房产行业分析师 资深房地产专家 张则涛 谈*安泰**谈博城社区
张则涛，房产行业分析师，地产资深媒体人和房地产专家。近日应朋友之约，对*安泰**博城社区投资价值进行了专题研究，现将研究报告摘录如下：
一、经济发展和通胀是孪生兄弟，有发展就有通胀，有通胀就有货币贬值
中国经济发展从2000年到今年正好是黄金20年，我们经济高速增长，2020年中国GDP突破100万亿，从全球第六大经济体跃进全球第二。
过去的十年里名义通胀率为2.5-6.2%，由于CPI指标以吃穿、租赁居住、教育文化、交通通讯、医疗保健等指标为主，无法反应出商品房买卖价格上涨的真实水平。考虑到商品房价格上涨因素后，实际年平均通胀率在6-10%，对应每年现金货币购买力贬值6-10%，今天的10万元的平均购买力跟10年前的4-5万相当。
过去十年的CPI 变动情况
2008年以来，中国广义货币总量M2约为48万亿，2021年6月末将超过220万亿，十年增长了4.5倍，央行发行的天量货币使现金购买力迅速缩水。现在的10万元，按照现在货币发行增长量，10年后的购买力仅为现在的5.2-5.6万之间。
结论：不主动去投资，被动持有货币（存钱）是最大风险，在实际通胀CPI和广义货币M2影响下，货币一直处于贬值中，从这个意义上看，货币就是纸币。
为了有效应对实际通胀，购买住宅是较有成效的方法，这种投资方式不仅适合于*安泰**，也适合于中国的一、二、三线城市。过去10年间住宅投资稳赚不赔，2010至今山东省二三线城市房价平均上涨了250-300%， 10年前*安泰**住宅房价不到4000元/平米，现在价格在9000元/平米以上。
二、住宅仍然今后十年适合普通百姓投资的有效工具
适合于老百姓的主流投资有以下七种：
1、产业投资；2、股市投资；3、股权投资；4、民间借贷；5、汇市和保险投资； 6、艺术收藏品投资；7、房产投资。
1、产业投资：产业投资特点是投资量大、环节复杂，回报期长，随着人力工资成本增加，国外市场萎缩，去年以来工业基础原材料价格暴涨，工业PPI指数再创新高，但目前国内工业品价格涨幅温和，工业企业利润率越来越薄，越来越难赚钱，产业投资不适合普通百姓。
2、股市投资：中国股市一向是政策市，股民赔钱率在92%以上。即使今年是技术牛市，上证到了3600点，深证到了14000以上，而挣钱股民仅为12%。今年最大风险是PPI指数新高，如果传导到CPI，会造成高通胀，通胀无牛市，股市风险会急剧增大。股市是刀口舔血的行业，规劝普通百姓 “远离*品毒**，远离股市”。
3、股权投资：适合中国股权投资模式是家族基金投资方式，兴起于江浙和福建，前提条件是家族产业发达，离我们也很遥远。
4、民间借贷、汇市和保险投资、艺术收藏品投资：这些方式距离普通百姓更远。郑重地奉劝百姓不要介入民间借贷，国内月月有平台暴雷，远离借贷，看好自己钱袋子。
5、房产投资：购买住宅是中国城乡居民主要的投资手段，房产也是居民家庭最大的资产和财富。在中国央行M2货币增发下，房产具有保值和增值功能，能够抵御任何经济波动，是居民财产的稳定器。
三、房产投资的三大特点
1、保值和抗通胀
当经济处于不景气下降时，房产表现出保值和抗跌性；经济高速发展和高通胀的时期，货币在贬值，房价却能强劲上涨。日光盘在09年到2013、2015年到2019年年比比皆是。从过去十年间*安泰**房价走势的情况来看，08年*安泰**平均房价为3922元/平米，现在均价达到9106元/平米。从08年到现在，一线城市房价翻了6-8倍，二线城市4-5倍，三四线城市2.5到3.5倍； *安泰**市场涨幅在2.5倍以上，房价跟经济发达的临沂市接近，主城区均价在13000元/平米以上，房价涨幅跑赢了实际通货膨胀率。
2、购房能够通过银行按揭获得大量的资金支持
“要想富先借贷”，目前银行唯一给个人大额借贷的就是购房的银行按揭，按揭*款贷**利率为4.75-5.85%，利率远低于真实通胀率。买房越多，借款越多，同样，资产就越高，升值越大，获利就越多，按揭*款贷**购房是适合普通百姓的投资方式。
3、*安泰**市域房产和资产价格处于上升通道中
从2021年人口普查的数据来看，楼市的刚需和再改会持续推动中国城镇化进程，加上我们强大的制造业和M2货币量支撑，房价在未来的10年内仍然处于上升通道中。*安泰**市人口自然增长率居山东省内前三位，人口增长依然会拉动房价继续上涨。
我的判断，未来十年内三四线城市价格依然有20%以上涨空间，*安泰**市房价还有20-30%的上涨空间。
四、*安泰**楼市的特点
1、*安泰**城市化高速发展，步入黄金十年期
过去10年，*安泰**从一个80万人的中型城市发展到今天的130万人的宜居大都市，从三条街发展到今天的五横六纵的大城市格局，形成“一主一副”的城市空间大结构。“一主”为主城，即泰城，“一副”为南部新城。主城和副城之间以生态绿廊相隔，以快速路和主干路相连。
未来10年，*安泰**市区要继续东扩，要做大东部新城，东部新城的居住人口规模要达到50万以上，再增加一个中型城市的人口数量，到2030年*安泰**城区人口规模达到180万以上，城市化率达到72%，*安泰**会晋升为准二线城市的行列，我对*安泰**的城市化、大都市化充满信心。
强劲的城市化进程、强劲的需求，*安泰**房地产市场将进入第二个“十年黄金期”。
2、旅游名城，徂汶新区大健康、教育产业，产城一体，新宜居都市
*安泰**市城市总体形象为“北依泰山、南接徂徕、汶水环绕、山水城一体的国际旅游名城”，*安泰**市按照“国际旅游名城”、“宜居城市”的景观风貌特色进行规划发展，强化“两轴两带”的城市景观主轴线，即历史文化轴、时代发展轴、环山景观带、泮河风光带。*安泰**主城区未来10年向东部发展，徂汶新区将成为*安泰**市东部新城的中心地带。
徂汶新区的规划定位是大健康、旅游、教育产业，绿芯产业和城市一体化齐头并进。徂汶新区具有得天独厚的交通优势，通过济泰高速和*安泰**东站同省会济南东部相连接，半小时生活、产业圈将使徂汶新区成为“泰城主城区，省会大都市的后花园”。
3、住宅需求依然强劲
2020年*安泰**市网签23382套住宅产品，网签均价9106元/㎡，网签总额250.85亿。*安泰**过去10年销售了近11.2万套房产，平均每年1.1万套。目前在建项目房源约为45000多套，去化周期为25个月，供应和销售去化比例正常，价格和成交量稳定。未来10年，*安泰**房地产市场还需要15万套以上的住宅，需求依然强劲，徂汶新区的百亿销售大市场呼之欲出。
泰城向东，徂汶新区喜迎十年黄金期
4、*安泰**城市空间和土地供应受限，仍有较大上涨空间
*安泰**住房均价从08年的3922元/平米，上涨到今天的9106元/平米，上涨了232%，房价年平均涨幅高达23%，仅次于临沂市，省内同类城市排名第二位。*安泰**跟临沂、潍坊、济宁3个地级市比较，*安泰**市虽然GDP和市民收入不算高，但房价最高，收入和房价背离幅度较大，背离的主要原因是“*安泰**独特的城市结构和独特客户群”。
因为泰山保护原因，*安泰**主城区土地资源有限，土地价格居高不下，开发的刚性成本很高。同时*安泰**市旅游名城的定位，致使*安泰**城区没有规模化的工业企业，规模化工业企业分布在新泰、宁阳、肥城的等区县，这三个区县的客户买走了泰城市场45%以上的房子，还有一部分是北京、济南、上海高铁沿线的客群。交通优势、名山、城市宜居性吸引相当一批“外地人”在泰城置业，二大因素成就了泰城“一房难求”的独特市场。
通过比较我们得出结论：主城区、东部新区房价依然有20-30%以上涨空间，主城区均价到15000元/平米以上是合理的，东部新城房价过万已没有悬念。*安泰**房地产市场仍处于上涨的前半场，是客户买房子的黄金期。
五、*安泰**房产投资的建议
1、首选副城区的价格洼地项目
*安泰**主城区的商业、教育、医疗和行政服务相对集中，主城区从一个中心、 单极发展，向多极、多中心演化。主城区地价和房价都很高，主城区在售项目均价在13000元/平米以上，相反副城区的很多项目处于价格洼地，低于主城区30%以上，建议优先考虑泮河大街和万官大街区域的开发项目。
同时，东部新城将是*安泰**未来10年的发展重点区域，价格空间更大，机会更多，建议重点关注东部新城的开发项目。
徂汶新区目前已经完成整个区域的大规划，首个项目博城社区也即将入住，虽然是个搬迁项目，项目以超大体量、高层次的规划设计、住宅的精良品质、成熟的商业街区、名校入驻等优势成为东部一个新地标，东部新城的博城板块已经形成，博城将拉开东部新城开发的大序幕。
“买主城区的房子是为了保值抗跌，买副城区的房子是为了赚取差价”，这是我给*安泰**客户的投资建议。
2、严选质量精良的大社区
普通住宅的主体结构过去多为砖混结构，设计使用年限为50年，实际上30年就不行了。现在采用的是框架和现浇剪力墙结构，设计使用年限是50-70年，普通质量房屋使用年限也就是40-50年，所以选房子一定看施工质量。
施工质量有三个主要指标：一是水泥标号，二是楼板含钢量，三看总包单位，只有三个指标优选的房子，才能达到50-70年的使用标准。
我这次到*安泰**博城社区考察，详细地查看了10个总包单位的工程监理记录，很是震撼！首先规划设计水平高，楼房地基和主体结构设计标准高，楼座抗震等级达到了8度，每平米楼板含钢量50公斤以上，远高于行业标准15%以上。博城社区总包有的是建设部特级建资质企业，有的是建设部一级资质企业，有的是省内建筑设备安装的龙头企业，奥运会场馆鸟巢的建设单位，”用最好的总包单位建设最好的房子”，让住户安心住上70年乃至100年。
博城社区主体结构 高含钢量 高标号混凝土
3、选择最好的设计单位
设计师是建筑的灵魂，博城特别聘请了同济大学建筑设计研究院——中国最好的建筑设计院，完成了住宅、商业、学校和幼儿园、园林、地库、配套设施的规划设计、建筑结构和各个专业的分项工程设计，保证了项目的综合品质。博城的住宅都是全明和南北通透户型，地下储藏室、车位设计科学合理，园林建造标准高达200元/平米以上，达到了*安泰**市商品房的标准，用建筑尊重客户，用建筑提高村民的居住质量。
博城社区一砖一瓦 均出自同济大学 大师的设计
4、选择最好的学校和生活配套
“房产增值看配套，房产价格看学区”，这是投资房产的二*法大**则。生活配套看主要指的是交通出行、超市购物、医院和生活配置。学区就是客户入住后孩子入学的幼儿园和学校，配套和学区是开发项目的增值的二大要素。
博城社区除了126万平米住宅面积外，配建了50万平米的大配套：36万平米的地下车库和储藏室， 61000多平米的大型商业街区， 45000平米的学校和幼儿园，还配建了市民健身活动中心、市民服务中心。从三个方面解决村民搬迁后的后顾之忧：1）、高标准、高规格的“*安泰**市实验学校”入住，让“农村娃也能上北实小”，解决了村民入学难的最大痛点！2）、商业街区引进的大润发、北京联华、建昊大酒店等优质商业资源，还特别规划了村民经商的民生街区，解决350余户的经商和生计。3）、制定了一揽子村民生产方案，保障村民继续有序生产，保障村民既可以做“市民“，也可以做”农民”。
大生活、大配套、大教育、大社区和一揽子生产就业方案，保障了村民搬迁后生活，保障了村民搬迁后的生产和收入，保障了房产增值。
*安泰**市实验学校 按照省级校园标准建设
六、*安泰**博城社区 构建“八好社区”体系
万科地产是房地产行业标杆企业 ，万科曾经在多个城市推出了“三好住宅体系”，三好住宅体系指“地段好、产品好、物业好”，万科的三好住宅体系引领了中国房地产市场的健康发展。
这次到博城社区，有幸看到了博城的“八好社区”：“区位交通好、规划设计好、绿化文化好、户型建筑好、教育师资好、商业配套好、政策保障好、*党**建治理好”，把博城项目的价值讲透了。“八好社区”的博城凭借着本身精良品质和附加值，未来在二手房市场上将”一房难求”。
对比*安泰**博城和省内其它城市搬迁政策和措施，博城具有独特优势：
1、“先建房，再搬迁‘’，市政府、徂汶新区投资63亿建成具备居住、酒店、办公、商业、教育、停车、休闲娱乐等综合功能为一体的大型社区，现房搬迁，国内、省内罕见，是实实在在的惠民工程。
2、充分考虑了村民就业和收入，让村民搬迁后生活、生产两不误。
3、完善社区的大配套、大生活、大教育，让房产升值，让村民得到全部的房产增值。
住八好社区 开启幸福生活
七、算大帐 向前看 抓住城市化财富大机遇
我也是山东农村孩子，对村民有深厚的感情，在此给搬迁村民二个建议：
1、城市化进程是21世纪最大的经济行为，城市化意味着财富聚集，房产是城市居民家庭最大财富（家庭财富占比60-80%）。省内地级城市的学区房的单价没有低于10000元/平米的，本次大多数村民分到了二套住宅，使用面积180平米，而建筑面积在220平米以上，房产价值在200万元以上，建议村民算大帐，抓住搬迁分房这个机会，实现财富积累,步入到富裕阶层。
2、村民搬迁后身份发生了变化，从村民变市民，是生活方式、生产方式的变化，这个变化是划时代的。搬迁不仅意味着“”告别一脚水来一脚泥，告别蚊虫叮咬的农村大杂院环境”，更意味着走向城市生活，生产方式也将告别农业和农民工的方式，自身融入到大都市产业链的过程。
这是个最好的时代，也是挑战自己未来的时代，村民朋友们，你做好准备了吗？