正如中环广场不在香港中环（在湾仔），加拿大广场（Canada Square）也不在加拿大，却在英国伦敦金丝雀码头，由多幢甲级商厦组成，属CBD金融区黄金地段。然而，该处物业近年颇多风雨，租金水平锐降，“第一大租客”汇控（00005）更拟把总部迁走。另外， 近日盛传暴雷的深圳富豪陈红天旗下祥祺集团，致命伤之一正是2017年前后在英国“扫货”，斥巨资购入了加拿大广场商厦等物业。
加拿大广场前身是伦敦金丝雀码头一个旧街区，自1980年代起全区重建，发展商为来自加拿大的Olympia and York，故把该巨型项目命名为Canada Square。直至2003年方告全面完工，总共建成6幢甲级写字楼。
开发商随后陆续把各幢商厦出售，例如20号首先在2005年以3.3亿英镑，售予加拿大博枫集团（Brookfield）。博枫持货12年后，在2017年把该物业转手予祥祺集团，成交价4.1亿英镑；当时英镑兑港元仍接近1比11，所以作价相当于45亿港元。同年，祥祺集团又斥2.7亿英镑（约30亿港元），买入同在金丝雀码头的丘吉尔广场（Churchill Place）5号甲厦。单计2017年，该集团已花约75亿港元在伦敦“扫货”。
说回祥祺集团老板陈红天，是改革开放后第一代深圳富豪，做裁缝起家。陈红天在自传《鸟瞰红尘》忆述，1970年代看到回国探亲的港澳同胞，穿搭非常时尚靓丽，反观内地民众仍统一身穿灰蓝色中山装。他于是参考港澳style，在深圳从事制衣及服装贸易，赚到第一桶金。及至1990年，陈红天创办祥祺集团，染指地产及投资等业务。根据《2022胡润全球房地产企业家榜》，陈红天身家约355亿元人民币，位居内地第13大地产富豪。
自2008年起，陈红天连续三届当选全国政协委员。2012年*会两**期间，陈红天联同30多位来自深圳的政协委员及人大代表成立“深圳同心俱乐部”，旨在“为改革开放事业做出更大贡献”。他亲自担任该俱乐部唯一主席至今，而常务副主席包括腾讯马化腾、比亚迪王传福、顺丰王卫等，可见现年64岁的陈红天在深圳富豪圈“辈份”有多高。。
然而，陈红天近日惊传“暴雷”兼“失联”，他持有的港岛山顶歌赋山道15号屋地和东半山豪宅傲璇（OPUS）豪宅，以及祥祺集团旗下红磡祥祺中心，皆已遭债权人接管，3项物业总估值约67亿港元。另祥祺中心2017年购入伦敦加拿大广场20号和丘吉尔广场5号商厦时，向英国莱斯银行（Lloyds）借取大额*款贷**，现已宣告违约。 据市场消息，加拿大广场20号尚欠2.75亿英镑*款贷**余额，但债权人现时把这幢商厦开价2.5亿英镑放售，意味该物业沦为“负资产”；在目前市况下，最终成交价料仅约2亿英镑，较祥祺当初买入价（4.1亿英镑）贬值逾50%。
事实上，复星、万达、海航等财团自2015年起投资」海外，祥祺也是浪潮中一员，锐意布局英国商业地产，并逐步减少国内投资。因此，陈红天这次事件跟中国房地产陷入危机关系相对不大，反而主要因为在英国遭遇滑铁卢。由于英国近年先后经历脱欧、新冠疫情、俄乌战争、通胀高企、央行加息等风波，再加上WFH遥距办公生态，伦敦商厦物业大受影响，截至去年底空置率达21.9%，租金水平及市值较2017年高峰期锐降逾半。
再者，祥祺2017年在伦敦扫货时，向银行借取高额*款贷**，当时利率超低，该集团估算租金收入足以覆盖利息；可是现在一方面出租率及租金受压，又面临利息飙升、估值下调，须注资以避免违约。而2015至2017年间，陈红天在香港楼市也频频入货，目前大多套牢。换句话说，英国和香港两个一齐暴雷，任何投资者都很难过关。
作为比较，李嘉诚旗下长和系自2015年增加投资英国，买的主要是电网、气网、水网等基建项目，收入根据合约随通胀上调，故成「逆市大赢家」，跟陈红天买的伦敦商厦不可同日而语。