近日，榕城区、空港区重点地区第二批次土地管控单元开发实施项目在相关招标网站发布项目招标公告，据公告内容显示，榕城区、空港经济区划定的近期重点地区土地管控单元总面积约436公顷，其中包括榕城区8个管控单元，面积约71公顷；空港经济区11个管控单元，面积约365公顷
（一）项目背景
为贯彻落实《揭阳市重点地区土地执法与管控工作方案》，推动统一规划、成片开发、聚焦发展，提升土地管理水平，引领城市有序建设，促进社会经济跨越发展
根据榕城区、空港经济区划定的近期重点地区土地管控单元，针对“已批未建、已批已建但零乱低效、以租代征等乱占乱用、宅基地、未征未批”等大量低效散乱土地，从精细化管理出发，充分发挥规划赋能，开展实操型规划设计，促进土地征收整合储备，促进土地再整理、再开发、再利用，进一步优化发展布局，提升城市品位，因此，需启动揭阳榕城区、空港经济区重点地区第二批次土地管控单元开发实施方案研究工作
（二）工作范围
总面积约436公顷，其中包括榕城区8个管控单元，面积约71公顷；空港经济区11个管控单元，面积约365公顷
（三）工作内容
根据市委市政府的工作总署，开展对榕城区和空港经济区重点地区第二批次管控单元土地整备和规划研究工作，加强规划传导和详细开发实施方案研究，一方面以规划为引领，研究管控单元的详细规划布局、用地功能、开发强度等科学合理的规划控制指标；
另一方面，提出面向市场、面向实施的管控单元开发实施方案，以达到更好更快地开发利用土地、保障土地的持续供应、实现土地利用效益最大化的目标。本次工作内容主要包括管控单元详细开发实施研究、详细规划设计和相关技术支持三个方面
1.管控单元详细开发实施研究
根据用地现状、结合规划方案，划定重点地区管控单元；在对管控单元现状情况进一步详细核查的基础上,依据土地管理相关政策、用地权属人的诉求、相关利益人的意见和用地的实际情况，提出管控单元土地整合征收储备及出让策略,编制管控单元开发实施方案,进行相应的经济效益分析，协助土地出让工作,并根据项目实施推进情况对方案进行动态调整。
1.1土地利用现状详查分析
在空港经济区已有前期工作和新增榕城区资料收集补充整理的基础上开展以下工作：
（1）对土地利用现状（包括地上现状建设数量、结构等）及权属情况（包括权益主体的类型、数量、空间分布特征）开展进一步详细核查工作；产权明晰的，对不同产权类型土地、房屋产权资料进行整理归纳、产权未明晰的，根据产权调查结果，明确确权主体、确权依据、确权方式、确权资料，对不同产权类型、房屋权属状况进行整理
（2）系统性的梳理最新的规划成果（包括土地利用规划、总规、控规等），明确土规总可建设用地范围、面积等相关规划情况
（3）调研管控单元所在区域经济环境及房地产市场的变化状况，包括区域经济发展情况、土地、房地产市场交易情况等
1.2土地整合、征收储备策略研究
对国家、省及揭阳地区最新的与土地整合、征收储备及开发相关政策法规进行搜集研究，梳理出适宜管控单元开发实施的政策依据；并根据现状详查分析情况，结合用地权属人的诉求、相关利益人的意见以及规划情况，提出管控单元土地整合、征收储备策略，具体包括周边地块整合、闲置土地收回、土地置换、土地及房屋征收补偿原则、方式、标准（包括货币、实物补偿）、安置用地、融资地块选址等；
1.3土地开发实施策略研究
包括相关政策使用、地块储备时序安排、资金运作等；具体包括：
明确政府、原权属人、市场主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、配套建设城市基础设施和公共服务设施的建设等；从项目实施的难易程度、拟解决历史遗留问题的数量、项目的缓急程度制定土地整合、征收储备及供地（建设）分期实施计划等；明确资金的来源（包括*地征**补偿费用、工作费用、不可预见费等）及每期的资金安排
1.4项目经济效益分析
根据管控单元现状详查分析情况，结合土地整合、征收储备方案，估算土地整合、征收储备成本；根据土地整合、征收储备方案、结合规划方案估算可出让的地块面积、指标及出让收益；在此基础上，测算管控单元经济效益情况
1.5开发实施方案动态调整
根据用地权属人的诉求、相关利益人的意见和实际促建、收地等过程中遇到的问题以及房地产政策、市场的变化情况，适时、客观、合理的调整土地整合、征收储备实施方案，使其能够更好、更快的高效实施
1.6土地开发出让研究
协助土地出让部门有序、有目标的制订实施性强的土地出让方案，提出适宜的土地出让方式，在政策允许的范围内设置合理的出让条件，提出土地出让价格建议
2.管控单元详细规划设计
强调规划引领和整体统筹，规划设计与管控单元详细开发实施研究工作同步、协同开展，全过程互动、反馈，主要包括管控单元功能和业态策划、用地布局和交通组织、详细城市设计方案、规划控制指标、土地出让设计条件、管控单元规划等内容
2.1功能和业态策划：深入研究管控单元及周边片区及地块开发功能、业态及规模，契合市场需求，精准策划实施性项目，促进土地升值，提升城市品质，确保城市开发建设有速度、有形象
2.2用地布局和交通组织：结合土地整备研究，优化管控单元用地开发布局，落实各类意向项目用地，近远期充分统筹，提出道路优化和交通系统组织建议
2.3详细城市设计方案：进行城市设计空间研究和总平面方案设计，反馈开发容量和控制指标，保证空间形态的整体性、延续性和协调性，并为土地出让、招商推介、宣传展示搭建平台
2.4规划控制指标：明确管控单元及地块的建设总量和开发强度，提出容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等管控指标体系，保证科学性、合理性
2.5土地出让设计条件：包括开发强度、空间形态、建筑风貌、开敞空间、交通组织、配套设施等强制性和引导性控制要素，作为规划设计条件指导土地出让和项目建设
2.6管控单元规划：落实管控单元土地整备研究、规划和详细设计相关内容，按程序进行控规方案编制，保证规划的科学性和法定性
3.相关技术支持
3.1协助制定相关标准和指引：配合政府制定包括闲置土地收回、土地置换、解决留用地问题，以及*地征***迁拆**安置补偿标准及其他相关的政策指引；
3.2提供收地全过程技术支持：在实施*地征***迁拆**过程中，配合政府政策宣讲与方案解析，为政府和业主单位谈判议价提供相关的技术支持
（四）工作成果
- 总体要求
1.1所有规划成果应包括书面成果和相应可编辑的电子数据成果。各阶段均须提供相应阶段的书面及电子数据方案
1.2所有规划成果的文字说明和标注均须采用中文版本，图纸和文本文件必须清晰完整、尺寸齐全准确，同类图纸规格应尽量统一
1.3编制规划成果需采用符合揭阳市规划管理要求的平面坐标及高程系统
1.4成果格式要满足报批要求
2.成果形式
规划成果应包括书面成果、相应电子数据成果
2.1书面成果
序号
成果内容
规格
数量
备注
1
纸质成果
A4图册
12套
含研究报告及图集
A3图版
2套
主要图纸
2
电子数据成果
电子文件光盘
2套
图纸分别提供DWG、JPG格式，文本文件提供DOC和PDF格式
2.2电子数据成果
电子数据成果文字采用DOC格式，图纸采用DWG和JPG格式。
3.成果内容
研究报告：主要包括管控单元土地利用现状详查分析、土地整合、征收储备策略研究、土地开发实施策略研究、项目经济效益分析、开发实施方案动态调整、土地开发出让研究、功能和业态策划、用地布局和交通微循环、详细城市设计方案、规划控制指标、土地出让设计条件、管控单元控规调整等内容。
图集：每单元一套能反映主要规划设计内容和设计深度要求的图纸，具体包括但不限于以下图纸（可根据表达需要拆分）：用地布局方案图、详细城市设计方案总平面图、详细城市设计空间模型效果图、土地出让设计条件等。
（五）工期计划
工作时间预计需要 10个月，大体的时间节点控制如下， 具体因不可预见因素而调整:
工作阶段
工作内容
时间控制
方案阶段
调研和草案
30天
初步方案
60天
定稿方案
30天
成果阶段
初步成果
60天
中期成果
60天
最终成果
60天
揭阳发展吧整理出品