在正式开始这个问题之前，我们先明确，什么是都心区？
事实上，在日本有都心5区、6区、10区等等不同的说法。为了引用数据方便，这里我们采用都心5区的说法，即千代田区、港区、中央区、涩谷区、新宿区。
然后，我们再来定义一下，什么样的房子更适合投资？
我认为要看三点：
1、房价本身涨势好
2、租金回报率高
3、空置率低
下面我们来逐一比较！
房价涨幅大比拼
这里我们所引用的数据是REINS MARKET INFORMATION，日本国土交通省指定的不动产数据查询机构，访问地址如下：
不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）
我们来看下都心5区近2年来的涨幅：
可以看到蓝色为每平米均价，自2018年2月至2020年1月，都心5区的均价从每平米100万日元涨至109万日元。不难算出，近两年涨幅为9%。
那么东京其他地方呢？
下面是23区东部的（墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区）：
明显便宜不少啊～每平米均价只有57万日元。同时间区段内，57万爬升至了61万，近2年涨幅仅有7%。
接着看23区北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
近2年从75万涨至79万，涨幅5.3%；
东京23区西部（中野区、杉並区、板橋区、練馬区）呢？
可怜啊，均价62万到63万。涨幅忽略不计。用股市的话来说，横盘震荡。
最后看下东京23区南部（品川区、目黒区、大田区、世田谷区）
可把我给看花眼了，页面下方有具体数字，我这里就不截图了。说结果吧，每平米均价从78涨到了79。涨幅忽略不计。
如此一横向比较，想必大家都能有一个非常直观的体验：
近2年都心5区的房价涨幅稳稳领跑东京23区。
其实这不难理解，任何一个社会，买房就是买地段。好的地段，房价保值、增值能力自然更强。就像我们国家，哪里的房价最稳？当然是北上广！北上广哪里的房价最抗跌？当然越市中心越好。你听说过买房买阿勒泰、乌苏里江的吗？
另外，也有一些数据能作证我们的这一论点。以下数据来自野村不动产公司：
我们可以看到2019年12月东京23区前年同月比平均涨幅为3.2%。
其中，都心6区（千代田区、港区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）（各家公司统计口径不一样，野村喜欢采用都心6区的说法）同比涨幅为6.7%，明显跑赢“城南城西6区“和“城北城东11区”！
因此，我们可以得出第一个结论，论房价涨幅都心区完爆非都心区。
租金回报率大比拼
年租金/总房价=表面回报率，一般用于比较租金收入。当然，此值越高，说明越值得投资。
这一方面并没有明确的官方数据，但以我从行多年的个人经验，
都心区<其他18区<东京以外的地区；
新房<“老破小”；
大户型<小户型
如果客户追求单纯的租金高回报，我甚至可能会推荐福冈、札幌等地方中心城市，而不是东京。
大家可能会下意识地觉得，不对啊！好地段、新房子，不应该能租出更高的价格嘛！没错啊，是租金更高，但是你一和房屋总价来比，就差了不少。
这里有一组数据大家可以作为大致的参考，数据来源为全日本不动产物件数最多的不动产情报网站LIFULL HOME‘s
从下图可以看到，在东京23区中，都心5区凭借着优越的地段优势，平均租金确实名列前茅！但问题在于，优势并不明显！
结合我前文数据，可以做个粗略的计算，都心5区平均租金：
（13.69W+12.61W+12.47W+11.94W+11.34W）/5=12.41W
都心5区每平米均价为109W，我们那月租和每平米均价做个比较：
12.41W/109W=11.39%
再看最便宜的，每平米均价只有63万的23区东部（墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区）吧
平均租金：
（10.19W+10.51W+7.45W+6.97W+7.06W）/5=8.44W
每平米均价63万，月租比均价：
8.44W/63W=13.40%
横向一比较就发现了，虽然都心区地段好，月租高，但是他总价也高啊！天性恬静的日本人也不怎么爱住市中心，因此租金房价比来看，都心5区是干不过其他区的。
我手上的很多房源也都呈现这样的特点。都心5区的房子表面回报率能有个5.5%以上我就烧高香了。但在其他区这都是起步价～，低于这我都不好意思给客户推。想看房的可以加我哦。
当然，此数据只可作为参考。如果聚焦到具体的物件，都心5区也是有高租金回报的物件的！不要一棍子全打死嘛！
空室率大比拼！
最后，我们来比较一下空室率。
我理解大家的想法，空室率高，说明房子不容易租出去。日本的房子又不比中国，我买了不出租，每年的税收、管理费、修缮基金等等，都是不小的开支。
但其实大家如果想避免空室的风险，在买房的时候可以要求中介给你挑选带租约的房子。
一来，到手后马上就能收租。
二来，好房子总归是好房子。能租得出去的总归能租得出去。现在租得好，不敢说100%，至少大概率以后也好租。
再说回空室率的问题，其实空室率这玩意儿吧，因为统计口径不同，在业内本身就是很有争议。
我举个例子：
如图，一共3栋单元楼，每栋5户。从全部来看，3（空室）/15（全室）=20%（空室率）
但如果从单栋楼A来看呢？0空室！
再举个例子，空室率的统计范围是什么？
因为日本是“永久产权”，不像中国存在大面积*迁拆**的行为。即使在东京，也有很多大正时代的老房子。如果要客观得出东京的空室率，那么这些老房子当然也在统计范围内。可这些房子，租的人肯定不会多，他们的空室率对投资者来说其实也没有实际参考价值，因为太旧了，我不会推荐给你，你也不会买。
可以看到非常一大部分是“其他住宅”
还有短期空室率和长期空室率的问题。居民A因为工作原因在两地跑，每周一早上坐火车去东京上班，在大田区租房子住，周末回到他在横滨的老家。那他在横滨的房屋，在统计时算不算是空室呢？
种种原因导致，日本官方和民间统计下来的空室率差距特别大。
比如，这是日本总务省公布的空室率：
再比如，这是LIFULL HOME‘S公布的：
还有其他各种机构公布的空室率统计，总之，不同的机构采用不同的统计方法，其得到的数据最后都各不相同。（如果你在其他地方看到其他数据，很正常！并不是我不靠谱啦～）
但有一点可以基本肯定：
都心区的空置率并不明显比其他地区要高！
我们再来看看日本全国的空室率数据：
从上表中可以发现，空置率严重的地区基本都是日本农林业发达、人口负增长的小城镇。而日本大都市圈则普遍比较好，比如首都东京，2018年的空置率比2013年还降低了0.5%。
而这空置率算高吗？我觉得还好吧，下图是西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》。中国一线城市的空置率也要高达16.8%呢。
空置房在全球市场中是一个普遍的问题，没必要妖魔化。日本政府也极为重视空置房问题，并积极采取措施应对，采取的对策已有部分成效。
在这样的大背景下，大城市中因租客自然更替而产生的短期空置房，价格便宜、房租能适当调整上涨，建议投资时可以重点关注地段和周围租房市场的供求关系。当然最求稳的方式，就是买一套带租约的物件。
好啦！罗列了那么多数据，想必你对东京的市场也有了大概的了解。
我一直认为，日本的不动产市场非常适合稳健型投资者。你不能指望着它发大财，但是每年温吞吞地涨个5%-6%，再收一个租金，倒也让人觉得心里踏实。这收益跑不赢牛股，但好歹比银行理财和余额宝强。
最后，再次谢邀，祝您发财。
