很多人或许还未完全察觉到，2021年已经结束，新的一年已经开启。

而今的楼市，早已不是单纯的地段论。一旦不小心，你买的房子，可能就要砸在手里了。

过去十年，购房者（尤其是刚需置业群体）所认定的性价比是：价格、地段、外部配套综合后的考量，产品无所谓，可以先买个小户型，不行再换就是了。

如今，一个显而易见的事实是：先上车后置换的观念，已经被碾压。

如今的南昌楼市现象如何？

有三个现象，正在昭示当前时代下，楼市新启示：

现象一：新房市场，正清一色的成为改善市场。

几乎所有的项目都是在扯着嗓子喊我们定位改善，面积都是100㎡起步的都已不多，全龄社区，五重园林等成为新房标配。

现象二，疫情之后，房企正在进行一波大浪淘沙。

三道红线之下，国企、央企资金依旧稳健，小开发商大量破产，民营房企不少出现资金困难，交房延期、烂尾风险与日俱增。

现象三：物业服务、社区配置成重点。

在居家的日渐感知中，物业服务水平、社区内部生活配套，成为决定业主生活品质至关重要的因素。

一般来说，物业一般的房子大致分为三类：

①部分正规的商品房，但由于物业管理松懈，组织能力以及防疫管控能力整体较差，也存在很大隐患。

②部分*迁拆**安置房、老小区。这类房子物业费价格低，平时除了看门的大爷，没有专门的物业管理。

③城中村。一般都是由村民成立的村委会自行管理，这类村子一般密度大，人员聚集度高，难于管理。

毫无疑问，如果你打算买房，碰见这类房子一定要躲开。当然，也有一批令人羡慕的物业，堪称“别人家的物业”。

从2020年南昌的一些情况来说，好的物业服务大部分都是品牌房企，一般这类房企一般都有自己专业的物业公司，像万科、龙湖、保利等，多年来已经有成熟的运营体系与服务理念。

二手房市场有哪些变化？楼市的黄金时代已经过去，新房市场价值观转变的同时，二手房市场也在变化。

多个城市陆续出台二手房指导价，这可能只是一个实行先后的问题，或许马上南昌也会跟进，又或许不会实行，但是可以肯定的是， 房价已经没了快速上涨的预期，加上部分学区房的“没落”，房子流动性降低。

还有一个宏观因素制约二手房的流动性。

随着大量新南昌购房需求的去化，购房需求高峰期已过，需求逐渐改善化，而南昌目前还在城市扩张建设期，政策调控肯定优先保障新房。毕竟新房也是土地财政最重要的来源。

这些现象和趋势，决定了大量单一价值的房子，未来将难以出手。

而集齐了上面三大现象“反面教材”的老破小，在可预见的未来，或将彻底卖不出。

很多老破小房主估计又要跳出来抨击，先别急，我们以数据为基础来为大家详细分析。

老破小的成交，未来会有多惨，大家可能缺乏概念。我列几组数据：在贝壳找房网中，南昌共挂牌有 59561 套二手房，15年楼龄以内的房源仅 13018 套。

也就是说，整个南昌挂牌的二手房中，超过 46000 套房源的楼龄是在15年以上的。显然，在目前南昌的二手房挂牌房源中，老破小占比巨大。

再看成交，根据贝壳找房网最新统计的老破小成交数据， 14112套成交房源中，超过20年楼龄的成交房源套数仅392套。

站在产品层面，不少次新房90多㎡的三居室都能做到三室两厅两卫，三开间朝南。而老破小也不乏有90多㎡只有2室设计，首付门槛并不会低多少。

作为刚需购房者，买这些房子图什么？

地段？学区？市中心的繁华，也是交通拥堵的后果，学区房如今也已经跌落神坛，降价优惠出手的不是少数，近期之内毫无成交的也是不少。

比产品更令人难以忍受的是物业和服务。

对于老破小的房子来说，它们的地段区域发展红利无疑在减弱，社区内部，配套落位、绿化风帽的资产增值期不可同日而语。剩下的不断“折旧”的产品居住体验，而它们的折旧，在不断迭代更新的新房面前，正在加速老去。

在二手房指导价、房地产税之下，未来这样的房子，流动性，几乎为零。

“好房子”应该具备哪些条件呢？

对于大多数家庭而言，关系到未来长达几十年的居住、生活。一场疫情，可能加速了不少人买房/换房的想法：

那么，“好房子”应该具备哪些条件呢？

除了常规的地段、配套、交通外，疫情之后，人们对与自身居住密切相关的内在以及外在条件引起更多重视。

外在条件 ，会重点考虑小区所处区域是否发展成熟，尤其周围是否有大型购物超市，近距离内是否有医疗资源等；

再看 内部条件 ，首先，开发商的品牌很重要，好的房企一方面不会烂尾，另一方面，提供具有国家资质的专业物业服务；

其次，社区内部的配套规划，小区绿化、跑道、健身场地等；最后还有户型，对大阳台、通风采光等格外关注。

满足以上条件的房源，大抵不会差到哪里去，有计划在2022年购买房子的（尤其是刚需购买者），真心相劝：远离老破小！

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