买房人生之大事，一朝买错追悔莫及，浑浑噩噩也难以下手，需要尽可能客观理性地分析；理性的分析基于观察的全面仔细，基于数据的全面准确，基于合理的分级分类。
前面花了数月对成都板块进行了宏观梳理，将成都主城5区+高新、天府+近郊5区分出180个板块。现在开始利用工作的闲暇时间对成都房产板块进行系列化的介绍。
文章全是干货，尽可能减少不能量化的虚浮形容之词，用实际呈现和预期说话。
本篇对高新南区17个板块进行浅述。17个板块为金融城、大源、会展西、会展南、市一医院、天府长城、城南宜家、东苑、新川、远大、广都、中和、芳草、神仙树、高朋、衣冠庙、新北。
其中金融城、大源、会展西、会展南是高新南区明确定位的内环城市新中心，芳草、神仙树、高朋衣冠庙、新北则在外环城市通勤环之外，是老武侯区域。市一医院、天府长城、城南宜家、东苑为高新南北溢，主城区南溢结合部位，有武侯的气息；中和、远大、广都、新川为新的开拓区，原属双流区。所以一说到高新南的房子，地图上看到武侯、双流，不要意外。
高新南区现有大小楼盘500多个，存量住宅约为45.5万套，按刚需、刚改、改善、高端、豪宅分类，刚改楼盘为绝对主体，纯刚需房约为12万套，刚改房产约为27万套，改善房约为4.5万套，高端房产约为1.7万套，可以称为顶级豪宅的约为0.3万套。
板块评分上，金融城一枝独秀，大源、会展西紧随其后；城南宜家、市一医院分居四五位；新川做为新的发展重心正蒸蒸日上；天府长城、东苑、神仙树、远大、会展东、芳草、广都居于中游；中和、衣冠庙、高朋排名靠后，新北吊车尾。
下面依次浅要描述，具体各板块房产楼盘分析，在各自板块分析中详说。
1.金融城，156分。是明确的成都新中心，成都市政府和多个集中办公区所在地。板块幅员约8.6平方公里，益州大道以西主要为居住区，益州大道以东主要为规划的金融城一二期和三期部分，以交子大道为中轴。整个片区城市界面风貌好，改善、高端产品多，无老旧小区，都市高级感十足；片区内有环球中心、银泰in99、悠方、摩方、仁和春天等知名商业，SKP、招商大魔方也即将闪亮登场；片区内地铁密集发达，有1、5号线2条主线地铁、9号横线支线地铁，未来还有地铁30号线横穿而过。
片区内有石室天府中小学、泡桐树小学天府校区、锦晖小学等知名一类小学，另有锦晖小学金融城分校在建，教育资源优质。片区内有交子公园、锦城湖公园等休闲场所，环境优美。片区内没有医院，但向上紧挨着市一医院板块的成都市第一人民医院南区，小病痛完全可以解决，大病距离5公里可直达西部最好的华西医院。
金融城板块是当之无愧的成都房产第一板块，如日中天，目前处于基本成熟期，成熟度90%，板块以2010年为生发点，12年时间，至少还有10-15年的绝对辉煌期。而另一个可以代替其位置的，目前无法界定，用俗话来说就是：找不到对手。
2.大源，127分。互联网产业腾飞的见证，高新民营三产发展的高点。板块幅员14.3平方公里，以大源中央公园和世豪广场为中心点，整个片区城市界面好，片区整洁，片区内主要为舒适型刚改产品居多，安置、返迁小区主要集中在西侧板块边缘，不对板块主要位置形成干扰。片区内世豪广场、鹭洲里、汇锦步行街、铁像寺水街和街道底商丰富，商业业态多元；片区内有地铁5号线贯穿，不远处可搭乘1号线；片区内有大源片区学校石室天府锦城湖校区、蒙彼利埃小学、益州小学、墨池书院小学、天府实验学校、市教科院附小等多个中高端教育资源；片区内有大源中央公园、UPARK广场公园、锦城湖公园，休闲放松去处多。
大源虽然豪宅较少，但舒适型产品居多，也让更广大的市民能够在此上车，而不是使这里成为有钱人的新乐园，大源可以说是新中产的天花板板块，堪称城市中产新生活样板。目前板块处于基本成熟期，除大源西、民乐段多个地块未开发完成，其他已经趋于成熟，成熟度80%。板块计龄2015年，7年时间，也足有10年时间稳步向前，唯一有分化其可能性的新川板块，位于天府大道东侧，以6号线为主轴，交通不相交，另板块设计布局不同，人群分化也不会太明显。
3.会展西，114分。会展西实质为大源板块子母板块，将其区别开来，主要此间聚集了成都打造最成功的写字楼商业聚集区，著名的腾讯、阿里等都在此处，该板块不属于较为纯粹的住宅生活区。片区内商务生活更为便利，住房品质较大源有明显下滑，主要为强通勤产品，还有数量众多的公寓产品，受商业混杂更多。片区内商业主要为银泰城、希望天祥D5、星月湖商业街和众多通勤底商构成；片区内就学依托益州小学、片区内有桂溪生态公园、汇尚公园、月牙湖、吉泰路活力公园和多个市政小公园，环境优美。
会展西与大源配套相辅相成，也可以统称为大源板块，与大源不同之处就在于商务产业富集度极高。板块计龄2015年，成熟度90%，7年时间，其房产价格较大源低，但其通勤优势带来的稳定，可以说能够比大源更为持久；经济不倒，会展西就在。
4.城南宜家，113分。城南宜家为双溢出承接板块，板块幅员1.42平方公里，片区内城市设计略陈旧，但干净整洁。片区内房产品质优势是其击败市一医院的关键，片区内有凯德广场、苏宁城市奥特莱斯等商业，学校有站南片区名校芳草小学南区。地铁有1号线火车南站地铁口。片区内有南站公园、天府立交西游园等一般休闲场所。
将城南宜家高分打为较好而不是重要板块，主要基于其城市界面感官设计不高，东南西北铁路、主干道纵横交错。城南宜家板块为完全成熟板块，成熟度99%，计龄2010年，12年时间，预计在3-5年后恢复原顶峰并再难突破，15-20年后开始缓慢逐步进入衰减的老化周期。
5.市一医院，112分。该板块幅员2.18平方公里，益州大道以西是李嘉诚原南城都汇项目，以东为高新政务中心和数个一般开发商开发楼盘。片区城市风貌较好，整体干净，无安置房及老破小；片区内有九方和都汇新街里提供不错的商业服务；片区内有锦城小学和成都七中初中学校锦城校区，教育资源较好；公园休闲仅有天府立交西游园，略微不足。
市一医院板块房产品质总体较低，几乎全部为刚改产品和一点刚需产品，板块计龄为2005年，17年时间，成熟度90%，处于成熟的中晚期，再加之产品力较弱，部分刚改房产将在3-7年后满20年，届时将再无足够增长动力，但可凭区位和学区残喘。
6.新川，110分。新川的110分，是发展状态下，不完备的110分，假以时日，尚有10-20分的空间提升可能。新川非溢出板块，而是自带产业规划的产城一体板块，有5G智慧科技城、天府软件园二期、成都前沿医学中心等多个重大产业园区，有OPPO、方正、爱奇艺等数十个企业总部或研发中心。
新川的规划模式采用新加坡式的邻里社区模式，小地块、小街道、设置完备的邻里中心、公园和活动场所；新川共分为新川南北西6个组团建设，以新川湖为中心，新川北部为2、3、4组团，西部为1组团、南部为5、6组团。
新川板块房产的建筑工艺有明显提升，但部分地块受双限地影响，建筑品质不高，另受国际政治经济形势影响，发展速度有所放缓，目前处于发展期，发展成熟度约为30%，尚有大量在建工程，尚有大量土地尚未出让。展望未来15年，新川有望顺利进入成熟期，届时，新川有望和大源进行叫板。
7.天府长城，109分。为上承主城、下入高新金融城的承接小板块，幅员1.25平方公里。片区本身仅有社区底商和沿街商业支持，大型购物需要跨大道跨区域；片区内无地铁，需要跨区域到市一医院板块乘坐一号线，未来会增加30号线府城桥地铁站。片区内有不错的中上档次七中初中天环校区，小学则需要跨府城大道之锦晖小学；片区内科华南路分隔，休闲主要依靠河滨公园和依托临近板块。
天府长城的生活便利性略有缺乏，但好在区位，天府长城以天府长城多个小区为主要住宅，好在总体的房产品质为刚改至改善，个别豪宅未能形成气候。天府长城板块，成熟度为99%，计龄为2005年，17年，当前价格在走势回暖能有1-5000的回升，便难以再有增长；最多10年，便会持续缓慢阴跌，但有北部东苑板块托底支撑。
8.东苑，108分。也是上承主城、下入高新的承接小板块，幅员1.37平方公里，建筑品质不高，临成绵乐客运专线铁路一侧有不少老旧小区，没有统一的规划，好在片区内有7号线三瓦窑、1号线火车南站双地铁站；片区内有凯德天府大型商业；片区内有七中初中附属小学，教育资源中上，初中则需要大跨区域；公园休闲环境较少，需外出。
东苑房产品质不高，为主城南延四板块中得分最低板块，房产品质部分垫底，部分居于中下水平。板块计龄为2005年，17年，完全成熟状态，成熟度95%，科华路中侧最先衰旧，东侧东苑区域新5年，会和天府长城一个节奏。
9.神仙树，104分。为主城与高新结合部板块，片区内有大世界商业广场和非常成熟的社区、沿街底商；片区内学区为玉林片区学校，小学为成都师范银都小学、成都市高新区实验小学与民办的成都金苹果公学，初中为玉林中学紫荆校区，教育资源中等偏上。片区5号线7号线跨境，有神仙树地铁站。
曾经桐梓林南富风的体现，从银都花园的开始，到清华坊的巅峰，再到中海名城的尾声，都在神仙树体现。板块计龄1998年，23年，神仙树板块2006年是其迈入成熟的标志，当前除了神仙树大院，其余盘口大都进入老化期。地铁5号线以南方向品质明显高于紫荆东路以北区域。现在神仙树大院总体处于老化期，一半以上的老旧房产触底，30%的房产依靠品质勉力支持，10%房产比较强势。
10.远大，103分。典型高新延伸板块，3合一片区，6.3平方公里。片区内有四川省教科院附小，高新新华学校和蹭新川北组团学校，整体资源中等。片区内有远大购物中心解决大型购物。远大可分为梓州大道西远大片区，梓州大道东新怡片区和陆肖TOD片区。三个片区完全不同，远大片区主要依托天府大道和1号线地铁，底商通勤型为主；新怡片区主要依托梓州大道，距离两边1号线6号线距离相当，底商餐饮相对成熟；陆肖TOD则依托6号线陆肖站和润和路，商业还未入住。远大、新怡片区基本开始成熟，仅剩远大蜀阳地块待售，陆肖TOD正在建设，总体成熟度50%。
远大、新怡没有系统规划，基本城市风貌；陆肖TOD系统规划，中心商业集聚住宅分散铺开的规划成功典范很多，但承建开发商水平不高，房价略高；但预期有不错的展望。未来10-15年远大、新怡板块大部进入老态；陆肖TOD则刚刚成熟。
11.会展东，101分。典型产业板块，有少量住宅，幅员2.97平方公里，城市面貌新。片区内主要为基本服务沿街底商，基本满足日常需要，但大型商业需要外出；片区内有高新区菁蓉小学，教育资源中等；片区内有桂溪公园东区、江滩公园、桂龙公园，能充分满足休闲，环境优美。片区内交通便利，1号线地铁3站横贯覆盖。
但会展东住宅体量偏少，产品品质一般，世纪城会展中心商务活动多，周边商务人群复杂，居住体验一般。
12.芳草，97分。典型主城老化板块。幅员1.08平方公里。片区内有高新区芳草小学，玉林中学芳草校区，教学质量稳定。片区内有3号线8号线地铁，通行便捷。相比衣冠庙、武侯玉林片区，有一定品质商品房比较优势。片区主要依靠沿街成熟底商，大型购物缺乏。
芳草的主要问题，属于高新，但到高新地铁并不便利，除高新区资格外，其他资格又不能购买。板块计龄1998年，23年，明显呈现老化趋势，触底阴跌状态。
13.广都，94分。高新南承接居住重地，小小2.92平方公里人口密集。有1号线广都和四河地铁站。片区住宅总体刚改刚需占绝对多数。片区街道底商丰富，品类多元。片区内有银都紫藤中小学和民办锦城一中一小。
广都区位好，距离大源和新川皆近，使广都板块住宅流通性强，日常商业热度高，板块计龄2010年，12年，未来10至15年都会有不断增长的群体，不过非强购买力购房群体。
14.中和，92分。中和可以分为老中和、张家寺和三利半岛三个区域，幅员面积8平方公里。片区内城市风貌一般，老中和部分区域是典型老城镇和城乡结合部。住房品质以三利半岛最高有部分改善，以老中和最差，老破小较多；片区内有中和中小学，教育资源一般。片区内有锦华市场、喜港、香榭购物中心，商业成熟但不高档；片区内有新怡公园等小公园，休闲环境相对缺乏。地铁6号线贯穿板块，但三利板块几乎享受不到地铁优势。
中和板块距离各主要产业溢出区会展西、新川、金融城东较远，与广都、远大相比劣势明显，故在高新南腹地处于垫底片区存在。
15.衣冠庙，90分。典型主城老化板块，武侯边际板块风格，幅员0.9平方公里。片区内成都玉林中学附属小学，教学质量稳定。片区内有3号线8号线地铁，通行便捷，还可跨区域乘坐5号线地铁。交通比芳草更广泛，但房屋年限过长，品质不高。
衣冠庙绝大部分为步梯老房，承接周边最低购房预算群体。片区成熟度99%，1998年计龄板块，23年，亟待城市更新和拆并焕发活力。
16.高朋，88分。高朋为半工商、半居住边缘板块。片区5-7-8号线地铁覆盖，可承接区域多；城市面貌半新半旧，未有系统规划。板块商业不成熟，底商也不完备。学校资源缺乏，需要跨片区就学。
17.新北，81分。偏僻而不远板块，板块内大道纵横交错，形成三角、X型多样化分隔。片区有8、9号线，以后还会有30号线经过。板块内城市面貌较差，管理力度不够，自成结合部小世界。片区内学校为安置配套型学校和乡镇转改学校，新光小学、庆安小学、新源小学教育水平较低。片区内基本依靠社区底商支撑。在地铁附近，低单价低总价的次新房未必不是一个好的权益之计。
高新南区整体没有纯粹的偏远，至多因房屋老旧、城市界面差有偏僻板块。高新南也是明确的成都新中心，在高新南买房，不碰高位，在低位买房，至多亏些利息，而不会站岗。从下篇起，详细分析高新南各板块。