◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 爱丽丝
投资全世界房产，对现在的国人来说，已经不是什么新鲜事。
国人能为了宜人气候去泰国普吉岛买个旅游套房，也能为赚GDP成长去越南找潜力股，还能花50万人民币，在发达国家日本的首都买一个长租房赚租金。
不过因为疫情，全球经济走势持续不明朗，不少人选择收紧裤腰带，放缓投资。
然而，早于我们进入日本楼市的台湾同胞看上去就淡定许多，他们也早于我们开始海外投资房产，在成为四小龙的上世纪末，台湾人的触角就伸向日本、欧美和东南亚，所以在投资经验上可以说是我们的老师。
这当中的个中翘楚，包租婆吴淡如算之一。
面对汇率贬值，以及日本人不买房都租房所以你也别买日房，还有日本哪里适合买房的质疑，台湾著名作家兼主持人吴淡如在近期陈文茜的节目上，一一作了回应。
大陆的小伙伴可能不清楚她是谁，不过在台湾，吴淡如在40岁以上人群几乎无人不知无人不晓。她大学毕业于台*法大**律系，而后还去上海交大的中欧商学院进修EMBA，人生至今出版了上百本小说和财经指南，对她来说，“投资是从书中学来的”，“看数据比看社会现象更重要”。
她2009年淡出演艺圈后，开始捣鼓赚钱的事，并在2010年进入日本房产市场，甚至在311大地震当天，都仍在东京签约买房。
如今，吴淡如投资的日本房产已经全部靠收租赚回了本金，平均一套的回报达9%，这10多年来，她有亏也有赚，而这些投资经验也让她总结出了一套“动物论”。今天我们就来详细聊一聊。
房产投资的区别
“这个国家没有前途了，人口也已经老化了，但是因为房地产经过某些经济问题，已经盘跌到最高时的1/3，它的投保率反而很高。”
吴淡如在陈文茜的节目上讲到日本房产，一上来就下了这个结论。她在2010年的时候进入这个市场，并且很确定 日本“就是一只鸡在生蛋” 。
在吴淡如看来， 房产投资主要有两类，她把它们分为两种动物：能养肥了宰杀的“猪”，能给主人生蛋的“老母鸡”。
21世纪初的上海，以及2016年开放外国人投资的越南，便被她比喻成“猪”。这一类房产市场有个特点：基本上是在人均GDP2500美元左右时，猪开始养大，而后到了人均GDP10000美元时基本就停滞了。
“猪”是要养大以后“杀掉”赚差价的，若还接盘来还想继续养很困难，因为能够“供血”的租金非常少，回报率只有1%-2%，往往资不抵债，不值当。
所以，要有能发现小猪的眼光，而后续养大了也别再以为它会继续变大，适时“割舍”，走为上策。
养猪，关键是要识别“猪”的慧眼，越早进入的人吃肉的机会越大。
“鸡”则不然。鸡是从猪变过来的下一个阶段，它不再是靠养大宰杀来赚钱，而是靠不断地生蛋。而且还不是所有地方都有鸡，最典型的，或者说世界上唯一符合标准的，大概就是 日本 。要变成鸡，日本至少满足了三个条件：
（1）经济仍然非常活跃，全球第三的经济体；
（2）经历过金融危机，房价暴跌；
（3）人们不买房，爱租房。
前两点我们都理解，毕竟要有人口流入才能不断输血，而金融危机打掉房价反而抬高了租售比（分母变小了）。但第三点，是很多人不投资日本房产的原因，日本人都不买爱租，我为什么要进去“踩坑”？
吴淡如做了个调查，发现日本人的持房率不到一半，她当即说：
对，这就是我们投资人会有的反向思维。一来住在那里的人爱租房，说明 租房市场稳定， 他们会一直租，那我的租金收益也会一直很稳定。二来，租房的日本人平均收入是中国人的两倍，说明他们的租金负担能力更强： 为了自己租一套好房子住，花多点钱也愿意。
其次，吴淡如讲到单身人数。日本是单身大国，也因此人口减少、老龄化加剧。不过，对于投资小单间或者1LDK类型的投资客而言，这也是个好数据，因为这样的状态持续下去，结婚欲望低， 也就更不容易搬离目前的小单间或者1LDK， 再一次证明租房市场会稳定。
所以，不要再说日本人不买房的市场是不正常的，你因为日本人不买房就说风凉话，才是思维没跟上。
汇率跌了亏掉本金
拜托！我又不卖
吴淡如投资日本房产的经历长达12年之久，日元的高峰和低谷她都经历过。而在节目录制过程中，日元已然贬值许多，所以不可避免的会谈到汇率风险。
她回忆过去做日本房产投资时，有周刊杂志在日元贬值严重的2015、16年，对她进行各种挖苦，她在1美元兑90日元时进入，而那个时候日元跌倒了120，周刊嘲笑“哈哈哈，你这是赚了租金，结果亏了本金”！
然而，面对这样的嘲笑，吴淡如却不以为然， “拜托，我又不卖，日元涨跌对我有什么差别？”
一般只要你不换成外币，这个钱放在日本都还是只赚不亏的。吴淡如从2010年开始投资至今，日本公寓的价格是在不断上涨的，假如吴淡如投资十年后卖房，涨幅也能抵御日本的通胀。（下图绿色线为日本公寓的不动产价格指数变化，来源：国土交通省）
吴淡如还说，自从她投资日本房产，就希望日元下跌（今年日元贬值周期快要结束了），一个关键原因是： 她有日元*款贷**。
*款贷**是负债，而对于外国投资人来说，日元下跌说明 要还的钱变少，反而让她更轻松。 与此同时，日本房产的资产还在不断增值—— 房价还在涨， 所以资产价值是上涨的，租金也保持在收，所以 现金流充沛。 因此她宁愿日元下跌，来减少她的负债。
所以，买海外房产投资，特别是日本房产时，一定要考虑汇率风险，但是又不需要过分担忧。如果你看到汇率上涨就乐呵呵，汇率跌了也把自己的魂跌掉，只能说明一点： 你还没弄清自己的投资目的和日本房产的投资属性。它是鸡，不是猪。
不过，如果你投资日本房产是为了给海外其他投资做资金储备，那这段时间或许会比较难熬，汇率可能还会持续低迷一段时间。
日本的钱拿不出来，那就看看日本本国的其他标的吧！
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除了“猪”和“鸡”之外
第三种动物
房产中，其实还有第三种动物——宰杀不舍得，又不太能持续生蛋，但拉出来拉风、坐着也舒服的 “骏马” 。
这类骏马型房产，就是我们常说的“自住房”。在吴淡如看来，京都就是这样的“奢侈消费”。
京都的房基本没有投资收益可言，或者投资门槛太高，作为奢侈品收藏还有可能。
它是各个文化爱好者、文青们如数家珍的宝贝，作为作家的吴淡如也不例外。她很喜欢京都，她用自己在东京赚的钱，在京都大学旁的哲学之道上买了个町屋，作为投资收益犒劳自己。不过她拎得清，自己买京都就不是为了投资。
“所以你买房子要很清楚，你自己住的那一间一定是马，你可能买到好马或者烂马，但你不要想得太复杂，想让这个房又可以是鸡，可以是猪，可以是马，这会让你的目的变得混乱。”
尾声
吴淡如的投资之道看下来，或许都是你预想到的大道理，不过能不能像她这样知行合一，还当有这位过来人给咱们做个榜样。
吴淡如投资日本房产十余年，她逐渐总结出几个道理：
第一，日本的房价确实很难涨，投资时就要做好它可能跌的准备，所以不要运用太高的杠杆去投资日本房产（比如有房贷在身，最好回收了本金，再考虑新的房贷）。
第二，日元贬值会带动日本房价上涨，所以不要想着日元跌了就担心，你又不卖。
第三，投资日本房产不是因为爱这个国家，而是看重它的资本报酬率。
有的人因为喜欢日本，觉得买房可以去了住，那劝你别投资，因为你还要付各种维护费，很麻烦。相反，拿着日本投资房产的钱，住遍日本全国各大豪酒店，岂不更爽？
而不喜欢日本，也可以来套日本人的利。这些房子很多都是日本人在住，让日本人给你打工，岂不更更爽？
所以，我们清晰地了解到日本房产的属性、特点和风险。确认自己的投资目的，并做好风险平衡的准备才能以不变应万变。
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