上篇讲了希腊是个什么样的国家，适合什么人群。今天就把希腊所有的移民方式，以及市场上的坑都扒一扒～
先来看干货
移民政策：
很多人只知道希腊有购房移民，前两年如火如荼地在国内推广的都是各种房产项目。其实任何一个国家都有多种移民方式，而大部分中介往往只选择最容易做的，或者利润最高的。
我就是要把所有可行的方式毫无保留地分享给大伙
- 通过购买房产，获取永久居留身份
最低购买25万欧元的房产，房产可出租，可以带21岁以下的孩子以及双方父母，不能工作，居留卡5年有效期，每5年续签。
先说下 优点：
资金要求的确是一众投资移民国家里偏低的，而且可以 一家三代申请 ，办理 手续简单 ，不用解释资金来源，如果房产靠谱， 办理速度也是快的。
买好房子后两个月左右就能拿到居留卡，目前还没有被拒签的情况，拿到卡之后 可以随意出入所有26个申根国家 ；
缺点 ，咳咳，首先 不能工作 ，可以做生意，虽然走这条路的不多，但我还真看到有人做得蛮成功的（是在移民前就已经看准机会了），但以希腊的经济形势还是要提前琢磨好。
孩子的身份最多 到24岁就失效了 ，如果家里只有一个孩子，那解决方法就是父母把房子过户给孩子，孩子再以主申请人的身份带着父母重新申请。但如果有两个以上孩子，就不是一份投资可以解决的事了，所以不太适合孩子多的家庭；
房产和身份永久绑定， 希腊虽然叫自己“永久居留身份”，但真实情况是房子卖了，身份就没有了（而且是立即失效的那种），居留卡是每5年要续签的，每次续签时都要证明这房子还在，而且要重新走一遍申请流程；
市场上的希腊房产，深坑呀～套路呀～ 国内外信息不透明，大部分人也不懂得如何research到真实的信息，这让一些黑心公司看到机会，把价值很低的房产加高价。
还提出包租几年，4-5%的年收益，很多人都美滋滋地以为自己投资了地中海的旅游地产，每年躺赚欧元房租收益，其实就是在交智商税；
除了房价坑，市场上还出现了各种不能过户，或者要一年多才过户的情况，有些是房东反悔，但也可能是一房多卖，不管什么原因， 投资人之所以受伤是因为在过户前早早的就把全款都交了 。。。去年新政改革后，已经允许 先过户后付尾款 ；
其实这么多坑，有一个更深层的原因， 上千个投资人中真正到当地考察房产的不到30%，而提前做功课的10%都不到 ，至少两百万的投资就全凭销售告知的“信息”，选择这个国家就是因为它最火。
人云亦云，完全没有独立思考 ，其实稍微动手查一查，透明的信息就摆在网上。
当然，如果只问某度是一点用都没有的，真实的信息少之又少，这里我又要提醒学好英语的重要性，不然就是韭菜的命运。
- 通过投资企业，投资人和企业高管均可获取永居身份
最低25万欧元，根据投资额多少决定可以获取身份的人数（一个企业最多10人），可以带配偶和18岁以下的孩子，居留卡10年有效期，每10年续签。
这种是为了 真正要在希腊开公司的人 ，咱们一带一路的政策希腊是关键的一站，近些年也有不少中企过去投资，设立分公司；企业投资一般是100万欧起的，身份同样和投资绑定， 如果投资撤出，身份也就失效了 。
- FIP经济独立人士，申请获取临时居留身份
这个方式成本最低（所以很少在市场上看到），需证明在希腊以外有固定每个月2000欧元以上的收入（如果带配偶加20%，每个孩子再加15%），同时在希腊银行账户存款至少48,000欧元（等同于两年生活费）。
存款不能投资，而希腊的活期存款利率几乎为零。最新的政策改革加入了移民监， 即一年中要在希腊居住至少半年。
临时居留身份首次签发2年有效期，之后每3年续签，享有和永久居留身份一样的权利； 同样存款和身份也是绑定的 。
需要注意的是这种方式并不能保证申请获批，由于购房移民的人数很多，对于这种不花钱的方式自然要求就非常严格，而且最后是否审批，也要看审批官心情。。。
还有几种40万欧元的投资方法：
- 银行定期存款，每次一年期，到期续存；
- 投资到希腊本地的地产公司，风投公司或风投基金，公司和基金都必须是专注于投资在希腊境内的
- 购买3年期的政府债券
- 投资到专注于购买政府债券的基金或希腊地产的另类投资基金中
如果选择购房，不要看到希腊资金量小就觉得它适合资金实力不高的人或家庭，很多公司一看到客户的资金不多就推所谓“性价比最高“的希腊。
恰恰相反，由于房子和身份绑定，需要永久持有，反而 适合那些资金量大，现金流富裕的人。
希腊并不是值得卖掉国内房产而全身心投入的国家，而是为生活增添一种可能性。
如果选择FIP经济独立人士，由于有半年移民监的要求，所以也就 适合真正想要住在希腊的人 ，想要在地中海的小岛上养老，每年4-10月份去待上半年也是非常不错的；
房产投资：
前面我叨叨了很多希腊买房的坑，那真实的购房市场是怎样的？
希腊在08年破产前的经济一度非常好，尤其是04，05年那会儿，大街上看到很多人都是满身名牌。
希腊人也热衷房产投资，几乎80%的居民都拥有自己的房产。
我一个本地朋友说他们家有十几套房子，但经济危机来了之后房产贬值，收入下降，但还要每年为这些房子交很多税，所以都想赶紧出手，也解释了市场上有大量二手房的原因。
希腊的经济复苏比较缓慢，连续几年GDP增长都不到2%
而房价，两个季度就涨了6%，这就得益于近些年对外国人的开放，尤其是黄金签证的政策
但和08年以前的房价相比还是相差30-35%
如果以在国内的购房思维去看希腊，肯定是不可行的。 投资房产可以顺带个申根国的身份 ，性价比不错，但不要看作是可以大幅升值的房产投资（而且卖掉身份就失效了）。
雅典旅游区和一些热门岛屿的租金收益还算可以，短租一般可以达到5-7%（前提是买在真实的房价）。但当疫情这种黑天鹅事件发生时，收益就一定大打折扣了。 额外提醒下，不要购买所谓的“包租房产”，羊毛出在羊身上，而遇到了疫情，包租的收益也不一定会兑现。
希腊买房一般是可以直接通过开发商买到新房，或是通过当地中介买二手房或新房。另外我也偷偷告诉你希腊本地的中介费通常就只有2%，国内的信息差真的很厉害。
这里是希腊首都及热门岛屿的房产均价，其实只要动动手，就不会被套路
至于是买在雅典还是岛上要看目的和预算，雅典市中心的个别区域可以做民宿投资，但其实这几年的民宿也比较饱和了。
雅典北部是传统富人区，房子（更多是别墅）林立在林荫小道两旁，妥妥上海法租界的即视感。
南部是新兴富人区，房子面朝大海，坐拥无敌海景，环境宜人。
岛上的选择就更多了，不管选哪里，都要亲自去看了才知道， 考察是买房流程中最重要的一步 。
P.S. 很多客户问我，雅典的建筑为什么不是欧式的？我是直到读了一篇文章，才了解了雅典的住宅建筑史。有趣的是过去雅典的富人和穷人不是按区来划分的，而是按楼层
感兴趣的可以读一下（https://www.bloomberg.com/news/features/2020-07-15/the-design-history-of-athens-iconic-apartments?utm_source=hackernewsletter&utm_medium=email&utm_term=design）
总结： 希腊的黄金签证既没有市场上吹捧得那么全能，也没有一些人说的那样一文不值。首先要明确自己的需求，一旦下定决心才是要开始下功夫的时候， “免费的才是最贵的” ，自己做好功课，学会独立思考。
作者：伊德夫人 Smart Life Planning创始人
环球身份规划师，投资咨询领域从业10年。不谈移民对错，只求为有需求，对生活同样充满好奇的人带来最真实最透明的海外信息及一对一咨询、规划服务。关注我，你将听到不一样的声音～