近日，深圳住建局发布《2022年度房屋租赁参考价格》。看了一下，发现这份参考价体系很详细，覆盖全市各区，包括4319个小区、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区、6702个产业园区。除行政区的均价外，参考价细化到街道、小区，区分商品住房、商务公寓和统建楼。

对于一个想租房的人来说，不管是租住小区、城中村，还是租住长租公寓，房东给出的租金，高了还是低了，打开这个平台查看，一目了然。笔者参考了贝壳租房平台上的数据，同质可比小区的租金，与参考租金的差距不大，确实可以参考。这个参考价，怎么来的？官方也给出了答案。

参考价对应房屋基本状态：

• 小区是普通装修、配备基本家私家电；
• 城中村私宅是未经改造空房、标准户型（单间建筑面积19平方米、一房一厅35平方米、两房60平方米、三房及以上85平方米）；
• 产业园区配套宿舍是空房、标准户型（建筑面积35平方米）；
• 产业用房是普通装修。

也就是说，参考价对应的租赁房源，为“标准房源”。

租赁双方可参考该价格体系下的“标准房源”，结合楼层、装修标准、内部配套等实际和个体差异，协商确定实际租金水平。也就是说，以这个参考价为基准，根据房子的面相、室内设施的好坏，上调或下调租金水平。

这样，租客或房东心里大概有一个准绳，该给出何种水平的租金。

道理虽如此，但能否达到这样的效果？

有人问笔者，2021年2月份深圳祭出二手住房参考价，直接把二手房市场一下子*倒打**在地，直到现在还没起色。租赁参考价会不会像二手房参考价一样，把租赁市场也摁在了地上。笔者也看了业内的分析，大家一致认为不会，因为没有可借助的工具。

二手住房参考价，之所以有那么大威力，最根本的是它与按揭*款贷**评估价直接*绑捆**，对二手住房市场“去杠杆”。全国有15个城市推出二手住房参考价制度，只有深圳的参考价制度发挥了对楼市降温的效应，主要原因在于深圳对每一个小区都制定了一个参考价，且明码标示。

最重要的是，银行必须执行这个参考价，并将这个参考价作为*款贷**评估价！

2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，要求直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。近年来，很多城市也在定期发布租赁参考价，但像深圳这么详细的非常少。

但是，不像二手房那样，参考价可以和*款贷**评估价挂钩，高于参考价成交，多出的部分无法获得按揭*款贷**，变相增加了购房首付。若承租双方不认可、不执行租赁参考价，管理层也确实没办法。

但是，我们不能这么机械地看问题。再回到二手房参考价，起初市场并不认可这个价格的参考意义。但形势比人强，现在来看，大约2/3的交易房源按照参考价来成交。

现在，卖家出价也好，买家叫价也好，大家在心里都把这个价格和参考价做对比。这说明，参考价有了锚定作用。

也就是说，二手房参考价产生无形的引力或向心力，引导业主挂牌、买家出价趋向于参考价。这种效果的实现，尽管有“定向去杠杆”斩断了“加杠杆-房价实现上涨-房价上涨预期-加杠杆”的非理性循环，但还有更重要的工具，把市场十几年来形成的顽固不化的涨价思维扭转过来了。

这就是供给侧改革

一是，“三限双竞”的集中供地模式，最重要的是大规模供地和“限地价、限房价”的出让方式，让市场充分认识到，未来新房供应将会“放量”，而且未来市场产出的新房，价格是受限的。

二是，新房价格受限，二手房价虚高。由此，购房需求开始转向新房市场，一向火热的二手房市场被晾在了一边，云端高处不胜寒，交易情绪越来越冷淡，自我感觉无趣，开启降温的过程。

三是，参考价直接导致二手房挂牌量增加，交易周期拉长，一项资产交易周期越短，流动性越强，价值就越高，相反价格就会受损。交易周期拉长，事实上就是二手房虚高的泡沫溢价在泄气。

租赁市场也如此！

过去，二手住房价格上涨和租赁住房价格上涨相关联，二手房涨价了，房东自然就会涨租，续租时在原有租金基础上涨租5%-10%，已经成为惯例，租客心理上也会接受涨租。

近期，续租时不再涨租或租客和房东重订租金，已成为租赁市场新常态，但参考什么价格并无各方信赖的准绳。

租赁参考价发布以后，这个可信赖的准绳就有了。不管是新增租赁还是续租，房东和租客都将参考租赁参考价。当然，也可以不接受，但没关系，风物长宜放眼量，绝没有期望政策在短期内见效。怎么办呢？先搁置冷处理，另辟一块存粹的市场，且执行参考价，这就是保障性租赁住房。

在“十四五”期间，深圳将筹集建设89万套住房，租赁住房46万套（含40万套保租房、6万套公租房），占比52%。正在大规模筹建的保租房，按照不高于市场租金来定价和供应，其定价的参考对象就是租赁参考价。只要规模足够大、大家愿意选择，这将起到锚定市场租金的作用。

这类型房源主要面向新市民、年轻人供应。现在，“房住不炒”深入人心，市场不再预期房价长期上涨，年轻人转向租房，特别是长租的趋势越来越明显，保租房的租金锚定效应将会更加明显。

供给还不止于此。

二手房卖不掉，卖家不得不“由售转租”，租赁房源供应增加；房屋回归居住属性，投资属性强的公寓类产品（租赁市场的房源渠道之一）折价抛售，也起到降租金的作用。这几年新房供应销售量一直比较大，未来还会更大。因为，政府开始把工业用地、商办用地调整为住宅用地。

所以，土地和住房供给侧改革、供给端放量的结果，必然会导致租赁房源放量，租赁选择渠道增加。这也意味着，租客要租房，首先看参考价，哪个房源靠近参考价，那就选择哪家。

这样，租赁参考价就起到了“价格准绳”的作用，相比市场杂七杂八的租赁价格，政府发布的这个最靠谱。

慢慢地，房东挂牌时，也会参考租赁参考价，并尽量靠近租赁参考价，否则房子租不出去了。进一步讲，在逐渐不缺房子的深圳，现在我们看到的是，二手房不好卖，接近或低于参考价的才能迅速成交。未来，我们或许看到的景象是，房子不好租，接近或低于参考价的才能迅速成交。

因此，我们看待租赁参考价，站位还是要高一些。

说来也是唏嘘，我们搞房地产市场化改革，已经20多年了，房地产飞速发展，价格10年翻了10倍，但最基本的价格信号，都是混乱的。说到价格，它是引导社会资源配置、引导市场预期、调节供求关系最基本的工具。如果连靠谱稳定的价格信号都没有，还谈什么市场建设呢？

住房租赁行业的公共属性最强，租房的都是收入不高的年轻人。现在，年轻人在深圳租一套房，多数年轻人要花出30%以上的收入，迫切需要建立租赁价格的参考基准，从而引导租客和房东对市场租金的预期，并驱动市场租金向参考租金靠拢，锚定市场租金，降低租房成本。