首先，诚意卖房的房东都希望自己的房子能快速卖掉，过户周期越快越好。商贷过户周期平均在1-3个月左右甚至会更久。相比之下，全款购房周期要短的多、最重要是能选择到自己心仪的房子并且顺利达成交易的概率会更高。为什么这么说呢，有时你看好一套房子各方面都满意但房东要求全款的优质户，如果你不知道以下二套房的购买秘籍，那只能眼睁睁的错过，看着心爱的房子被别人抢走。这时候的你可能体会了一把当年苦苦追求的姑娘成到头来却成了别人的新娘，莫名有一种失恋的感觉？到手的鸭子就这样飞走了？你能咽的下这口气？估计会好几天都睡不好觉吧~有人可能会说房子特别多，我再看其他的不就完了，没错，房子千千万，但适合你的只有那么一两套而已，你认同吗？况且看房选房从来不是一件简单容易的事情，尤其在现在的疫情之下，留出更多的时间精力去工作赚钱去陪家人不好吗。让过程高效，时间就是金钱。毕竟天底下就这点最公平了，你和世界首富一天都有24个小时。又怎么舍得去浪费这仅有的公平？
我知道讲到这，你会说，我有钱我也全款买，可是钱从哪来呢？别着急往下看。
以上讲的只是全款购房秘籍锦上添花的作用，还有更重要的能帮你 买到 且 省钱 。 因为 二套房商贷有三个让人头疼的点 ：首付比例高，商贷利率高，税费高。 所以如果按照常规方法商贷买二套，别说三个了，单“第一座大山”首付比例高就足以让很多人心有余而力不足了，其实，不是你买不起，而是你不会买。
1. 首付比例高
2. 商贷利率高
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年2月20日*款贷**市场报价利率（LPR）：
1年期LPR为3.65%
5年期以上LPR为4.3%
首套4.3%加0.55% 即4.85%
二套4.3%加1.05% 即5.35%
3. 税费高
别小看税费，如果你买的是普通住宅且满五唯一不高评高贷，那可能没多少钱，但如果一旦不满五就不那么乐观了，想高贷，只能抬高网签价，相对应的税费也就上去了，要知道市面上不满五的房子或者不唯一的房子还是很多的；再如果你想买的是非普住宅，不唯一，恭喜你等着交税吧。然而全款则能避免*款贷**带来的高昂税费。以上高税，一年内同时卖房买房的忽略不计。举个小例子：普通住宅98 平米，房价750万，满五唯一税费5万，不唯一税费18万，如果高贷，税费会在20以上。如果全款买很大可能把税费都能谈下来一大半。
总结一下：四大优点
01
1. 降低首付比例 抵押贷的额度通常可以做到房子市场价格的70%，也就是说价值1000万的房子能贷出来700万。相当于3成首付就能买房。
02
2. 以最低指导价过户 有的房子原值比较低，或者不满五、不唯一的房子，涉及*款贷**，成交会有很高的个税增值税。全款买则可以省去这部分税费。
03
3. 全款买可以议价 一次性付清房款是一个跟卖家砍价绝好条件，一般可以降低总价的3到5个百分点。
04
4. *款贷**利率低 抵押贷的年化利率范围在3.55%-4.4%，而二套按揭的利率目前在5.35%左右。降低利率，意味着月供压力更小，利息总额更低！
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类别 |
按揭商贷 |
抵押贷 |
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利率 |
5.35% |
3.55%-3.85% |
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成数 |
普通住宅4成，非普2成 |
6-7成 |
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期限 |
25年 |
10-20年 |
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月供/100万 |
6051.62 |
4518.4 |
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总利息 |
61.2万 |
39.8万 |
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还款方式 |
等额本息/等额本金 |
等额本息/等额本金/先息后本 |
用这种方法买二套，首付只需要约3成比例，抵押*款贷**的利率比房贷还要低近2个点！优势确实不小，那么问题还是那个问题，钱从哪来？
01
全款的钱从哪来 有三种低风险、高效率的方法可以凑全款：
① 抵押首套房。如果在北京已经有一套能满足银行抵押*款贷**资质的商品房，可以直接抵押以凑齐买房资金，资金利用率最高，成本最低！年化利率3.4%-3.85%，还款期限最长30年（这种方法还可以用来凑首付）。
② 信贷法。信贷资金利用率高，操作简单，到账快。最适合夫妻工作收入稳定、负债低征信良好的家庭。单人最高可贷300万，夫妻最高600万，年化3.85%起，先息后本/随用随还，提前还款没有违约金。用信贷资金凑齐房款，房产过户后再办理抵押，即可还清信贷。
③垫资法。如果负债高、卖掉首套房还有资金缺口或者信贷不足付清房款，也可以通过第三方垫资的方式。过桥垫资过户拿到房本后，抵押贷还上垫资即可。垫资10天0.7%全包（没有额外费用）。
02
抵押*款贷**怎么办理
- 全款购房+房产抵押*款贷**+资金支持+交易监管=费用2%（10天内完成）
- 二手房选房+交易服务=1%（购房交易价格500万起步）
- 企业经营贷咨询+服务=1%
今后，北京“连环单”家庭只要有购房资格，房产价值能覆盖，可以通过水木聊房团队，同步委托卖房和全款购房服务，不用担心因为资金问题，而错过好房源，同时也解决了原有房产被低价出售风险。具体交易流程如下：
01第一步：咨询
准备基本资料和打算买的房产和水木聊房团队1对1咨询，然后同步咨询打算买的房源，通过水木聊房房产评估系统，给出专业的建议和解决方案，同步和水木聊房签订委托合同。
02第二步：企业审核和购房资质
水木聊房团队根据客户提供资料审核企业经营情况和同步进行购房资质审核。并第一时间准备材料，完善细节和服务。
03第三步：二手房购房交易服务
水木聊房团队根据购房者需求提供定制化购房服务和*款贷**解决方案，并提供银行资金监管服务和代办过户手续，取得房产证和户口核验。
04第四步：房产抵押*款贷**办理
水木聊房团队帮助客户解决和办理：房产抵押*款贷**服务。提供一站式签约，房产评估，企业开户，借款公证，材料派送，银行放款等服务。
05第五步：委托买原房产服务
对于着急用钱的客户，水木聊房团队可以协助购房者快速卖之前的房产，减轻后期还款压力和卖房问题。
总结一下： 夫妻双方到公司与助贷经理面谈--助贷经理私人订制*款贷**方案--银行预审批--面签银行--补材料--下户--批贷--签正式借款合同公证--放款
垫资过桥凑全款方法，需要在过户前十天去银行面签做预审批同时补齐除房本外的所有材料，目的为了节省垫资过桥的时间成本，规避风险，房本拿到只差一个房本递交给银行。