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关于东二环板块，本栏目曾多次关注，得到许多粉丝关注和讨论。近期，有粉丝在后台留言询问城投鹤鸾郡新盘如何，是否可以购买。
此外，近来也有粉丝在后台咨询，位于滨江北CBD周边的凤湖新城，近来租金价格几何？
1.
关键词：东二环，国企，安商混住
@wushihou
Yesir老师好，请问东二环板块的城投鹤鸾郡这个盘如何，可以买吗？
Yesir答疑：
城投鹤鸾郡，位于横屿路与东峰路交界东南角，虽然该盘确实位于东二环板块，但在整个板块的分布位置上，也非最佳位置。
城投鹤鸾郡所处地块
首先该盘东侧靠近东三环，近铁路，北面座落省儿童医院，存在一定的大人流量以及噪音影响。距离东二环泰禾广场2.4公里，距离地铁4号线1.1公里，距离不占优势。此外，该盘周边待建地块还较多，配套还未成型。
城投鹤鸾郡自身情况如何？据目前公开的信息可知，该盘占地面积40.16亩，容积率2.4，绿化率30%，建筑密度22%以下，建筑限高60米以下，仅建6栋总高18-19层小高层住宅。此外，该盘还有要求配建70%为安置型商品房，故该盘北侧的1#、2#楼为纯商品房，也存在部分安置房楼栋中有商品房源。即便1#、2#分楼栋管理，但小区整体仍与安置房混居，这点要注意。
城投鹤鸾郡小区效果图
户型上，目前主推98-126平户型的三居、四居户型，两梯四户，22%的公摊，计划明年6月左右毛坯交付。由于是本地国企拿地建设的项目，故在项目质量和工期进度上有一定的保证。
价格上，城投鹤鸾郡在作为地块竞拍时由城投底价竞得，低地价带来一定的价格优势，故该盘目前参考均价约为24000-28000元/平。相比于近期东二环板块内的其它破3万的新盘，该盘的价格确实有优势。但考虑到社区品质，除非是看好东二环、手里预算有限的购房者，建议多对比一下周边社区或者其他板块的新盘。
2.
关键词：市中心，学区房，性价比
@哲哥5652
Yesir老师，看了之前一期的答疑，想问划片中山小学的4万左右老破小值得购买吗？
Yesir答疑：
单价4万元/平左右的学区老破小值不值得买，关键要和划片小学、对口中学的品质，以及周边学区房价格来对比。
先说中山小学，该校于1963年创办原名赛月小学，其间两次异名，2004年11月正式更名为中山小学。曾被评为"福州市文明单位"、"福州市现代技术实验校"、"福州少先队红旗大队"等称号。对于居住在该校周边的老居民而言，该校的办学水平和知名度，在很长时间内一直被周边的钱塘小学、鼓一小、鼓实小等名校光芒掩盖。
虽然并非一等一的名校，但中山小学同鼓楼区第一中心小学、温泉小学一样对口福州市第十九中学。该校作为近年中考升学率排名第三的公立中学，其教学实力已得到家长们的认可。正是如此，划片这三所小学的小区全都荣升"学区房"。
2020年福州中考升学率
但在价格上划片鼓一小和温泉小的学区房，单价均超过5万元/平的价格，特别是划片温泉小的学区房，个别小面积学区房更是走出8万元/平的价格。如位于榜首的温泉苑，在3月成交了一套面积26平的超小户型，单价达到83700元/平左右，即便换算总价低，但如此小的面积，居住体验肯定不佳。
相比之下，划片中山小学的个别老破小4万元/平的价格，具有一定的价格优势。以中山小学附近的七海花园为例，该社区于1996年建造，房龄距今25年，为楼梯房。价格上，据中房研究数据显示，该社区近3个月的成交均价为38372元/平。
七海花园近3个月价格走势
中介平台上，该社区目前还有面积段在70-90平面积段的两居户型，单价控制在4万元/平左右，在保证相似教学品质和地段、配套加持的同时，又能兼顾居住，关键价格相比之下还有优势，可谓一举多得。
综上，4万元/平左右的学区老破小值不值得买，还是要从自身的核心需求，经济实力，以及与周边的学区房相比较。在学校品质差不多的情况下，能便宜一点买入何乐不为？又或者以相似的总价，买到用途更多的房子，不是更好？
3.
关键词：北江滨，租房，安置房
@黑白
叶老师好，我是最近刚来福州工作，在找房子租。之前有关注贵号楼盘分析文章，想咨询一下近期凤湖新城小区租金如何？
Yesir答疑：
你提到的凤湖新城，位于乌山西路以南，工业路以西，上浦路以北，处于福州两大经济强区----鼓楼和台江的分界线上，周边临近鼓楼科技园区，台江闽江北CBD和苏万宝商圈。该片区内不仅聚集着金融、零售、传媒等传统中坚行业，更有大量电子商务、互联网等新兴产业。从你的询问来看，应该是已经在这一带工作，当然凤湖新城周边也确实企业云集，吸引大量年轻人来此地寻找工作机会。
那么，凤湖新城的具体情况如何？据目前公开的信息可知，该盘辖五处社区，总计26栋的高层建筑，均为安置房小区，其中2区、4区属于三坊七巷*迁拆**安置房。1、3、5区属于原首凤、凤湖安置房。该盘分别于2008年~2013年左右交房，房龄至今8年以上。
由于是安置社区，该盘面积段种类众多，从最小的45到125平的大户型均有涉及。价格上，据中房研究数据显示，凤湖新城近3个月的套均价格为2848元/套。
凤湖新城近3个月租金价格走势
由于近2个月来正处于租赁旺季，且该盘所处地段佳，在中介平台上，该房源近期的租赁房源不仅房源有限，而且价格也有所上升。如果你是一个人生活的话，该盘目前仍有概率找到价格区间在1700~2000元左右的单间。
综上，凤湖新城作为临近鼓楼科技园区，台江闽江北CBD和苏万宝商圈的小区，周边就业机会多，加之房龄相对较新，成为不少租客选择的社区之一，这也使得该盘的租金价位相对略高。如果你不是因为单位的路程问题，建议可以再了解一下周边其他相近属性的社区，多做对比。
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