云梦，小雨，气温5—10度

看着窗外，她淋着雨

云梦，晴天，气温0—13度

看着窗外，她晒着太阳

时间过得真快，一晃在这里困了快二十天

伴随着，是自己的爱车，第一次停了这么久没动

这段时间里，多亏丈母娘年前囤积了大量的大米、饺子、圆子、牛羊肉、面条、香肠……

偶尔出去买了些饼干、水果、方便面……还有两瓶百事可乐

然后，女儿通过互联网学习和娱乐、老婆抱着手机不放、老丈人看电视、老亲娘做家务并和微信同学群聊天

总而言之，足不出户的生活，不得不慢慢适应了

自打有幸开上车以后，从来没想到有一天汽车会离开自己的生活

车轮上的日子，让我们的生活半径能够放得特别的大

比如说在江夏上班，很有可能把房子买到沌口

或者说住在汉阳，却把孩子送到武昌去上补习班

当然，目前禁行的私家车、公交车、地铁是战时状态，极小概率的事件

但是，各位仔细想一想，平日里是不是也都是能不开车尽量不开车

什么堵车、停车、喝酒之后不能开车要找代驾、遇见蹭车的也只能忍气吞声

……

今天，让我们脑洞大开的聊一聊

如果在没有汽车的情况下，该怎么买房的问题

01

就目前武汉刚需及刚改的选择区域来说，优选排序如下：

第一选择，肯定是后湖、四新、白沙洲

第二选择，也就是武汉经济技术开发区、光谷东、花山、东西湖、阳逻

第三选择，汉南、梧桐湖、葛店、红莲湖、郑店、前川

每一种选择，都对应着相应的房价及人群

所以，也有必要每组选择都拿一个区域出来，举例子说明

第一选择里的四新

就该板块来说，已经入手的朋友，应该很少是在区域内上班的，也就是说区域内的自发需求或者是原住民回归，数量很少

因为四新就是农场改建而来，不存在*迁拆**

此外，尽管四新已经陆陆续续建成很多写字楼的公建配套，但是商务氛围还需要养，办公的人群不多

这么看来，四新的房子，之所以被买空

还是因为价格便宜，距离主城很近，尽管被砍掉了两条地铁，但是路网发达，自驾车的通达性较好

一类是汉阳主城的外溢，比如老秦

在钟家村住习惯了，但是区域内的房价比较高，想换个大点的房子，之能选择四新了

一类是三环外住进三环内的首选，比如老秦的同事

之前住在文化大道，为了住得更加靠近市中心，优选四新板块

实事求是的讲，目前在四新居住的上班族，没有车可能是寸步难行的

仅有的几路公交车，早晚拥挤得是前胸贴后背

自驾车的会好一些，当然也免不了月湖桥及知音桥的堵车

这么看来，没有车在四新、后湖、白沙洲基本是行不通的

（图说：汉阳四新方岛鸟撖图）

第二选择里的光谷东

除开投资客外，大部分是区域内的高校毕业生、高新企业的IT人士，也就是区域内的原生购买力

尽管区域内的生活配套相对匮乏，但是投资客不在乎，他们看的是五年之后的市场

小米之类的IT企业，工作繁忙并配有员工食堂，下班之后骑个车或者散步回家也就当是健身了

所以，第二选择里的板块，没有通勤车辆也是不会影响楼市的供需状态的

因为各自都会有产业的支撑，比较健康

第三选择里的梧桐湖

在这个区域买房的，无论是投资还是自住，都是着眼于十年后的未来的

有钢丝，可能就是在北上广深打工的蓝领阶层，20岁多点

在大武汉买个房，在外辛苦拼搏几年，回武汉定居，也不着急入住

有投资客，5000元\平入手，每年房价涨个5%，10年之后能够以7500元\平出手，达到资产保值的目的

在第三选择里去谈入住之后的车辆问题，显得有点多余

毕竟十年之后的变化，真的太大了，难以脑补

02

通过以上分析，可以归纳出如下观点：

第一，投资客买房，不需要考虑入住之后的交通出行问题

第二，刚需及改善型客户，不想通过自驾车或者公共交通出行的，要看住宅周边有没有就业机会了，也就是有没有产业

第三，除了就业因素外，住宅周边是否步行可达学校、医院、商业中心、公园，也是需要重点考虑的

这样一来，顺理成章的推算出没车的情况下，我们能够买房的几个板块和方向

刚需客户，买在工作单位周边，比如数谷、光谷东、武汉经济技术开发区……

所谓刚需客，基本上是买来结婚的，暂时不需要考虑小孩出生之后的一系列问题，先上车再说

相对比较简单

改善型客户，买在老房子的旁边

何谓改善型，大概率的是因为孩子出生，原来的房子显得不够住了

并不是因为老房子的地段不好

孩子出生、长大，学习的书籍、衣服，需要的空间会越来越大

另外，如果两口子都是上班族的话，可能也需要老人来帮忙带孩子

三口之家会变成五口

常规如老秦的做法是，退而求其次，到距离首套房相对位置较远但能够接受，房价也比较便宜的地方，买一套大一点的

依旧享受着首套房的地段红利，比如说小孩上学啊、根据需要偶尔两边住啊

同时，也解决了空间不够的问题

也就是慢慢从首套小房子，向首改的大房子过渡，中间的润滑剂是车辆

比如，四新招商樾望与钟家村世茂锦绣长江的距离为8.4公里，但是车行时间仅为12分钟，距离虽长但开车方便

如果不想开车，那么改善型客户的选择方向肯定是在首套房周边

这个改变，相对的复杂一些，有些意义，值得我们专门来分析一番

03

假如，改善型客户的选择方向，基于不使用车辆作为通勤工具，一切以步行可达的范围

那么，只有三个选项

1、同小区或者周边的大房子

2、同小区或者周边的小房子

3、同小区或者周边的公寓

一个个的来了解

同小区或者周边的大房子，还是以老秦自身为小白鼠来刨析

首先，总价会比较高

改善的逻辑在于更大的面积，因此无论单价如何，总价都不会太低

一般的购买行为，是置换，也就是卖掉小点的首套房，添点钱换套大的

这样一来，一买一卖之间就会存在过渡期，这个是很麻烦的事情

其次，住在一个小区或者一个地方久了，对于优点视而不见对于缺点一目了然

所以，总是会觉得别的地方或者小区比较好，自己的小区什么物业管理、建筑质量、周边配套会低人一等

所以，如果真的能够下定决心置换的朋友，也很少会买在同一个小区的

买同一个小区或者周边的大房子，这个可能性不太大

同一个小区或者周边的小房子

这一点呢，也就是1+1是否大于2的问题了

一套200平的大平层和两套100平的中小户型

一家三口或者五口人居住，到底哪个住得更舒服

真心话，这个说来也蛮惭愧，老秦还没住过大于100平的房子，还不太有发言权

但是，如果有父母来帮忙带孩子，在同一小区或者周边买一套中小户型，让他们居住，上班族下班之后还能够去蹭饭，互不打扰，还能够相互照顾，也是两全其美的事情

这个需求点，会在这次疫情平稳过后，备受关注

同小区或者周边的公寓

这类产品真的就会迎来转机

都知道公寓的一些不足，但是单价和总价也是真的蛮低

同一地块或者同一小区，公寓的价格在住宅价格的70%左右

并且很多都是4.5M的层高，有很大的拓展空间

如果是单独投资或者居住，肯定有着一些弊病

比如小孩上学、户口、商业用水用电，就是一个过渡或者投资的产品

但是，倘若跟住宅搭配起来居住，绝对的事半功倍

以老秦为例，如果我在钟家村居住着一套100平的两房，孩子大了之后房子会比较拥挤，主要的矛盾场景在于妈妈辅导小孩学习的动静非常大，而爸爸的工作又需要相对的安静；或者说全职妈妈经营的网上代购收发货或者制作手工，会影响到正常的生活

如果在距离家不远，也就是步行15分钟以内的距离，有一套独立的公寓产品，是能够解决这些突出的矛盾的

爸爸单独去写作、妈妈单独去辅导孩子或者作为一个工作室，那么解放出的空间让100平的房子显得绰绰有余

04

一百年以前，汉口长堤街有个名叫李包的食贩，靠卖凉粉和汤面为生

有一天，天气异常炎热，不少剩面未卖完，他怕面条发馊变质，便将剩面煮熟沥干，晾在案板上

一不小心，碰倒案上的油壶，麻油泼在面条上，无奈之下，只好将面条用油拌匀重新晾放

第二天早上，李包将拌油的熟面条放在沸水里稍烫，捞起沥干入碗，然后加上卖凉粉用的调料，弄得热气腾腾，香气四溢，人们争相购买，吃得津津有味

——热干面诞生了

二十天没吃过热干面了，甚至都没看过

老秦是非常想念的，不知道各位如何

其实，很多新事物、新习惯的诞生

都是正常的生活经历过一些意外之后，而出现的新礼物

备受追捧的大平层住宅，特别是郊区大平层可能会受到一些影响

市中心的次新二手房的中小户型、公寓产品，说不定就迎来了转机

曾经，买房时我们将眼光放得很远

对于房子周边的配套，都确信5年之后会变得更好

对于房子的地段，都是以地铁或者驾车的视角去理解

不曾想到

有一天我们会没有车，有一天每一分钟我们都等待不起

用双脚去丈量，才是最值得信赖的真实生活

2020年剩下的日子，让我们把浪费的时间补回来！