我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：(新人首问)房姐，想给三岁半的孩子置换汉口老名校学区房1.公公名有华苑143平楼梯房2.长江新城有公名长江明珠92平电梯三房这套现置换对沈阳路小的仁义96年电梯公房可看江已下定面积36.82平，建面49,105万3我和老公名有美联城仕86.25小三房纯公贷4.老公婚前汉口北金马凯旋cbd二楼铺建66平34万5婚前我名丰华园经适房82平6.我爸名台东路老一室一厅建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20个，不想贷。1:长江新城里的长江明珠那套现卖掉买仁义电梯公房可行不？2:两边的固定资产如何优化重组，可以实现价值最大化3:现在有没有必要表现部分房产，流现金投资存银行？
回答：卖出评级对比:
没有*款贷**先卖
房龄老的先卖
面积小的先卖
这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。
置换小户型学区房挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。商铺租售比在4%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。*弹子**不要存银行，跑不过通货膨胀。
提问：新人首问:房姐你好，你的回答中多次表达了钱多比如300以上去买深圳，钱少可以买武汉。我的问题是深圳均价已经去到五万多，而武汉核心区最高才五万。现在我有400预算，而且两个城市我都有办法找到购房名额，是去深圳买远郊还是买武汉核心区？纯投资你认为那个升值空间更好？如果是武汉，400预算投到哪里比较好？感谢
回答：二线城市之间的分化很大，有的很贵有的很便宜。很便宜又有潜力的二线，长线看好，10-20年都不觉得会有问题。房产是要均衡配置的，不代表全放在二线，也不代表全放在一线。最理想的是一线三分之二，二线三分之一。房票珍贵，sfsd用在一线城市最有价值，*款贷**贷足。二线城市因为上车门槛低，未来有闲散资金可以定投，但是一线并不是想买就能买的。一线和二线买房最大的区别是，二线有得挑，一线没得挑。
提问：二七滨江片区的二手房你怎么看？对口长春街小学的几个小区，滨江苑、永清城等，谢谢
回答：这事要这样看：
1.二七滨江地段不差，发展比较早，但各路开发商虽然牛吹到天上去了，新盘早早的就把价格卖出了未来的预期溢价。这就是预期值的可怕，同理还可以参照1.8w＋的光谷东。日光之下，并无新事，我们还是要回顾从前，十年前CBD也是强预期，各种牛逼，到现在，的确是金融机构入驻，企业入驻，但价格硬生生被二七滨江拉下一万来。如果目前是冲着这个强预期去给未来的溢价买单，跑输大盘铁板一块。（二手房价格业主也是高预期，除非有特笋盘）
但是二七滨江作为武汉房价第一梯队，如果未来板块利好持续拉动，学区 商业和供地一直存在，热度就不会降低。
2.至于学校，我一向认为，有则是锦上添花，但不会为学校付出特殊溢价。
提问：房姐晚上好，我今年5月份买了一套房，因为信用卡有两笔逾期，所以无法使用住房公积金*款贷**，我本人在央企工作，工作三年半以来住房公积金有十五万了，结果首套房最后走的商贷，为之苦恼。明年打算再入一套，想用公积金*款贷**，请问房姐如何消除不良记录，顺利实现住房公积金*款贷**呢？
回答：你好，信用卡逾期可以通过几种方式清洗，详见知识星球内部分享。
提问：你好,房姐！1.购房问题，今年四月在济南新购Van科住房一套,18层小高.四月去看光照没问题,最近去看工程进展,发现所购楼栋11点之后基本上没有光照--前方及右前方为两栋24层公寓（在建，非本小区开发商开发）,楼间距也达不到开发商说的70米,目测40米左右,沙盘一直没有标示前方公寓问题,销售顾问也没有提及.感觉开发商存在隐瞒及误导.真的想退房. 房姐,我该如何应对?已网签月供半年了. 2.还有房票一张,济南目前适合再入手吗? 谢房姐！
回答：你好，可以尝试与开发商沟通退房事宜。但是大概率开发商不会让你退，可以找找关系，或者你自己找接盘侠，跟开发商申请撤销网签后更名。济南是偷摸涨价的典范，5000的新城不声不响到20000。低价盘只推荐限价一手笋度高的板块，具体选筹板块详见知识星球内部分享。
提问：父母年纪大了，考虑房产过户，选择继承还是赠予更合适呢？
回答：从选择的好坏来看，赠予＞遗嘱继承＞继承。
赠予和继承的税费是一样的，3%契税，卖出20%个税（满五唯一免缴）。但是继承如果没有遗嘱，按照自然法定继承分配，会非常复杂，过户需要每个拥有继承份额的人同意，并且满五唯一按照所有份额人计算。即使有遗嘱，原本拥有继承权的亲属也容易闹事，主事的人已死，后辈如果遇到*攻围**独木难支。再者，如果是自然死亡的继承，其实是非常不划算的。自然死亡基本要到80岁以上年龄，而69岁就已经不能*款贷**，这说明房产至少有10+年没有*款贷**，并被冻结金融属性，浪费了现金。
父母的房产，在年龄过大之前，赠予给子女，子女继续去*款贷**，才是合理分配。但由于出售还有20%的个税，所以赠予其实也不是最佳选择。
提问：我首套房有房证，做了抵押*款贷**，现在想出掉卖新房，二套房现在只做了合同备案，没有收房。卖了首套房，再买房是算首套还是二套，是否可以首付三成。如果算二套购买，卖房的钱不够付5成，手上有信用卡有20万，农行信用*款贷**还有18万先息后本可以提。怎么用可以不影响后期房贷。盼回复谢谢。
回答：算二套，合同备案就可以查到了 再买一套二手房，可以做2改1，二套改首套，首付3成买入。操作流程详见知识星球内部分享。
不影响后期按揭*款贷**，需要换核操作，或者高流水可以覆盖2倍月供。抵押贷、消费贷、装修贷等等，最终变成了首付或者还按揭的现金流，银行都是睁一只眼闭一只眼的。
提问：房姐，看了您对全国的分析，很佩服。我想问一下对人生选择的问题。今年23岁，在武汉从事置业顾问，我在想今年做完是否是去北上广深，或者重庆去做地产会有前途一些。甚至是对cf有更大帮助
回答：选择城市需要结合你的资源。
房产的几个战场：选筹，*款贷**，配套服务，资产环节，房票资源 北上深重，这几个城市金融政策最宽松的是深圳，其次武汉，最后重庆。结合你的房票资源，重庆不限购，可以规模化，建仓1000平不是问题。武汉目前限购，如果房票足够，也可以放大规模。中介公司对cf没有帮助，尤其是绿中介。中介新人的工作很基础，维护信息，带看，打电话，各种打杂事项，还要面对一堆内部的压榨。如果你按部就班按照公司安排的工作，很容易陷入泥潭。想出淤泥而不染很困难。推荐你去管家公司，既能了解cf体系，也能光明正大的cf。
提问：房姐，请问孝感临空经济开发区的金辉城值得投资吗
回答：四五线房价窜高的基础，正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商，肆无忌惮的在四五线（县城和地级市）拉高房价，严重脱离本地实际收入，已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。
近年来，四五线城市的主要购买者是：
1，本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城，以前是住单位福利房小区，有改善的需求，但人数不多。一个县30万，正式编制的高收入人群，例如机关事业国企的在编人员，最多也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的，也就是一万多套的需求，两三个小区就塞满了。这些人是以房换房，实际支付不多。大单位的合同工，靠工资是买不起的。
2，本地工商业小老板，养殖大户，例如开饭馆，手机店，服装店。这个人数很少。
3，*迁拆**户。棚改结束后，已经很少了。小地方土地多，老城区*迁拆**不划算，还不如搞个新区，成本最低。
但是小县城二手房的前景暗淡 1，房产破旧了。县城的物业管理水平有限，老农民的文化素质不高，私搭乱建，侵占公地，毁绿种菜，司空见惯。十几年后，公共设施老化，小区绿化破败，私自搭建严重，小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。
2，接盘侠越来越少。县城以下，也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊？县城外来大学生，都是正式编制，也不需要买房。县城丈母娘求着出房子，带孩子，已经是标配了。
3，县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了，即使还有一定需求，何必去买十几年房龄的县城旧小区？不如加个二十万，直接住新区。建议，三十岁以下的年轻人，不要再考虑老家县城了。买房最好在实际居住地的大中城市。
提问：房姐，我想在武汉投资套房产，咋能解决限购
回答：目前武汉有8种方式可以破限购，具体操作详见知识星球内部分享。
提问：房姐，本来计划投资沈阳，问了几个沈阳的亲戚，他们的反馈是有价无市，未来二手房不好卖，有点迷茫是否投资，你是否可以指点迷津，沈阳未来房价上涨趋势如何？后面哪些人会在沈阳置业。感谢
回答：不管是重庆 武汉 还是沈阳，新房癌是所有的二线城市的通病 癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。但像沈阳这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。沈阳的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍，沈阳人矫情的程度就少了。而房价在翻倍的时间需要多长呢？5年内是肯定的
提问：房姐，理论上一个人身上可以背多少*款贷**呢。比如名下已有三套*款贷**房，月供一共在2万左右。另外还有两套全款房，总价值1500万左右。这样的话，这一个人身上还能背得动把这两套全款房再做抵押*款贷**不。
回答：理论上无限。*款贷**能做多少，取决于你的征信体现的*款贷**资质，流水，经营性流水，*款贷**所在城市，时间点，操作手法，*款贷**项目等等因素。
个人负债能力的几个等级：
一级：100万都贷不到，没有工作社保流水，征信逾期；
二级：300万，正常人都可以贷；
三级：500万，稳定社保打卡工资不难；
四级：1000万，需要针对性了解*款贷**情况，了解什么叫有效流水；
五级：1000-2000万，需要有很专业的*款贷**申请技能和*款贷**资源，长期培养*款贷**资质，熟练跪银行；
六级：2000-5000万，除了专业*款贷**能力和*款贷**资源，还运用各种特殊手法，及时拿下特殊产品，基本是个人负债极限；
七级：5000万-1个亿，在六级的基础上，可能有特殊的身份加成，例如知名人士，高级职务，公司真实经营流水十几个亿等；
八级：1个亿以上，只听过没见过。你的情况要看房本，征信和流水。
提问：房姐好！淘笋有什么方法吗？
回答：一说到笋，就是说要跑盘两百套，这个说法有些敷衍，跑两百套，岂不得累成狗？关键是效率底下，并没有思考如何优化模型。详见知识星球内部资料《淘笋方*论法**》
提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？
回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏*局骗**，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。
普通人还有提升阶层的办法吗？
这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。
普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多: 工作 租金 代购 电商 短视频 自媒体 等等。
具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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