本文转载自：民宿研究生；作者：杨晶晶
导语：用情怀来把控装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好经营和管理。
做民宿的有三种人三种模式：
- 哪三种人
- 自有土地或自购房
- 租赁接手的“二房东” （占市场90%以上）
- 轻资产运作的代运营管理公司
- 哪三种模式
- 投资房产顺带民宿 也就是自家有土或有房 装修设计也都是自身后期可保留使用，纯粹是自身资源倾斜，做着玩的，或者出于其他目的，这部分就不说什么了，人家有这个资本，不做了养老自住也不成问题；
- 二手个人房东 既要情怀又想站着把钱挣了 兼职或者全职跨界 觉得民宿是可盈利也有些闲钱可以投资，本身民宿门槛低，控制好装修成本设计上线，招聘培养一个前台管家就也可以脱手出去，实在不行后面再转让；
- 另外一种他们开民宿，或许不是为了从民宿本身赚取多少利润，而是将民宿当成一个杠杆，获得品牌效应，进而撬动更大的其他利益：资本家运作、孵化器等。
19年下半年以来厦门城市民宿经历了政策调整，也算行业一大震动。北京地区的情况也是大致相同，都面临很多抉择，而大资金本运作还是小团体个人房东也都开始纷纷撤场，转战二三线城市布局。大家就都会在各个民宿*交群**流：民宿还有可盈利的空间吗？
“具备商业思维的人，应该就会明白一个道理，任何一个行业，不管是朝阳行业还是夕阳行业，是蓝海市场还是红海市场，当下能决定你存亡的，一定是你的相对竞争优势。”-民宿观主理人
一个成熟的民宿市场，基本符合28原则，即其中20%的民宿赚走了80%的利润，那么，你要掂量的就是，你去做这个事，你和你的团队是否处于这20%的塔尖之中？市场饱和，不会停止新的挑战者进入，并且越来越不会。但是，有一个东西会，垄断。
所以，首先先确认一下我们谈论的开民宿，是指开民宿是为了民宿本身的投资回报，即我开民宿就是为了从民宿上赚钱，这种情况下，我们的讨论才会显得简单纯粹。
什么？你要说情怀？好吧，我相信只要做了民宿的人大部分都是很讲情怀的。但是从而忽略了也是门生意不考虑盈利，额……那也可能你家里有矿吧。毕竟谁也没天生想着亏钱吧。
情怀先放到边上不谈，毕竟想做民宿的人都怀揣着一份。总的来说，只要规划得当，用情怀来把控装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好经营和管理。生意就会比预想的好做。
一句话：情怀+生意的结合体，少了一个都难以做好。接下来就是一些浅见了：（政策 物业 业主都相对开明）
市场
- 市场份额总体量
- 区域分布状况
- 客单价情况
- 淡旺季如何分布
- 市场装修风格与受欢迎度
- 游客自画像分析
- 旅游方式结构特点（传统观光游还是休闲度假游）
我是福建人，厦门和西安都待过，以这两个地区为例子。
厦门，整体市场庞大，淡旺季有区分但不过于明显，酒店和民宿市场都十分成熟（很不适合菜鸟进入），游客多以年轻群体为主，观光游发达，休闲游发展也很快速，近一两年大量设计一依附山海绝佳景色的休闲度假胜地；
西安，属于西北地区，也没有好的海景或者极景，多是依附各历史文化遗产项目与美食文化两条街，再加上冬天雾霾严重，天气寒冷干燥，淡旺季还十分明显，民宿处于初期发展1.0版本阶段，基本都是观光游。
通过以上，我们大概可以得出一些结论，像厦门这种，市场大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），竞争压力大代表行业交替速度快（存在大量的转让和倒闭），休闲度假游发展越好，代表高端民宿的土壤越好。
以上这些因素共同决定了，它很不适合初期菜鸟和弱鸡进入，这个阶段的市场已经不存在太多投机的机会，硬件与设计不好的民宿不太好生存，而高手则很喜欢这样的成熟市场，适合做中高端产品。反之，同理。
选址
李首富有一句话：地段，地段，地段。
- 交通
即可达性，可达性的意思越来越多元，在观光旅游里，它往往指公共交通便不便利；休闲旅游里，往上是客源地的远近，往下是景观的远近——我是否步行几步或者开一会儿车，就能抵达美景。
- 配套
即周边的商场超市ATM机菜市场等周边设施建设与便利的情况。
- 环境
这个因素里边还隐藏的，比如说周边采光、通风、是否无视野遮挡等等要素，和房子本身一起，共同决定了后续产品的整体呈现。
我发现，定位为休闲游的民宿，对于公共交通的便利性的需求会低一些，毕竟，休闲游的客人很多是自驾来的。但对于观光游的民宿，比如一些景区民宿，还有城市民宿的大多数，尤其是中端以及中端以下的产品来说，选址的因素，在后期的引流上能带来的帮助，甚至可以是决定性的。
对于观光游的民宿来说，一个好位置会帮民宿多解决10-20%的入住率。（观光旅游地区，位置都是自带流量的，这是好位置必须能起的作用）
【建议】在这个过程中，宁愿多花费时间去进行走动，数据分析，也不要贸然为了拿房而拿房。真的是惨痛的教训！
成本控制
好的民宿产品，必须追求性价比，这不仅是对消费者来说的，对于民宿主人来说，同样如此。民宿的“性价比”想高，必须严控成本。一家20间房，投资200万的民宿，均价卖到500是合理的，而同样一家20间房，均价500的民宿，如果投资成本达到500万，恐怕只会让民宿投资人心里滴血。
还是以厦门的oneday为例，因为这家是从公寓式民宿起家的，因此，她们一以贯之的风格就是：硬装钱少花（能不花尽量不花，因此你可以看到她们的照片里基本是一通的白底），软装重点抓，这叫把钱花在刀刃上，是一个非常值得学习的借鉴对象。
究竟想要做什么样的产品，必须有一个成本的预算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都会超出预算，这很正常，但需要控制在适度范围内。
我们说的初期成本，主要包括：设计费、装修成本、房租（后期成本的大头，后期成本另一大头是员工工资，这二者基本能占到后期总成本的60-70%甚至更多）。
以上几部分，需要民宿主了若指掌，并且控制得当。
【建议】把钱花在刀刃上，省下来的都是自己的。
民宿的设计
设计很重要，设计很重要，设计很重要。重要的话讲三遍，也还是觉得不够。
好的设计，首先，你得先有客户人群的定位。你想要什么样的人群，明确了用户画像后，再根据这个定位去做设计。最简单的人群定位，一个是消费能力，另一个就是年龄。300-500元，25-40岁的人群，和500-800元，35-50岁的人群，肯定是需要截然不同的设计风格。
至于最终选定什么样的风格，则更多取决于：
- 民宿主自己的审美偏好和对用户的理解；
- 设计师的水平，包括景观建筑（如果户外面积够大的话），室内设计，软装设计；
- 民宿主和设计师之间的配合是否默契。强调一点，一个好的民宿主人，他/她一定是比设计师更了解顾客的需求，所以设计当中，特别是功能性的方面上，特别需要这二者的相互协作。其中，必然就会涉及到双方互有妥协的状况。
要注意的一点就是，你的设计千万不能让人群限定得太窄。什么意思呢，比如说厦门有个oneday，它的设计风格是典型的清新文艺风（极其重视软装，像杂志上的那种文艺装修风格），又带点性冷淡，这就让她们的用户群的面很广，基本上20-40的年轻女性都会喜欢这种设计风格。
什么风格会很窄呢？比如说很传统的老中式风格（就算很多年纪大的也不喜欢，毕竟大家都习惯了现代住宅），偏商务风格，还有各种很土很low很杂的风格。
一般来说，你的设计风格受众越广，你的后期营销上获客成本就会越小。为什么性冷淡风一度很受大家喜欢，因为less is more，越是简约，越是接近“无”的状态，受众就越大。如果没有好的设计思路或者设计方案，可以向已经做成熟的民宿人学习，或者专业民宿设计团队来提供设计服务。
好的设计不仅可以每天帮你吸引更多的人，这还没结束，在这些客人体验过以后，他们对你的产品的传播力度也更大。营销上有一个词，叫“自传播” 。
这就需要特别注意一点（涉及到你的产品定位）——哪些人群的传播能力是更强的？（我来提示几个关键词：女性，年轻人，高收入人群）
【建议】请一个好的设计师，做好设计师-民宿主人-施工队三方的协调工作。
价格的定位
我的思路：千万不要做每个间夜400元以下的（二居）。先申明，这只是一个经营思路，没有贬低的意味。
400元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，损坏会较少，也不会有大量的浪费。且400元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。更重要的是淡季的时候，真正去玩的一定是有钱有闲的人，中高端民宿是这些客户的首选。
价格的上限基准指数
我的思路是调查下你的选址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。知道了房子的定价了，然后计算下数字：
客单价价格 *天数 * 预计70%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出民宿需要的总费用。
硬装软装
一个有点特色的民宿，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间。
具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。
我自己是室内设计出身更重要个人生活习惯注重实用性，所以盯紧了几个地方:
1）洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多民宿都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。地漏要选好的，纯铜的地漏，挺贵的，但是一次性投入而已，未来减少有异味的隐患。
2）房间漏水。经营的时间长了，好多都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块在做的时候要求做双层防水。
3）装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。大家已经离不开网络了，一个好的网络会让人舒服很多的。我运营过的民宿都要求就是拉的100M独享光纤，基本上每秒*载下**速度在3-6M。
4）木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。以前去潮汕旅游住的老城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
5）预留足够的电源插口，起夜灯。
6）软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，而且光源上暖光灯类型，要不等运营了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀。那铁定超出预算。
运营
行业最近又开始盛传那句老话：只有开业的第一天跟转手的那一天。
在装修（硬装、软装、店内vi部分）完成以后，还不够，客人要体验到完整的好的产品，则脱离不开民宿永恒的主体——民宿人。
如果一个民宿无法提供良好的服务，就算再好的躯壳我们也不会去称赞它。所以说，后期的管理和服务，尤其重要。我知道的相当大一部分的民宿，民宿的真正主人，在初期打造好产品后，往后的营业时间里，不会长期待在店里。这就使得，无论如何，不管民宿主在不在其中，都需要一个专业的用心的运营团队，来支撑起整个民宿的日常运营。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。
下面说说经营的事情。
- 人员
- 管理
- 其他可盈利模式
我知道的莫干山不少的民宿，其实提供的服务水准是一塌糊涂的，其中有不少就是人尽皆知的所谓网红民宿。
按照我的认知，无差别专业化的一套完整流程，可以让民宿获得大部分客人至少80%的好感。而这套流程，是基于你对客人需求的理解，以及你过往的所有经验，以及你的团队的智慧和学习能力。（管家服务可不是说提供就能提供的，这需要极高的团队智慧）
标准化的流程有了之后，才能去谈符合民宿本身特质的非标准的部分。这部分里，民宿里的每一个人都需要被充分授权，动用他们的主观能动性，去创造流程之外的好服务。具体参考海底捞。（连雷军的小米在做互联网服务上都在倡导向海底捞学习，这个企业值得好好研究）
【建议】后期管理和服务必须要成为民宿的加分项，而不是减分项，否则开民宿这个行为民宿主来说没有任何意义。
推广
- 结合房源定位，有选择的与民宿平台合作，全面了解民宿平台的规则，积极参与平台活动，做好房源线上维护。
- （Airbnb某月的搜索排名算法）
- （airbnb某月的用户行为数据）
- 用好新媒体，加大跟OTA之间的合作。
1）微信公众号 微博 抖音 小红书等；
2）OTA的合作不能简单的上线就不管了。
要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与，中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面还是有收益的，总的来说一举多得。
口碑
良好的流程和服务会给民宿的口碑加分，这种不断的口碑加分，对于一家想要长期发展的民宿至关重要。这其中需要标准流程化的部分，不要以为民宿的服务都是很随意，全部把客人当做朋友一样，把顾客当朋友，是指你的态度，不是你的行为。
1）细节服务，快速响应。
这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。
2）店内推广
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。
开源节流 精细化运营
这个题有点大哈，单独抽出来讲。前提是财务报表一定要统计的详细。从上线第一天开始，抓出大头的支出，考虑优化。
1）水电
水费：消耗不多，基本都是洗澡的，没法过多去节省。当然了，如果是客栈类，环境允许，可以打口井。
电费：这里要注意了，电费可是大头，一方面在装修时要考虑用节能灯，更多是经营时的细节注意。出门家里没人房屋断电断网，除了人为提醒跟张贴标语，现在也有智能电表，远程控制，也是一个方案，客人也多能理解。
2）采购
日常会采购非常多的客房用品，这里稍微节省下就是一大笔开支啊。
挑着商家促销季时囤2-3个月的客房用品，这样价格方面就便宜很多，如果每个月定点采购，还是蛮贵的。
高端民宿要注意用品一定要考究：
床上用品、洗漱用品、拖鞋等等，都要挑选好的，比如拖鞋吧，3块钱一双的厚底的，客人觉得很满意，很多不注重品质的客栈采购的只有几毛钱一双的很薄的。
还比如浴巾毛巾，挑选的时候直接买的是最好的，我也是从一个无知少女到弄明白了这个行业多少支*多少支是什么意思，挑选的是柔韧度最好的。
还比如被子，什么95%鹅绒被，盖着非常暖和，枕头的克数，好几个客人住完后觉得舒服，还让给代购的：），那一刹那的幸福感，满满的。
客房用品一定要把情怀体现出来，即使贵一点也要用好一点的，让客人觉得满意，增加口碑传播。
毕竟不是只开几天，是要3、5年长期做的，品质越好也越不容易坏，对吧。
运营民宿，每一位房客都很重要。很多情怀都是在运营过程中产生的，而不是在运营中附加情怀，房客是不会买账的。日常的运营维护决定你能做多久，能赚多少钱。民宿短租运营没有途径可走，但可以采用科学的方式精明点，少走弯路。
伴随着短租民宿行业，头部企业逐渐主导市场，国家政策逐渐明确。整个行业会迎来增长期，房东在这个增量的市场中，订单数被保证，需要更多的有针对性的服务，个性化的增值服务延伸。在增长期未到来之前，房东需要学会保护自己，同时做好准备，等待增长期的到来。在到来的同时，也是酒店行业改革的到来。