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提问：雕叔你好，看你的评论觉得你非常有见解，想咨询一个买二套房如何选择的问题。我现在在生物城上班，第一套房还有*款贷**35万在二环刃具立交附近，单程通勤时间较长，想买第二套房上班近一些，也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。因为有高新区人才公寓资格，综合考虑如下，天府菁萃里，价格便宜且有配套学校，但是周边没有商业和地铁配套，家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便；另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府，我对其了解不深，只知道价格更高但位置更好。现在手上现金160万，是将第一套房的*款贷**还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算？每月可承担月供1.5万，希望套三以上。除开人才公寓，我还去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府汇中心，感觉也在能力范围内，但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握，不知如何选择。

回答：其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的*款贷**利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以*款贷**250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。此时你*款贷**是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们*款贷**是187万，月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府>新悦府>菁萃里。从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。

提问：雕叔你好，普通资格、自住，请评析一下建发央玺、人居九林语、新希望D10，谢谢。

回答：你好，普通资格的话，建发没戏了，人居九林语和新希望D10还不错，人居的话，整体来说生活配套没有新希望发达，但是整个产品还是比较优越的，整体是个像样的楼盘，而不是D10这种一骑绝尘的孤傲的小众产品。重点说下新希望D10的产品吧。D10最后一栋，小涨（虽然看起来最高单价比前两次略低，但是整体均价确实是小涨），不过这个涨幅，很难匹配1、3号楼46、44层和2号楼68层这种差距。2019年卖的两批，毛坯2.9万，装修5999，时隔两年，68层的产品，毛坯2.93万，装修应该一样的。在城央，这个高度确实独树一帜了。有原地返迁（安置房较矮，不临路）也好，容积率8也好，这个高度是住宅天际线了。68层顶楼，大佬上。1、3号楼46层、44层顶楼也是类似面积。还是挺不错的豪改。整体来说D10像是有钱人的小众玩物，但是人居更像大众居家的BBA。

提问：雕叔你好！新人首问，普通资格全成都资格，总价600万的预算，想买套改善学区新房，最近看了很多，比如新力曦悦、昱湖一号，陆肖等，都不满意，普通资格还买得到房子吗？有没有好的思路可以推荐?

回答：600万在成都除了个别豪宅基本能买个遍。新力曦悦在地理位置比较偏一些,周边也—般,学校是个挂牌,并不是特别好,买它不如买西派金沙。昱湖一号价格还可以，但产品品质一般，不过说回来这个价格也对得起那个位置，买也是可以买的,但普通资格几率不高。既然你都有高新资格，你可看看金隅金成府和麓鸣九天，学区还是省教科院k12和天新万科天府锦绣，学区都不错的。

提问：雕叔你好，有些问题请你帮我出出意见。目前在成都这边合伙开店，今年准备买房，但是打听了一下。目前成都周边都限购了，当时办营业执照的时候名字不是我，所以我现在很恼火，买房没资格，我也看了你们在问答里说的新津，但是离工作地方太远，没办法。因为是刚需房，所以想到老家南充去买一套，然后事业重心还是转战南充，目前刚好南充有政策购房补贴百分之6，下个月月底就失效了，比较急，有没有可以提点的地方，还有就是南充了解了几个楼盘【比如领地蘭台府周边，还有就是恒大绿洲那边几个新楼盘。】现在上手哪里比较合适？

回答：南充上一轮房价上涨,基本上就是全国房地产板块轮动,在去年以来轮到了西部的三四线城市。南充也算是四川人口较多的三线城市,所以房价上涨的较为显著。预计涨势趋于放缓,将出现先盘整、后小跌的趋势。从投资角度看, 短期时机不好,长期南充的投资价值也不大,这与城市能级有关。当前,要搞清楚自己的想法,如果确定性的要回南充工作,可以买一套自住,投资的话还是尽量想办法在成都购房,同时长线的升值性也明显强于南充。南充买房只建议顺庆，顺庆配套成熟的地段可以买，领地蘭台府可以考虑。

提问：我最近即将把三圈层的一套房卖出（买方已付定金，大概率没有问题），准备置换为成都的一套房。我和老婆现在名下在青羊区已经有一套房，有*款贷**。老婆天府新区户口，社保在郫都区；我的户口和社保都在青羊区。三圈层的房子卖掉后加上手上的现金目前有200-220W，如果*款贷**买，新增月供尽量不超过7000。置换房子的目的主要是保值增值，基本无需考虑自住，我们也不是做短线的，更偏向于长期的升值空间。至于买房的时间点，我们不是很着急马上下手，但是准备开始筛选合适的房子，并找机会慢慢开始实地考察一番，有合适的再下手。现在想请你指点一下可以重点关注哪些区域？重点关注新房还是二手房？以及买房的大概时点（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不买，估计每半年手头会多出30-35W现金）？家里有人对于东部新区和TOD这些概念比较关注，不知道雕叔如何看？因为目前还是信息收集阶段，问的问题比较泛。

回答：你们目前资格是普通资格，除了高新南区都可以买。月供7K，如果商贷，按照目前利率行情，大概可以*款贷**110-120万左右，也就是总价310-340万之间。此时你首付200-220万，比例是6成左右，还是很符合二套房首付标准的。（天府新区的话，要首付7成，如果你们青羊这套房子还在*款贷**中，那么就有点难，或者只能缩减总预算）。整体我的观点是，新房如有合适的，可以及早买，这个没有时间先后周期，因为整体来说，新房的拿地节奏，尤其是主城区，好地段，并不多，地价高，现在买不起，以后也买不起，地价低，你现在抢不到，以后更抢不到，所以新房我认为是如果遇到有合适的，就可以及早上车。而且新房的信贷比较优质，比二手房好放款一些，也是优点。至于二手房，当下市场处于回调早期，一些核心的优质的板块，还没有破防，但我们可以等待，预计今年底，明年初或将是一个不错的捡漏时机。新房的话，建议关注武侯新城、二八板块、兴隆湖、怡心湖等区域。二手房的话，建议可以关注青羊新城、成华万象城+槐树店、东郊记忆一带，此外锦江东湖+塔子山，我认为都还是比较好的核心区域。至于东部新区，太过于长期了，具有不稳定性，而且你的预算也不低，那边只适合预算低没办法，有确实主打长期投资的人。TOD概念遍地开花，但是普遍来看，除了高新的陆肖TOD,其余的去化还比较堪忧，TOD是好事，但不是说沾到TOD就万事大吉，而周边的方位，其他配套就不看了，对吧？所以TOD小概念还是要置身于板块的大概念中，才比较合适。

提问： 苏州园区胜浦靠近已规划发展的区域，10年左右的房龄，对口星浦小学，但是是一室厅，有个3平左右的小房间（本来是厨房），物业很差，楼道消防管道、水管外露，这样的房子作为投资值得买吗？到时候好转手吗？那块地方如果有已经交易过一次的安置房能不能买？这样的安置房有没有什么风险呢

回答：投资不建议买一居室，主要以下三个原因:1.一居是置换链条的底层。2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。3.最关键的，是溢价。 一居的价格往往高出小区平均价。另外安置房属于福利性房产，独立产权才能资本化，资本化是赚钱的本质。所有福利性质的房子不能碰就是因为产权不自由。看似你占了便宜其实你错失了真正的财富。财富配不上认知的人早晚都会被收割的，一直收割到匹配为止。

提问：雕叔你好！如果是投资买房，应该选多大面积的合适？

回答：投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。当然，也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选的项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少普通人投资建议选择90-130平三四房最佳！

提问：雕叔你好，手里有一套环路边的单位老房子，四室交通方便可自主有40万*款贷**，还有北二环边万达一套50平米公寓，正常出租有15万*款贷**以租养贷还有一点收益，想在青城山准备买给父母作为养老同时投资的房，不知道有没有升值潜力？目前手里还有*弹子**120，想再投资一个房产，现在非常纠结，能否给个建议!

回答：你好，从资产配置角度来说，你的资产不是很优质，甚至很多方向不对，简单来说，就是老房子+公寓+全款景区房，这几种类型的标的，投资我一直是不太看好的。说说新手买房易踩的几大坑：1、再次强调不要买旅游地产，公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了。2、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。4、不要滥用自己的首贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成*款贷**的机会。不要随随便便的房子就把自己的首贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源。所以我建议可以优化一下资产配置，太老的房子和公寓可以考虑出手置换成核心地段新一点的纯住宅长持，景区房除非养老自住，投资很难有接盘侠。另外*弹子**120投资，可以考虑成华龙潭寺，大丰，书房。

提问：你好雕叔，我在四川达州有一套住宅，是2005年建成的，是全额购入，去年在东莞*款贷**买了一套，以后想回成都居住，目前计划在再买一套，现在*弹子**30个，我需要怎么提高首付？我怎么才能减少首付，并保留一年的每月付款呢？

回答：您的问题主要取决于达州房产的市场价值，以及您每月的*款贷**负担能力有多大，以便进行具体分析。因为你东莞已经有了一套，所以买属于两套，成都第二套首付调整到60%，比如，你成都买了一套房子，总价是100，首付是60，你有30，差距是30，所以如果你的达州房子卖了，如果高于60，那么首付就够了，如果低于60，首付还不够，最好牺牲一点面积，降低房子的总价，减少首付。所以，核心是看达州这套房子的实际价值，再加上保留一年的月供应量，如果达州的房子价值高，一年的月供应量就没问题，如果价值低，如果你想留住月供，那就不太实际了，资金一定会优先支付首付，那么这两房子的每月*款贷**就取决于你每月的*款贷**能力。

提问：雕叔你好，小孩马上读书，想买学区房，对此你怎么看呢？

回答：关于购买学区房屋的几点建议：一.如果已经有一个学位房，孩子马上也要上学，那就别动。二.如果有学位房，但孩子已经不需要了，那就尽快兑现，因为说不定有一天，学区两个字就都没了，或者降级了。三.如果你还没有学位房，你的孩子还小，还不到三岁，甚至没有孩子，那就等等。最近几年政策变化很快。如果你现在买了一间好的学位房，也有可能会在接下来的两年内突然被调整。四.如果你想买一间学位房，孩子在4-5岁的时候马上去上学，那么该买就买。但是学位房不是没有绝对好与坏的，最重要的是适合自己，不能盲目追求高端，给自己太多的压力，也不能选择舒适安逸，总之，学区是一个锦上添花的蛋糕。学位房的最大风险不是在价格，而是在学区。每多持一年，你就会多冒一次风险，所以尽量不要太早买，否则就会变化多端。因为现在教育改革的方向非常明确。当学区房的价值无法评估时，未知的东西才是最大的风险。单纯的投资买房，也需要冷静下来，投资房地产的选择是非常广泛的，为什么要买一个明显处于高位的房地产，并且有利空趋势产品呢？总之，你可以买给你自己用，长持还是慎重！

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