前段时间我关注过一条咨询，一个人把门面房卖给了租户，拿到房款后还想继续投一间商铺，来找我打听主城哪个小区的入住率和人流量会比较大。
卖掉后居然还想再买一间，这和我曾经接触过的商铺投资客反差有点大，觉得有意思，于是我反过来咨询他：
“投铺子很麻烦的，现在商场人流量你也不是不知道，你去买套住宅它不香么？”
“我想投资的不是商场里的那种商铺，而是小区门口的底商。”
他纠正了我的说法，还给我算了笔账：
“我之前的那间铺子，年收益可以到6%左右，同样那么多钱，我也投资了一套住宅，但回报只有一半，而且社区商铺的租金稳定性比较高，我持有的几年从没断租过。”
这个算法，我记得在我一直光顾的建材店老板那里也听过。
这个老板手头有100万现金，本想买个学区房投资，但看到了暴涨的学区房价格和暴涨后并不是太高的回报率后，放弃了，最后他在一个交付1年多的小区门口买了个社区底商，一半自用，一半出租。
“买铺子的直接好处就是自己的租金可以省掉了，租出去那部分的房租正好抵掉月供，生活比之前自己付租金的时候宽松了不少。”
刷新了我对商铺投资的固有认知，我也开始有了兴趣：
怎样的社区商铺值得买？烟台有没有适合投资的社区商铺？咨询了不少业内人士后，我总结几点收获分享给大家。
我和大家一样，认为选铺的核心就是看流量。
但建材店老板跟我说，流量也要从几个方面去看，首先要看的就是社区本身的流量。
社区商铺因为临近社区，自带流量，但是前几年烟台买房投资的比较多，很多小区看着户数多，其实实际入住的可能不到一半。用老A的话说，“这种小区的铺子就不能买，养成期会非常长”。
其次要看这个铺子位置的辐射面。
“各种新城里都是集中开发的新小区，很多人觉得从无到有是商机，但我比较喜欢买老城芯里新老社区混搭的地带，商业量少了一半，但流量翻了一倍都不止。”
第三是商铺的地理位置。
“我比较喜欢临近买附近有主干道的社区底商，这个主干道可以是对外的，也可以是对内的，内外兼顾当然是最好，我是做品牌的，临近主干道的门面可以帮我更好的传播。”
“综合上面这几个要求，这次我看中了峰山怡景的沿街商铺。”老板说自己调研过，峰山怡景有1500多户，这么算应该有超过4000的人口，而且基本都是回迁置换，生意的养成周期相较其他新小区短，运营成本会降低不少。
相比前两次，他更看好这一次的投资。
“周边不光有龙湖、大华等新项目，以及金地、山水龙城这些交付入住很多年的成熟社区，是范围内人流比较密集的区域之一，消费需求应该比较大；从峰山怡景的位置看，距离市中心也非常近，流动的消费者也非常多，需求应该蛮大的，未来生意应该不错。”
更高级一点的商铺投资，不止看流量的大小，更关注流量的质量高低。
我了解到这点，来自过去几年连续投资过两次社区商铺的宠物店老板老A。
他告诉我，在决定看铺子之前，可以在小区附近蹲点，看周边小区的汽车品牌，遛狗的人有多少，狗狗的品种是哪些，还有附近菜鸟驿站了解宠物用品包裹的数量。
他选择的观察对象是南山嘉园，理由则是流量品质强。
他告诉我，单单从南山嘉园的位置看，很核心，所以流量不会小的，只要再把关客流质量就可以。
“为了了解未来入住业主的情况，从去年南山嘉园开盘到现在，我就常去现场观察，感觉有谱儿。”
他每次不仅把停车场里汽车品牌看个遍，还要在选房区把买房人观察一遍，不管从数量还是圈层来说都很满意，最近听说有铺子要卖了，准备第一时间就去看看。
除了这些，他还给出了几点额外价值：
一是南山嘉园属于现房现铺，1600多户的体量加上周围多个成熟社区环绕，客户不愁，买起来也心安；
二是南山嘉园即将与南山公园联通，并且小区北门的上山路也在拓宽改造，十一期间南山公园的客流量，从红旗中路的拥堵情况就能看出来；
至于第三，是条小道消息，说是已经有人盯上了沿街的大面积商铺以及小区东门出入口商铺，这种体量的商业能够带来的人群吸附力，可不是普通网点可以比拟的。
如果说前两个信息让我对南山嘉园信心满满，兴趣倍增，那第三个小道就让我陡然紧张了起来…
我是不是该抓紧时间去现场看看？