未来科技城2.0太玄幻了。
杭语蓝庭开盘史：
2020年1月，204套房子有2290户报名，中签率8.91%；
2020年4月，280套房子有4784户报名，中签率5.85%；
2020年5月，284套房子有7400户报名，中签率3.84%；
买房人数呈指数增长！！
跟在杭语蓝庭后面的小弟——凤玺云著府开心了，躺着收留杭语蓝庭心碎客户。尾随在杭语蓝庭后面开盘，也算是取得了不错的成绩。
凤玺云著府开盘史：
2020年4月，192套房子有3741户报名，中签率5.13%。
2020年6月，191套房子有5052户报名，中签率3.78%。
预计8月份，项目将加推完最后3幢高层约204套，户型建面约95-110方，均价2.9万/平。
作为菜鸟总部对面最后的3幢新房，如能一把*哈梭**，最后一摇登记人数逼近1万都是有可能的！
为何科技城2.0双子如此火爆？
重量级产业在侧，1.0距离不远
说明：本文现场图片摄于2020年3月份，仅做周边界面参考，不做现场建设进度参考。
杭语蓝庭和凤玺云著府位于余杭区城南路与科技大道交叉口，也就是菜鸟总部对面。目前杭语蓝庭已售罄，而隔壁的凤玺云著府还剩下最后3幢高层待加推。
现场实拍 |杭州小胖看房摄于3月初
凤玺云著府西面是一块待挂牌出让的涉宅用地，未来小区两面为新建商品房小区，项目像是被“包”在里面，同主干道凤新路稍有距离，虽然相对静谧，但出行也需要多绕一点路。
中签率个位数的直接触发点：一是斜对面就是菜鸟总部，二是同未来科技城1.0距离不到1公里。
于凤玺云著府上空，往东北方向视角，可以看到完整的菜鸟网络智慧产业园工地，施工现场塔吊密集：
菜鸟总部建设现场 |杭州小胖看房摄于3月初
菜鸟总部一期效果图
交通出行的主干道为凤新路，地铁16号线凤新路站位于凤新路和东西大道交叉口，同项目直线距离约850米，属于步行微微汗的程度：
东方向可以眺见东西大道上的地铁口
东西大道过去，就是正儿八经的未来科技城1.0地盘，不到2公里的位置，中梁沐宸院已经动工（详情戳：未来科技城1.0上新！定案名：中梁沐宸院，面积98方为主，限价3.45万/平），未来精装限价为3.45万/平。
图为中梁沐宸院上空往西南方向拍摄
未来科技城1.0和2.0以东西大道为界
bibi：中梁项目简直是给科技城2.0兄弟铺路来了，这么点距离价差5.5k。
凤玺云著府周边配套情况：
【交通】地铁16号线（在建）凤新路站约800米等；
【学校】余杭区大禹小学约550米、余杭区凤凰小学约500米、余杭中学约800米等；
【产业】菜鸟网络产业园200米、人工智能小镇约1.2公里等；
【商业】万达广场约1.1公里、江南时代购物中心约840米等；
整体来说，最强优势还是一路之隔处的产业，以及科技城1.0强大的虹吸效应之下，产业、人才纷纷聚拢。但学校、商业、交通水平中等，没有太大的优势。
论倒挂，现在也是很难看到的。老余杭的二手房以老小区为多，挂牌均价约2.4-2.6万/平，凤玺云著府与之相比性价比不强，但胜在新房、位置好，靠近东西大道，待1.0水涨船高，此位置必然会最先受益。
bibi：观察发现，周边二手房和2个月前相比，挂牌均价几乎是集体抬了1k左右。
王已经没了，小2自然就成老大了。
隔壁的杭语蓝庭有滨江做强大背书，推盘过程中战果累累，凤玺云著府的开发商为保亿和金成，多少矮了一截。但杭语蓝庭卖完了，凤玺云著的腰杆子就直了。
毛估估起码还有7k人会出现在凤玺云著府的摇号队伍里。这其中会有你吗？下面来看项目加推情况，附日照&选房建议。
凤玺云著府即将加推
项目分析+加推介绍
凤玺云著府占地约2.9万方，体量稍小于杭语蓝庭，规划建设9幢17-18F高层和一幢公共配套建筑，整体容积率2.2，总户数588户。主出入口面向杭语蓝庭，四周的道路均在规划建设中。
从户型分布来看，楼王1#均为129方大户型，其余楼幢中间套均为95方，整盘以小户型为主。
下一波加推预告：
加推楼幢：3、4#
明明就剩最后3幢未开了，但开发商很搞笑，称由于进度赶不上，最后的3幢打算分两次开，先开3、4#两幢约140套，最后再单独开2#。
到底是因为进度赶不上，还是想学习和光尘樾让高光时刻更持久，真说不好，毕竟金成在科技城2.0别的盘并不好卖，项目的销售一边吸凤玺云著的粉，一边朋友圈更新着金成英特尔湾的动态……
总之，大概率8月份，这个盘就要宣告结束了，随之而来的，将是未来科技城2.0红盘告罄。
下文我们对剩余的3幢楼一并做分析：
从景观和噪音方面考虑，3#南面以小区内部景观为主；4#南面为道路，从现场实拍看，目前南面为小山坡，景观差些；2#靠近小区北出口，一路之隔处是杭语蓝庭小区，预计这条路上车流量不大，且2#南面有一定的园林景观，总体表现上：2#≈3#＞4#
加推户型：
95方三房两厅两卫：
◆ 三开间朝南，南向面宽9.6米，餐客厅一体带生活阳台，主卧为套房设计。是典型的滨江楼盘起步户型。
98方三房两厅两卫：
◆ 独立玄关，餐客厅一体带5.9米飘窗，U型厨房，操作方便，主卧为套房设计，但生活阳台位于南次卧，隐私性较差。
110方四房两厅两卫：
◆ 独立玄关，餐客厅一体带6.1米飘窗，U型厨房，操作方便，主卧为套房设计带阳台，隐私性较差，书房面积略小。
110方边套比98方边套多一个房间，且侧面飘窗朝向园区中央，景观更好。
日照采光分析
注意1#冬季最低仅2小时
说明：周边地块的具体规划信息尚未出台，由地块用地性质来看，对此次开盘楼栋可能存在影响的南部地块为公园绿地，因此不存在遮挡问题；
东侧地块用地类型为R22/B1，即服务设施及商业用地（幼托、文化、体育、商业、 卫生服务、养老助残设施等用地），建筑高度一般不超过24米，以下分析中以建筑满铺计算（实际建造不会满铺，因此实际几乎不存在遮挡）。
春秋（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
春秋季3#4#均采光优异不存在遮挡，仅东边户由于处在凹处位置，日照时间略有缺失；2#中低层受遮挡，底层遮挡较严重；就遮挡时间而言，3#4#边户为傍晚受遮挡，2#为早晨及傍晚受遮挡。
夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
夏季所有楼栋均朝向正南采光优异，仅3#4#的东边户略存在自遮挡问题；所有楼栋均为傍晚处于阴影中，有助于减缓夏季西晒。
大寒（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
冬季4#采光优异无遮挡，2#略受遮挡且中间户优于边户，3#低层受遮挡稍严重；就遮挡时间而言，2#3#均为在全天不同时段受遮挡。
优选总结：
①建议在选择95方户型时：
优先选择3#的8F及以上楼层、2#13F及以上楼层；
第二选择2#9-12F、4#4F及以上楼层，以及各顶层；
第三选择3#7F、2#5-8F；
②建议在选择98方户型时：
优先选择3#的8F及以上楼层；
第二选择4#4F及以上楼层，以及各顶层；
第三选择3#6、7F；
③建议在选择110方户型时：
（由于110方带飘窗，3#西边套优势更显强劲）
优先选择3#的9F及以上楼层；
第二选择2#12F及以上、3#8F、4#4F及以上，以及各顶层；
第三选择2#5F及以上、3#的4F及以上；
猜猜打算8月份完成收官的凤玺云著府，最终会创造出多少人摇的成绩？欢迎加群或者评论区讨论。
注：本文内容为杭州小胖看房原创！未经允许，不得以任何形式转载！如需转载，请联系授权。
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