我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，园区房价动辄4万+，那我们这些在园区工作生活的人在园区还能买到房吗？
苏叔：你好，可以看看甪直，它位于园区后花园，特别是在苏州十四五规划提出园区飞地概念后，其价值正不断显现出来。甪直当前注重产业升级，不好啊工厂正在退地，以后的城市界面会得到不小的改善，而退出来的地后重新进入市场交易循环，从而为甪直发展提供资金，住区也随之不断集中。由碧桂园和信息网联合开发的大境公园时代通过低容积率、10000方景观区、出色的户型设计成为大红盘，可能月底还会有二次加推，规划了九年一贯制学校。在建的地铁6号线在未来将经过甪直，高铁东站也在规划中，且区内将吸引两万余高端人才进入，这也意味着购房者能少一大半的*款贷**支出，所以现在买甪直还是值得的。
提问：苏叔，你好，如果你预算充足的话还是建议您优先考虑新房，新房的品质，装修和配套还是比较完善的；二手房虽然价格便宜，但是150万左右能买到的小区品质物业还有房型可能就大不如新房，也要考虑后期的保值和转手问题
苏叔：你好，三百万在当下的园区还有哪些比较好的选择 四个板块啊，第一个呢就是东沙湖的两房，环境好还不错的学区，又离园区核心较近，门槛又是许多人能够够得上的。如果想留在园区这里，可以重点考虑一下。
第二个就是奥体的两房，板块的热度没话说，二手房价差非常的大，七八万的有，三万多的也有，目前两房还比较多，预算再多一点，甚至可以淘到一些三房。同样是一个留在园区的选项。
第三个就是斜塘的次新房的两房或者三房，这个预算可能会略微超出一点，地段没话说，便利性也好，界面确实因为有许多老新村是个硬伤，但这里的次新房至少能兼顾一些社区的品质和地段，并且未来园区的供应大户也在这里，还规划了一所学校和商业，板块的热度有提升的预期。
第四个就是青剑湖的三房了，目前这个预算青剑湖还是有一些小三房可以选择，作为园区一个比较低密的板块，目前的配套也都在落，天街也开了，对吧？并且现在去园区的核心开车也很便利，有园区自己后花园的感觉。
提问：苏叔，你好，我们预算40-500万，想买4室及以上，考虑学区，工业园姑苏区和高新区哪里比较合适呢？新房二手都可以接受，目前我们在昆山有一套刚需房，环境稍微好点，相同的品质当然是新房优先考虑
苏叔：你好，考虑学区的话，目前苏州学区排名姑苏老城区～园区双湖板块～新区狮山～新区科技城～姑苏平江新城。目前情况是这样的，1、姑苏老城区，没有高层，宅基地为主，基本都是老房子，价格高。
2、园区双湖价格都在5万起步
3、狮山好一些的学区都在价格在4-7万，新房限价，
4、科技城，环境非常好，周围产业主要以科研研发为主，3万+，建议作为首选，但离主城区较远
5、平江新城，主城区，靠近火车站，环境比较嘈杂
提问：苏叔，你好，目前在平江新城附近工作，租房住，现在想在工作地点附近购买一套新房，请问平江新城值得购买吗？有哪些推荐的楼盘呢？
苏叔：你好，平江新城地理位置优越，生活配套成熟，板块附近有多条轨交线，交通便利，有多所学校，享有优质的教育资源，商业配套齐全，但是城市界面一般，适合有古城区情怀、工作和生活在周边还有看中姑苏区配套的人群考虑，具体买房选筹，详见知识星球。
提问：苏叔，你好，计划在姑苏区买个三房，中等学区（兼顾小学和中学），自住至少10年，预算300万以内，苏叔有什么建议？
苏叔：你好，如果考虑姑苏区的话，可以考虑平江新城那边，中学的话，除了振华力达之外就是草桥，周围小学的话也多，排名都是靠前的。建议可以首选平江新城，这样各方面都可以兼顾到。
提问：苏叔，你好，本人在苏州工作多年，单身女性，首付40万，估计买住宅有点难，想要买公寓，就算以后自己不住的话，也可以租出去，买公寓怎么样呢？
苏叔：你好，如果想要通过租金收益来获得被动收入，是可以投资公寓再租出去，买住宅所能获的利润就比较少。但是普通人建议不要选择公寓，对于购房者来说，商务公寓是个令人爱恨交加的产品，一方面是因为其不限购和不限贷，值得投资；另一方面是因为其限售政策和较高的交易税费。对于我们来说，不仅要看重房子的居住属性，金融属性也是我们必须重视的。房产是可以抵押给银行，贷到款的，一般来说住宅最高可以贷到七成，但是公寓最高却只能到六成。这就非常直观的告诉我们，虽然都是房产资产，但是住宅的金融属性更加高。若是非要找出商住公寓的优点的话，那就只有总价低了。但是商住公寓的首付必须达到50%，且*款贷**年限就只有十年，很多规定较为严格的城市要求必须全款，这就大大增加了月供的压力。要是这样还想着投资公寓以增值保值，那必然是不可能的，其增值率和租金回报率都非常有限。所以对于商住公寓，还是慎选，千万不要被网络舆论牵着鼻子跑。不适宜居住、体验较差，不能落户，水费电费都是商业用水用电，生活成本比较大，也不能对口学区，产权一般只有40年，未来后期转手的话也不用容易，公寓这种不要别一些外表美好*脑洗**了，实际上普通人买是不建议的。苏州买房建议，详见知识星球内部分享。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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