最高记录，更是在全国走出了独立行情。
而从各小区的成交热度来看，小全全注意到光华新城片区的二手房成交热度不止在温江，在全成都也居榜单前列。
在好好选房最新的成都小区成交活跃度榜单中，位于光华新城的合能珍宝琥珀及佳兆业丽晶港均位列榜单TOP12;在温江小区成交量排行TOP6中，光华新城的小区占据了3席。
那么，从区域市场来看，为何光华新城多个小区的二手房成交热度能居于全成都的前列？
区域新房存量走低
需求推高二手房市场
回顾光华新城的发展，区域住宅开发大致分为了两大周期，区域住宅产品也逐渐实现了从刚需到改善的全面升级。
2016年之前，区域开发集中在光华大道沿线。这一时期引入了万科、合能等房企入驻，住宅项目的开发，以纯高层、“高层+别墅”的高低配产品为主流，高层契合成都整体的刚需市场环境，墅类产品则奠定了早期的改善居住环境。
2016年到2019年，光华新城低密土地的集中出让，加速促进了区域新房住宅品质改善爆发。3年间，在江安河以南、光华8线以北的光华新城核心区，即在公开市场出让成交了11宗住宅类用地，金科、中南、新尚置业、德商、佳兆业、雅居乐等房企纷纷进驻。在2-2.5的容积率下，新房项目产品形态以洋房、“小高层+叠墅”为主，改善品质显著提升。
▲光华新城核心区2016-2019年出让土地及呈现项目
随着多个改善项目的去化，不仅自2021年以来光华新城核心区已再无全新项目亮相，且新房住宅存量也逐步走低。目前，光华新城核心区仅雅居乐锦尚雅宸、凤溪院子及隆基泰和紫樾锦西府还剩少量住宅房源。
而从二手房成交热度榜单前列的三个小区位置分布来看，正分布在江安河以南、光华8线以北的光华新城核心区。可以说，在区域新房住宅市场全面改善化且存量渐少的市场现状下，二手房市场自然成为购房需求的去向。
占位西向城市轴线
城市生活品质高、氛围熟
沿着城市轴线买房，正成为越来越多购房者的共识。追求国际范的“快生活”，会齐刷刷地把眼光投向南北轴线天府大道；热爱更有生活味的“烟火气”，则会更偏爱宜居的人文主轴，东西向轴线光华大道正是这样的城市主轴。
▲图源@温江交通
自二环路向西延伸，串联起青羊与温江，光华大道是连接城西与市中心的交通主干线，更是成都聚集“名校”最多的一条教育轴线。
“学校光环”让光华大道成为成都城市教育功能的核心承载区，也让沿线的城市品质逐步增强。学校、道路等公建配套的完善，叠加城市开发的快速推进，让光华新城成为了光华大道上的热门置业板块。
发展历程已达十多年的光华新城，已不仅是成都向西的第一站，并在醇熟生活配套的加持下，成长为“西成都”的商业中心、生活中心。
▲图源@金温江
交通配套上
光华大道将其与市中心紧密的联系在一起，随着地铁4号线的通车，光华新城与市中心的通勤时间进一步缩短。
交通通达性全面提升，而在生态、商超、住区以及产业的融合之下，“公园里装着城市，城市里装着公园”成为区域公园城市生活的真实场景。
在光华新城核心区，围绕着350亩的光华公园，中心位置设置了地铁站点，一公里范围内则聚集了新光天地、合生汇、伊藤洋华堂、家乐福、永辉超市、盒马鲜生、大润发等一大批已经营业的大型商超。
▲图源@金温江
此外，光华新城高品质的生活场景，还在江安河绿化带以及更多的教育、医疗配套的支撑下，更加丰富而亮眼。
医疗配套上
区域内有成都市第五人民医院（光华园区）、温江圣母妇产医院等医疗配套，为居民健康护航。
教育配套上
除了备受全成都关注的优质私立学校外，还落地建成了温江区鹏程幼儿园、成都市温江区政通小学校、温江区鹏程小学、成都市温江区光华实验中学等多所公立学校，且在十四五规划中还将推进建设多所公立学校。
目前，温江正围绕“两河一心”，统筹江安、金马两河沿岸开发建设。以文庙片区更新为核心推动“旧城复兴”，在充分利用江安河、金马河沿线资源的基础上，营造幸福美好新场景。
而贯穿光华新城的江安河正规划打造江安河活力新潮消费带。片区通过空间更新、场景营造，实现了江安公园的提档升级，植入了创意海底世界主题投影秀——“星辰水岸”、成都户外音乐啤酒季暨“活力江安河·新潮啤酒季”等活动；在江安河畔，以留灯书屋为代表的一批生态水岸空间与亲水休憩场景正依次呈现，让温江生活在这里呈现出了更幸福的烟火味。
▲图源@金温江
再回看二手房成交热度榜单前三个小区所在的光华新城核心区，不仅有光华大道、光华8线两条东西向城市主干道直达3环，还被4号线、17号线两条已开通地铁线路包围，让该片区与天府锦城、金融城两大城市主中心的通勤距离大幅缩短。
同时，该片区不仅可近距离享光华公园商圈配套，且片区内还有湟普国际等商业综合体处于在建中，未来商业能级还将更强。在现有的优质教育配套及成熟的生活氛围之上，随着更多规划公建配套的落地建设，未来区域的生活品质将再度提升。
可以说，光华新城核心区二手房成交热度高，除了新房市场的需求挤压外，还有来自于区域自身区位优势及高品质生活的吸附力。
核心区土地存量见底
待入市地块占据“天时地利人和”
开发住区成型、生活配套醇熟、宜居属性强，让光华新城的区域价值备受认可购房者及房企的认可，且房地产市场持续活跃。
但也正因为此前的集中开发，让核心区域土地的存量肉眼可见的走低。
2020-2021年两年间，光华新城核心区内仅出让成交了一宗住宅类用地；2022年，区域终于重启土地闸门。当然，从区域可出让土地存量来看，进入区域的机会实际上已“屈指可数”。
▲黄色框线为光华新城核心区可出让住宅/商业用地，红色框线为规划的公建配套用地
不过，据悉光华新城核心区近期将推出一宗占地约106亩的宅地入市。在区域既有的土地及可售住宅存量背景下，该地块的入市，可谓占据了“天时”。而从土地的地理位置来看，“地利”的优势突出。
该地块位于西部文化城西侧，周边社区道路完善。该宗土地为住兼商用地，容积率仅2.0，距离地铁4号线涌泉站及17号线明光站均在1.3公里范围内，交通便捷。
此外，宗地周边地块均已开发完成，住宅小区已入住，1公里范围内即有温江鹏程幼儿园及小学、温江区涌泉学校、温江区嘉祥外国语学校、成都市温江区新世纪光华学校等多所学校，生活氛围浓厚。
再从整个区域的潜在需求来看，地块则占据了“人和”。
据七普人口数据显示，温江常住人口达到96.79万人，超过青羊、锦江等主城区，较2019年人口增长42.33万人，具有良好的人口基础。
同时，尽管温江新房市场成交结构发生改变，2021年成交产品总价段200万以上产品需求显现，占比达到24%，但住宅总价段仍与主城区有着明显梯度。这促使光华新城发展成为了主城区客群主要外溢的区域。
综合来看，这宗百亩宅地，是光华新城核心住区最后难得的“方正”地块，占据了“天时地利人和”，房企更应把握机会。