去年此时此刻，光谷东绝对是全国投资客眼中的超级明星，很多售楼部，已经把房子卖成【批发商】
什么杭州的，广东的，北京的投资客，大巴一辆接一辆往这里输送
1万8，2万在他们眼里真的是白菜价
要不是因为限购，要不是因为名额，你有多少房源都可以被扫干净。置业顾问们，谁特么还有精力接待本地刚需散客？
1年之后，投资客消失了
本地客户，有被迫远走白沙洲，黄家湖，甚至青山
01
由于众所周知的原因，投资客来得快去得也快。
哪怕强如大湾区，你也永远无法把投资客，当成楼市【基本盘】，更何况光谷东？
所以投资客的消失，一点都没什么可留恋的。
但问题是，投资客走了，似乎光谷东本地真实需求，也在消失。
前不久，认识了一位新朋友，在光谷东工作。之前一直在北京，因为家庭原因，去年选择回到武汉。
光谷也算是武汉不多的，能够从一线城市反向导入人才的地方。
有意思的是，光谷为武汉留住了人才，可人才却没有选择在光谷安家—— 他买了白沙洲 。
这种情况，并不是光谷人的个例。
去年1-3月，光谷楼市的表现是这样的：
3个月成交了6500多套，占全武汉的七分之一！
还有这样的：
5个项目能排进前二十！
转眼一年之后，全变了。
来自某媒体的统计——
今年1-3月销售套数排行榜中，光谷只有3个项目进入武汉楼市前20。
这其中，长江广电光谷家和长江存储社区，情况特殊，主要对内销售，数据没有太多市场参考意义。
也就是说，如果不是这两个特殊项目撑场面，光谷差点在前二十名中被剃了光头！
很多光谷东开发商说，除了极少数性价比超高的项目，现在不仅卖的慢，连自然到访的客户都急剧减少，有时候一天都接待不了1个！
光谷人，快被外区域掏空了。
怪大环境不好？
那也不是你一个地方不好。全武汉楼市，都在挣扎中死扛。
是供应不够？
光谷的在售住宅项目，只比“卷王之王”东西湖少1个。绝对处于近2年，楼市供应量最大的阶段。
光谷，你到底咋了？
02
你必须承认，光谷东去年此时的火爆，很大程度上是被全国投资客抬起来的。
去年春节之后，各种抖音大V，自媒体开始强推光谷东。因为单价足够低，IP又非常大，这种强推的效果那是刚刚的。
光谷东南区某相对滞销盘，知道的一个投资客组织，短短1个月，就消化掉200套。
一家光谷管家公司也说到，当时他们跟某大V合作，每个月都可以发过来几十号客户，每次来几乎没人空手而归......
当时就因为投资气氛过于浓烈，光谷东在整个武汉楼市异常另类。武汉点对点出台了很多限制措施，光谷东差点成为武汉唯一【限售】区域。
一年之后，投资客撤退。
价格涨了？疫情反复？没人强推？
各种原因都有一点。
其实投资就是这样，他们会因为一点利好歇斯底里的买，也会因为一点点利空，蜂拥而退。
他们留下了什么？
因为当时武汉针对性措施出台很及时，尤其是顶着压力继续限价，光谷东的价格，并没有被这一轮投资热潮直接抬高多少。
但你也不能否认——
正因为去年年后的市场反常表现，一定程度推高开发商预期，直接导致去年第一次土地集中拍卖，整个光谷拍出很多天价地块。
当这一波高价地块开始入市，已经牢牢把光谷刚需挡在门外。
大家对光谷人的印象，总离不开“年轻”、“高知”、“高收入”几个词。可年轻人就算收入再高，毕竟处于事业起步期，收入高的有限，同时存在积累不足的问题。
任何一个在光谷深耕过的开发商，都会发自肺腑来一句，其实这个板块的客户， 还比较刚 。
但现在，光谷最热的两个板块，关山和光谷中心城。
·前者 ，价格已经到了27000+，某项目老早放出风声，要冲击3万。
·后者 ，价格普遍在22000以上，最贵也达到了27000+。
当光谷中心城地价突破2万，27000的天花板显然很快也会被突破。
我们做个纯理论计算。
100平，按22000元/平算，首套3成首付到了66万，月供8456元。
这时候，银行会要求你的家庭月收入至少 17000元 。
如果单价压缩到18000，首付54万，月供6900元。
银行对月收入的要求也相应为14000左右。
为什么要提18000这个价格？
前几年，光谷中心城卖的最好的几个项目，价格都落在16000~18000这个区间。
对光谷刚需，18000是一个能普遍接受的上限。
从这个价位几个项目逐渐清盘开始算，整个光谷东该价位供应，已经出现断档。
与此同时，18000档的白沙洲，20000档青山，开始进入大家视野。
03
以下，是青山某个项目的客户来源图。
有点意外，我们印象中非常封闭的青山，其实地缘客户只有45%。
超过一半的客户，来自 区域外溢 。
除了传统的武昌区，来自光谷的客户，居然也占到10%！
白沙洲就更极端。
一个最近的红盘，来自光谷的客户，已经接近30%。
这些项目单价，全部落在1.8~2万档。
你会发现，光谷主流地段，目前已经没有这个价位的供应。
客户，必须在外区域寻找【替代品】。
为什么是白沙洲？
白沙洲好就好在，他向外的通道几乎都是 快速路 。
通过三环线，二环线-雄楚大道高架或者杨泗港快速通道，可以非常快速的抵达光谷中心城。
你很难想象，从光谷中心到金融港，大概需要17分钟。而从白沙洲到金融港，仅仅不过多了3分钟而已。
相比白沙洲全程快速路，高峰期在特么光谷地面开车的酸爽......实际上哪怕同在光谷，互相之间的通勤效率，并不高。
另外一个， 是配套的真实 。
我们从不会质疑光谷的发展潜力，但潜力兑现需要时间。
光谷中心城，规格很高，问题就是现在没办法提供足够的生活支持。
这不是一个两个商场，一两条地铁就够了。小区周边的商业，中小学，幼儿园，社区卫生院，公交车……
光靠预期，搞不定刚需。
一个多月前写过：
……去了一趟光谷的大悦城。
原以为，以光谷东的入住率，应该不会有多少人，结果非常出乎意料。
在高新大道和豹溪路上，车排成了几百米长的队伍，全部都是要进大悦城停车场。
一进商场，里面全部是遛小孩的.
5/6度的阴冷天气，光谷人能带孩子去哪里玩呢？光谷的商场实在太少了，往市区去又太拥挤了，全部赶趟地来这儿了。
光谷缺的又何止商业。
过去，我们经常说光谷是一个伪装成城市的工业园，缺乏作为一个城市（武汉四大副城之一）的素质……
白沙洲确实卖相不太好，没有高大上的写字楼商业体，没有宏大的规划加持，但作为一个已经开发了十几年的板块，基础的生活配套、教育配套是不愁的，还有很多在路上，地铁12号线、天街、万科洪山广场……
对于刚需，白沙洲虽不出众，但够得着，也够用。
刚需们，更不需要用左岭来碰瓷。
至于花山，又是另一个话题。
04
花山，不贵，为什么不能吸引光谷东刚需？
对花山的评价——
一个披着刚需价格外溢的，改善区。
花山的确价格很低，看似很适合刚需。
但刚需需要的配套，从交通到学校，特么一个没有。天天光谷后花园，又是湖泊又是山体的，抱歉，这些玩意儿刚需真不在乎。
所以其实从去年开始，新进入花山的开发商，彻底想通了。
你不能因为花山价格不高就做高层刚需，这里好山好水好无聊，恰恰是有钱人需要的质素。
仁恒、华润、绿城、建发等等这些擅长做产品的开发商，还有阿拉亚这个文旅神盘的操盘者，都扎堆到了花山。
接下来，花山把现在的高层消化完，以后也很难做刚需产品，更很难作为光谷的房价洼地存在。
这也意味着要么左岭、葛店，要么光谷的刚需，只会继续区域外购房替代。
05
好，那么热闹了一轮的投资客们，帮光谷在全国打响名字，他们现在过得好吗？
光谷东诞生的第一个神盘， 188社区 。
头铁的房东，依然挂着35000的价格，1年都没卖出去。
人家141平，总价比你114平还低5、60万，挂了半年多都卖不出去，你这卖得出去才有鬼了。
内卷成这样，依然没用。
最近3个月，成交1套。
保利时代南区，整整一年前，二手房最高到了39000。如今再看——
急吗？
看一点都不急。
人家79平33000挂了8个月都没卖出去，你这只能接着挂吧。
但最近3个月成交，嗯，是188社区的 6倍 ！
关山大道再贵，实打实有配套支撑。
如果光谷中心城兑现速度不加快，画饼子也有保质期。
但在无人接盘的情况下，还有哪个投资客敢在光谷“兴风作浪”？
所以还是那句话，每一个投资客，从你买房的那一刻起，最需要盘算的是，未来到底谁接你盘？如果这件事想不清楚，或者你看不到有真韭菜接盘，那只有投资客之间击鼓传花。
总有一天，花会掉在地上。
你祈求不接最后一棒，就一定会接到最后一棒。
光谷去年为什么口碑炸裂？
不是因为他真强的拳打上海深圳，脚踩杭州成都。上海杭州的投资客，不傻，人家实地看了一圈就知道，光谷对比张江，对比西溪湿地那边的阿里产业园区，到底有几分成色。
光谷GDP武汉第一？
嗯，没错。
但又有几个人算过——
扣除掉卖地收入，光谷GDP真比沌口高吗？
投资客之所欲愿意跳进来，最重要的一个原因还是， 便宜 。便宜到人家买一套，放那里7、8年，也无所谓。
只是投资客们没想到，现在依然便宜，依然低到尘埃里的价格，对武汉本地韭菜来说，已经突破天花板。
不是韭菜不想接，是真的能力有限。
接下来，据说投资客们也调转枪口，从纯预期的光谷东，开始向武汉核心板块挺进。
徐家棚，可能是下一个战场，那恐怕又是一个新的故事。