感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
各位老铁，如果你常刷抖音或*今条头日**，指定会刷到那类勾人心魄的房产资讯。
尤其视频，画面随拍，文字简单，背景音乐或勾魂或凄惨或震撼，只为引起你的注意。
常看咱家文章的老铁，想必不会轻易被带节奏。
但网海茫茫，缺乏楼市认知的人也多得很，有的真以为佛山楼市暴跌了，有的以吃瓜心态二次传播，也有真想买房却苦于钱不够的......
但当你看到那令人发指的低房价时，它多半要么是偏僻的山卡拉，要么是买入后便长期站岗的非住宅，比如公寓（打算超长期出租、自住无所谓）
我们很少写公寓类的文章，原则上我们都不建议大家舍住宅而买公寓， 除非你有公寓的执念或自用，另当别论。
01
佛山新城公寓 收割湾区炒家？
如文首那些截图，最近在朋友圈、抖音上被各路人马刷爆的佛山新城某公寓，引起了我们的注意，有相当部分老铁来咨询能不能入。
据说它收割了一大票湾区客，但最终会不会成为 镰刀下的韭菜 ，留给老铁们说。
于是我们前往探盘，的确见到些深莞客在他人带领下，在该公寓盘扫货，据称还有炒家整层往里干。
老铁们可能想不明白，为啥佛山的公寓，佛山人小心翼翼，外地投资客却敢来重仓呢？
确切地说，该盘的公寓还不是真正意义上的公寓，它是不能住人的商办性质的“假公寓”。
它就是位于佛山新城东平地铁附近的保利和光尘樾，接下来我们给各位拆解一番重点信息。
02
团购费+首付贷 助力成交火爆
项目位置近东平地铁站，从C出口出来，走路10分钟内就可到达，周末销售中心外车都停长龙。
路边不时有不少中介在打街霸，行内人应该懂这个词。
自项目近期加码了渠道联动后，销售是节节攀升。果然重赏之下，必有勇夫。
上个周末，项目打出的海报--2天干了113套，不知情的老铁还以为2016-2017年那波行情来了。
项目占地约4.09万㎡，总建面约30.9万㎡，由1栋超高层住宅+2栋商业写字楼（公寓）组成，目前住宅已几乎售罄。
在售所谓的公寓，货量比较大，有45㎡和69㎡LOFT两种户型，4.5米层高，价格区间在1.1-1.4万/㎡，带装修。
电商团购费 重出江湖？
在现场，我们认识了一位老铁，算了算价单：一套45平的公寓，总价大概62万左右（已含团购费4万抵12万）
另外，项目还“贴心”地为首付不够的买家，引荐了首付分期的首付贷产品。
和光尘樾算价单
而首付贷的利率，细算下来，还是相当高的。按照上面首付贷金额和月供，我们做了进一步换算。具体如下：
得出的名义年化利率，比市面的装修贷还高约40%以上。因为借款金额不大，还款年限被拉长到8年，看着月供好似很低，实际上的确很高。
当然，这种“利率算法”在行业里，也不少见。
而且在当下，首付贷本就不被允许流入楼市。 如果你买公寓首付都不够，那还是不要买了。
这团购费什么操作呢？
通常这是全部或一部分中介费，这笔费用不会计入房屋总价，最多只能另行开具发票。
这种玩法在我入行的前些年，玩得相当疯狂。
后来出现纠纷太多，市区的开发商大多都不碰这类团购费了， 但今次央企保利带头这么玩，的确让人摸不透头脑。
希望未来，该盘别发生买家退款那类鸡飞狗跳的事儿。
03
佛山新城这样公寓能买吗？
能不能买，取决于你买它出于什么目的。
纵观佛山新城板块里，堆积的一二手公寓相当多，但价格都相差不大，因为真得卖不起价。
在建在售有：恒大苏宁广场、保利和光尘樾、金海M-City、顺德万科广场、德国港、新睿广场、泰禾佛山院子等等，它们或是纯公寓盘，或是住宅附带公寓。
其中，多盘卖了好几年都清不了，甚至找中介也带不动，早就选择躺平了。
据不完全统计，今年佛山新城新增及库存的一手公寓都超过1.3万套，而板块已售出的公寓比这更多。
如果你想买入长持个好几年，再卖出赚差价。 那我只能说你“天生韭菜命”，还有如此愚蠢的想法。
且不说一般的公寓使用商水商电，不能落户，光转手的高昂税费，就能把你“鸡碎”般的利润吃掉。
再说，周边那么多一手公寓，价格都差不多，甚至可以更低，凭啥买家要接你的盘呢？
要说在佛山买了公寓，最后顺利脱手还有盈利的，也就前很多年有小部分人群有这么幸运。
其中，绝大绝大部分人都是打碎牙齿往肚子咽。有桂城地铁公寓，甚至低于入手价出售，都难觅接盘侠。
既然投资就被套，那长期出租值得吗？
我们来算笔账：以和光尘樾45方双钥匙公寓为例，日后出租违规住人没人管的话，假设能在佛山新城租出去，租金最多2400元。
而45方公寓的月供去到3300元左右，你得再补贴900块。
下图为东平地铁上盖的金海M-City两房公寓租金，大面积70-80方，大多2500不到。
如果几个公寓盘放在一块，出租量或有几千套，这还没加上佛山新城的住宅放租量。
你觉得这公寓出租，竞争力究竟怎么样？
04
写在最后
公寓难啃，尤其还是佛山新城这样极度缺乏产业的板块，需要捱的时间很久。
除了实在买不起住宅，只能买公寓来住的人，我不知道还有谁适合去买它。
别说什么投资、长租赚收益了。就当下，佛山市场能有几个公寓盘有投资价值的，大家心里没数吗？哪怕是千灯湖、金高区，一样艰难。
这不，佛山房价一哥--保利天悦如今余下的住宅，都要强制*绑捆**自家公寓--保利环球汇一起买才行。而且，这公寓盘，也是商办性质的。
都说“收楼时落的泪，都是当初买房时脑子进的水”。
买公寓这条道上，风险不小。 但也不是说公寓绝对不能买，你要理性消费。
在入手前，至少得应该充分认知公寓所有的弊端，了解销售过程中所有不合规的程序后，再做决定吧。
待你一切都清楚知晓后，如果还想入手，那就买吧，毕竟“有钱难卖我乐意”！
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼 ：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。