我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球
提问：美丽的房姐辛苦了。我一直有个问题想问，觉得挺纳闷的不问不痛快。着重看了武昌板块的二手房，看了关山附近的都不便宜，便宜的都是老小区2010年之前的，实在找不到笋。南湖和新南湖比较中意，配套齐全环境好宜居，看来看去还是喜欢这里。但也知道房姐不推荐这个睡城，但真的郁闷为什么这里将来上涨空间有限。。。我想请问如果一定要投资这里价位控制在多少比较合适呢，比方说保利中央公馆？另外关山的蓝晶国际（其实房龄也算老的）多少价位入手比较合适？多谢指点。
回答：因为关山大道有产业，南湖没有产业。 南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。 中央公馆单价1.9左右可入。 蓝晶国际2.2可入
提问：新人首问 房姐你好，诚恳提问，盼解惑。我和男友要在深圳入手一套刚需。能凑150，月入共3万。 问题如下： 1.地点：我在沙井当老师，他大概率在南山工作（目前没调过来）。请问我俩首套买在哪里合适？必要的话需要借消费贷加杠杆吗？ 2.用途：一是纯投资，买地段好的新房或次新，七八年内一直在沙井租房，新房出租；二是自住，但这样我们都得买车上班。怎样考虑才最有利于未来增值呢？ 3.时机：等他调来满6个月，我俩才能公积金共同贷90。请问是等着共同贷90，还是趁年底前我一个人公积金贷50先上车呢？ 4.置换需求：我俩目前都是sfsd，他在合肥有个60平，如果以后想置换城里大三房，怎样利用好手里的牌呢？
回答：150万首付，看你能够gp贷到多少。 如果是纯投资标的，400-600都有可能，所以跨度区间会很大。 福田南，南山老破大，前海老破大，西丽，碧海都有。 现在深圳各区豪宅线： 福田：470 罗湖：390 南山：490 宝安：360 光明：250 坪山：200 大鹏：230 龙华：320 龙岗：280 盐田：330。 随着房价上涨，各区低于豪宅线的房子越来越少。深圳住宅在向接近100%豪宅迈进。不超豪宅线，购房成本低。 把你的sfsd用在深圳，保留男朋友的房票买合肥。 逢笋入，现在开始淘笋，如果有低于市场价的盘随时可以买，淘不到性价比高的盘，就暂时持币观望。保证收益，用谁的公积金根据买入节点来判断。 尽量年底前入场。
提问：姐姐，您好，我上次咨询了重庆购房的相关问题，您也给予了解答，非常感谢，其中您提到了真内环，我想咨询一下（真内环)具体指的哪个范围啊？中介推荐和计黄埔御峰，这个楼盘位置怎么样啊，中介说均价15000～
回答：和黄投资还不错，注意下，有一栋靠近变电站，价格轻微折价。单价控制在1.5以内，淘笋。
提问：你好，很高兴认识你，通过头条学了不少知识，也知道了这个星球，并注册了，，，我有个疑问想请教，我目前手上70万，想用父母的房票接力贷投资一套房子，能够接受的总价165包后期，新房二手房都可以，长住汉口，光谷那边太不熟不敢投资那边，目前看了汉阳的恒大御景湾，看好周边潜力，江岸新荣的美联公园前，新房看了汉口派，三个地方均价都在1.8左右，目前在硚口宗关有两套了，不看好硚口，光谷太不熟也不敢冒然投，想房姐帮我分析一下这三个地方买哪里好，或者有更好的推荐！感谢
回答：投资的话1.8不合适，单价控制在1.5以内，价格倒挂的盘是最好的 四新:城投四新之光，招商樾望，招商公园1872，兴华御水澜湾 白沙洲:东原启城，保利上城，清能清江锦城 东西湖:梦想特区宏图里，首地云梦台，福星
提问：房姐好，最近一直在看武汉的学区房，因为小孩正在上小学，所以等不及新房，而且新房普遍都是新学校，效果有待验证。市区的学区房要不价格超贵，要么就是老破小，没法住。所以一直在外围选择相对好点的学区房。目前准备入手万科城市花园，自住兼投资，对口光谷实验中学，楼龄10年了，价格还是要22000到25000元\/平方，现在二手房说降价，但是这个小区也没有跌多少，关注半年，准备出手了，不知道会不会当接盘侠？麻烦分析一下，谢谢！
回答：万科城市花园房龄老了，单价不超过2万才建议入。 不要看精装修的，看看装修差的，跟业主使劲压价
提问：如果我决定把中山房子置换回武汉，目前我商贷还有套房子在换80万，公积金没有用，二套只能贷50万，是不是公基金用在二套贷50万比把现有商贷转公基金划算些啊，当时商贷利率4.65。如果公基金用在置换的二套房，我是想在光谷买，由于工作在光谷，我有两套方案，一是红枫金座一手房公积金*款贷**50万买44平小户型，剩下50万看看能否在其他地方搞套全款小户型公寓loft出租或是在光谷东买套全款投资；第二套方案，是公积金二套*款贷**50万只能买大一点的一套房在光谷附近。哪种方案好啊？盼复！
回答：1.首先排除公寓，公寓基本没有涨幅，维护费用高，且后期交易税费高达20% 2.小户型的住宅也不建议买，自住不舒适，涨幅有限制，占用房票。3.建议二套用公积金买套大点的光谷附近的盘，如果还能凑出*弹子**再买花山郡，四新或者白沙洲的限价新盘投资。
提问：亲爱的房姐，再次打扰了，请问文化大道大花岭的香榭湾123平的房子（基本上十年内不居住，生活圈都在武昌），您是建议长持还是裂变到三环内，换两套
回答：文化大道地铁沿线是江夏区重点发展的区域，可以继续持有。 继续融资入一套花山。
提问：万隆广场西广场正在修的地铁这 ，5号线的武金堤路站，想入手一个10平米商铺，是否值得，包租15年，有证
回答：1.需要看包租合同上，负责后期运营的团队是开发商，还是其他运营公司。可能出现销售卖完后换公司运营的情况。 2.计算租售比，5%以上可以入。
提问：房姐，苏州现稍次点区域3.5万每平，该不该接手二手房？苏州市场未来看好吗？
回答：苏州涨过一轮以后，价格虚高，3.5入手，可能会回吐一点，再等2年吧。 板块轮动，需要寻找下一个园区。 如果资金充足，更倾向一线建仓。
提问：请问房姐，卖房科技树哪里能看到？好像到文章中并没有找到？是我找错了吗？卖房科技树的相关文章叫什么名字呢？
回答：精华主题里有 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：美丽的房姐，保利时代八期为啥卖了几个月还没完啊 是有什么缺点吗 能不能从各方面分析下八期优缺点 另外这个156的户型如何
回答：8期位置一般，户型太大了，周边竞品太多 户型进深太长，衣帽间位置比较奇怪 最近购买可以优惠5万
提问：房姐，宝安的新房，华强城，康达尔山海上城，和南山的二手房，前海金岸。自住投资应该选择哪个呢？谢谢
回答：华强城位置太偏了。 买宝安就买宝安中心的。 前海金岸是2008年的小区，配套成熟小区旁边就是恒大和卓越的旧改项目，已经在拆，未来80万建面综合体，对小区增值也有带动。 康达尔的产权只有50年，投资跟自住兼备就很难 还是淘二手笋吧。
提问：房姐，首套房利率上浮20％后，在没有特别倒挂的情况下，纯投资房产的意义还大么？能否分享下对于上浮利率的看法？
回答：武汉*款贷**利率从最高峰的上浮40%，降到现在的20%，与全国大部分城市保持一致。 房贷利率和房价到底有没有关系？ 本质上没有关系。 房贷利率的高低，主要是由基准利率决定的，基准利率提高，则房贷利率提高，基准利率降低，则房贷利率下降。 除此之外，房贷基准利率上浮或打折，则是由楼市热度决定的。 楼市过热，买房者多，*款贷**资金需求量大，资金供不应求，利率上浮的概率大；楼市遇冷，买房者少，*款贷**资金需求量小，资金供不应求，利率打折优惠就多。
提问：房姐你好，投资，目前后湖新房或二手房有没有推荐的，谢谢，
回答：新盘只推荐幸福时代5期和百步亭和谐里 二手房淘地铁沿线次新盘 绿地，福星，金桥汇等次新盘 单价1.6左右可入
提问：房姐好。人在大连，有俩个三岁孩子，住父亲名下公寓(不让卖或抵押等)。我们名下没房。 1.大连近几个月来每平跌2000左右。(生活的高新园区一带)是不是一段时间不要买房了? 2.想去沈阳用公积金首房首贷，查了下沈阳大连公积金可以通用。如我们在沈北地铁附近7500买入，等几年翻倍后卖出，有被套风险吗？ 3.*弹子**方面。公积金里已存16w，手里有4w，俩张信用卡加微粒贷大概9w。首付钱是想办法套出公积金，还是用卡?(有点怕玩空卡接龙，以前信用卡忘还款过) 4.月供方面。每月公积金还2千4，家庭月收入1.2-1.4w吧，害怕月供压力太大，有俩个小孩要养。 求房姐支招。如果买沈北房子求推荐及入手价位。谢谢
回答：1.大连经济下行，现在不是入场好时机。 2.沈北地铁沿线单价7K可入，但是要注意，沈阳很多小开发烂尾楼。 3.沈阳现在首付10的都有，先借钱买，再用公积金的钱还上。交房后租金也有1.2千。
提问：您好房姐！我在南湖大华2期有一套房子，现在准备做抵押贷！再用老婆的票去对面金地买一套房子，这个房子的主要目的是孩子能上金地的小学和改善性刚需！请问现在金地梦茵的130平的315万价格是否合适？您这有不有抵押贷靠谱的资源和2手房过户及手续靠谱的中介，因为我自己在跟业主沟通！费率怎么收取？谢谢
回答：1.目前金地梦茵的二手房成交价在2.2左右，你看的这套价格偏贵，现在有几套的价格都在2万左右，可以再淘淘，或者跟业主砍砍价。2.我合作过的中介不一定有你的这套房源，建议你拿这套房去附近其他的中介都问一圈，业主不会只挂一家。然后直说你在别的中介处看到了这套房，中介费最低能降多少。有些可以谈到1%的佣金。
提问：房姐你好，目前坐标东莞松山湖，*弹子**60+，想考虑到松山湖周内置业，目*考前**虑寮步鼎峰雅境和东坑和昌众筑中央松湖。不知道是否值得考虑。如果不知道，在东莞有没有可推荐楼盘
回答：如果工作在东莞，松山湖和凤岗是更好的选择。 *弹子**60没有很好的推荐 凤岗的大运城邦，名流印象 松山湖的万科金域松湖 南城的西平板块光大那一片. 优先二手笋。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，*款贷**，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》