德国，作为西方国家中住房租赁市场最发达的国家，即使与我国在行业结构、人口总数、房地产市场特点都存在一定差异，我们仍能从中发现值得借鉴的行业经验。

根据2022年西南财经大*联学**合中国人民银行总行金融研究所发布的《中国家庭金融调查报告》，全国的住房自有率高达 89.7% 。

反观德国，得益于其成熟的住房租赁市场，全国住房自有率长期保持较低的水平，2022年仅有 49.5% ，与我国存在巨大差距。

造成这种差异的原因，我们可以从以下三个层面略知一二。

租赁市场的形成背景

德国租赁市场的发展最早可以追溯到普鲁士时期。

二战后 ，德国大量房屋遭到摧毁，出现了严重的 住房短缺 ，政府作为主导为此投入大量财力于公共租赁住房的建设，并对房租价格和租赁合同解除进行管控。

1950年以后 ，政府当局因财力有限，难以独自建设所有住房，希望能透过市场各方的力量共同参与住房的建造，并转而从公共资助、税收优惠、土地供给等方面对住房建设进行支持，在法规管控方面也推行基于成本租金的“ 限制房租政策 ”。

1965年以后 ，为推动住房市场化的发展，政府逐渐减少对住房市场的介入，开放市场竞争，在加大税收优惠支持住房建设的同时对居民给予住房补贴，并在法律层面上对租金进行了更进一步的约束。这一时期，私人住宅市场开始迅速发展，租户和房东的权利及义务更加平等化，住房短缺问题也得到了解决。

在当时多地实施“ 限制房租政策 ”、租房补贴受益人群的不断扩大及战后人民普遍贫穷的背景之下，德国人民在购房和租房的两条路中选择了后者，即使政府取消了“部分地区的限制房租政策“，并进一步降低银行购房*款贷**利率，人民依旧无法负担购房的压力。

对比1965-1980期间德国按揭*款贷**利率与家庭购房*款贷**总额变化率的走势，发现两者并无明显线性关系，利率的调控并无法有效的刺激民众购房的意愿。

时间来到21世纪， 2008年金融危机 过后，随着德国经济增长和欧洲移民潮，城市人口数量增加，住房市场的需求急剧上升，导致租金不断攀升，尤其是主要城区的中心区域。政府为了应对住房短缺的问题重新介入市场，通过提高住房补贴、建设更多公共住房、征收外国投资者税来解决住房短缺问题，并使租赁市场更加公平和可持续。

自始至终，德国政府都是 以居住为导向 地推动住房市场政策，从而造就了如今稳定的房地产市场。

完善的住房租赁制度

德国具有明确的租金决定制度——“ 租金明镜 ”。

“租金明镜”是 一项针对德国租房市场的政策措施，旨在确保合理的租金水平和避免过高的租金涨幅。

这项政策最初于2015年在柏林推出，后来逐渐在德国其他城市推广实施，其规定了在一定时间内，租金不能超过区域内同类房屋租金的平均水平，以保证租客和房东之间的公平交易，对于违反租金明镜规定的房东，德国政府有权对其进行处罚，并要求其支付违约金。

举例来说：

假设你考虑在柏林租一套面积为70㎡的两室一厅公寓，同时你发现附近有类似的房源也在出租，每平的月租金为12欧元。按照德国租金明镜要求，房东不能将该公寓的租金定得过高或过低，应该与周围同类型房屋的租金相当。因此，这套公寓的月租金应为：

70 m² × 12 欧元/m² = 840 欧元

如果该公寓的月租金高于840欧元，则房东需要重新考虑租金的定价，以确保租金合理。

此外，在租金制定的时候还会考虑一些因素，如建筑年代、楼层、面积、房间数量和设施等，以确保公平、合理和透明的租金制度，并进行两年一次的更新，以反映当地租金市场的变化。

租金明镜政策在德国住房租赁市场发挥着重要的作用，不仅保证了 租赁市场的稳定和透明度 ，更 保护了租客的权益 ，促进了房地产市场的发展。

租赁市场相关的保障政策

德国政府将房地产行业视为福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业，为了抑制房地产资产泡沫，不断通过制定规划、法律和税收政策的方式调节房地产市场的供需。

具体包括以下几个重要的制度：

1、注册型户籍管理制度

在德国， 所有居民（包括外国人）都必须在当地居民登记机构注册 ，这样才能够获得正式的居住证明和个人身份证明文件。

首先，在租客签订租赁合同前需要提供居住证明或注册证明以证明其身份和居住地，同时，房东也需要在租赁合同中注明租客的身份证明。如此一来便可避免租赁市场上的虚假身份和诈欺行为，保护双方的合法权益。

其次，在德国，租金的调整受到当地租金控制委员会的严格监控。委员会通常依据租赁的地址和户籍信息来确定租金水平。得益于德国的户籍管理制度，让房租的计算能够更加的公平且公正。

总体而言，德国的注册型户籍管理制度可以提高住房租赁市场的透明度和公正性，为租客和房东提供更好的保护和服务，同时也有助于政府更好地管理和监管租赁市场。

2、政策性金融住房体系

德国的银行金融体系由四大支柱所组成，分别为 商业银行 、 储蓄银行 、 信用社 及 政策性银行 。

其中商业银行属于以盈利为目的的银行，其余 三者皆不以盈利为目的 ， 这种特性一定程度抑制了住房销售市场发展并侧面地壮大了住房租赁市场的规模 。

大部分德国银行更关注与居民住房相关且具有稳定收益的住房租赁产业，很少以风险性较高的房地产及购房信贷作为收益来源。

3、补贴式住房保障政策

德国的补贴式住房保障政策具体有租金补贴、房贷补贴、公共住房及住房津贴等。

在各类补贴方式中政府更重视租金补贴，而较少注重房贷补贴。出于政策目的和市场需求的考虑， 政府实施住房补贴政策的目的更多是为了改善低收入家庭的住房条件 ，而不是为了帮助他们购买自住房。因此，政府更多地关注租金补贴，以提高低收入家庭的居住生活质量。

德国政府在明确的方针下辅以健全的制度及完善的法规，成功实现了租赁市场的蓬勃发展，更保持了其稳定性。珊瑚虫认为有以下几点值得我国思考借鉴：

1. 租赁法律保护完善 ：德国法律对租户的保护相对较强，例如租金涨幅受到严格限制，房东需要在租赁合同中明确说明租户的权利和责任等。这种法律保护能够有效地保障租户的利益，增加租户对市场的信任度。我国可以从中借鉴租赁法律保护方面的经验，加强对租户权益的保护，建立稳定的租赁关系。

2. 推广长期租赁文化 ：国内的租赁市场通常以短期租赁为主，这导致了租户的不确定性和租金波动较大，加上中国人受传统思想影响，并不倾向长期租房。长期租赁能使租赁市场更加稳定，有助于维持房屋租赁价格的平稳，减少房屋炒作的情况。

3. 鼓励公共租赁 ：德国政府在公共租赁住房投入巨大，特别是针对低收入人群、老年人和学生等特殊群体的住房。这些公共租赁住房可以在租金上提供补贴，为低收入者提供更好的住房条件。