2017年9月20日，田某某、刘某与王某某签订了《房屋买卖合同》，约定王某某将其建筑面积大约为1亩的树园子、牛棚，作价18万元出卖给田某某、刘某，2017年9月18日前一次性付清，王某某在9月20日交付房屋，并约定该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。合同签订后，田某某、刘某向王某某支付18万元。
后涉案土地已被行政机关征收，补偿款已被王某某领取。双方对补偿款引起争议，最终引发本案争议。
原告田某某、刘某向法院起诉请求：一、确认双方签订的《买卖合同书》无效；二、诉讼费由王某某承担。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》的标的物不仅包含树园子、牛棚，还包含相应的农村土地使用权，根据我国土地管理法的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因田某某、刘某与王某某非涉案院落所在同一村集体经济组织成员，购买时也未经过当地集体经济组织同意，故王某某将院落出卖给田某某、刘某的行为无效。且《中华人民共和国农村土地承包法》规定，土地承包经营权转让，当事人双方应当签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意。
同时《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”，涉案土地所涉及的使用权无论是宅基地使用权还是土地承包经营权，双方签订的《房屋买卖合同》均因违反法律效力性强制性规定，应属无效，故对田某某、刘某的诉讼请求予以支持。
一审判决：确认田某某、刘某与王某某于2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》无效。
一审判决后，被告王某某不服提起上诉。
二审认为，本案争议的焦点：双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。经核，涉案《房屋买卖合同》的内容是王某某将其承包的1亩土地连同地上附着物作价18万元一次性出售给田某某、刘某，其实质是王某某将涉案土地的承包经营权流转给田某某、刘某，但王某某与田某某、刘某并非同一村集体经济组织成员，故一审依据《中华人民共和国农村土地承包法》《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定认定双方签订的合同因违反法律禁止性规定而无效适用法律正确，王某某认为涉案《房屋买卖合同》系有效合同的上诉理由不能成立，二审不予采纳。
二审判决：驳回上诉，维持原判。