2023年4月7日，希腊央行发布了2022年度报告，报告公布了希腊2022年外商直接投资（FDI）数据，其中包含外商投资希腊房地产的情况。我基于希腊央行的报告，向关注希腊经济的读者朋友们介绍一下情况：
1、2022年，希腊外商直接投资（FDI）总额为72.2亿欧元，较2021年的53.5亿欧元增长了34.95%。需要特别说明的是，希腊2022年外商直接投资金额是希腊20年以来的最高值。外商直接投资，可以视为外国投资人对一个国家发展前景的投票，而且是真金白银的投票，非常具有指标性意义。
2、希腊外商直接投资，主要来自卢森堡、塞浦路斯、荷兰、德国、法国、意大利等欧盟各成员国；瑞士、中国、美国和加拿大也是希腊外商直接投资的重要来源国。
3、2022年，在希腊72.2亿欧元的外商直接投资当中，23亿欧元被用于企业并购，比例为31.8%；19.8亿欧元被用于投资希腊证券市场和增加企业股本金，比例为27.4%；19.75亿欧元被用于投资希腊房地产，比例为27.3%。
4、2019年以来，在希腊的外商直接投资当中，被用于投资希腊房地产的资金情况如下：2019年，14.50亿欧元；2020年，8.75亿欧元；2021年，11.76亿欧元；2022年，19.75亿欧元。2022年较2021年增长了67.9%。考虑到希腊房地产交易当中普遍存在的现金交易，2022年进入希腊房地产市场的外商直接投资，实际金额要高于希腊官方公布的数据——我认为至少有25亿欧元。
5、根据希腊央行公布的数据，2022年每个季度进入希腊房地产市场的外商直接投资的具体情况如下：第一季度，3.74亿欧元；第二季度，4.14亿欧元；第三季度，4.89亿欧元；第四季度，6.99亿欧元。
2022年第四季度较第三季度猛增了42.9%，这主要源于希腊希腊在2022年9月宣布希腊黄金签证涨价所带来的刺激和推动作用。可以预测的是，2023年第一季度流入希腊房地产市场的外商直接投资，应该不会低于9亿欧元；随着希腊政府宣布将希腊黄金签证涨价推迟到到今年8月1日正式实施，2023年第二季度流入希腊房地产市场的外商直接投资不会低于2022年第四季度的水平；至于2023年第三季度和第四季度，应该会有所回落，但不会低于2022年第三季度的水平。这意味着，2023年流入希腊房地产市场的外商直接投资，总额大概率会超过26亿欧元。
6、外商在希腊投资房地产，不只是投资住宅，还会投资商业地产，包括但不限于办公楼、酒店、工业园区、物流园区等。如果我们假设投资住宅的资金比例为50%的话，这意味着2022年，外国人在希腊花了9.875亿欧元用于投资住宅。
7、如果我们继续假设外国人在希腊购买住宅都是瞄准希腊黄金签证项目，按照每套25万欧元计算，这意味着外国人2022年在希腊大约购买了4000套住宅。
从2013年到2021年，欧盟国家的买家在希腊的购房总额为19.95亿欧元，占外国人在希腊购房总金额的34.3%；中国的买家在希腊的购房总额为16.72亿欧元，占外国人在希腊购房总金额的28.7%。从单一国家来看，华人绝对是希腊房产外国买家的主力军；从群体来看，欧盟国家的买家才是希腊房产外国买家的主力军。
数据和结论：在希腊买房子的外国人当中，华人是主力军吗？
霍庆川2023年4月12日于希腊雅典松涛湾