2022年终于迎来第一家物企成功上市。3月10日，金茂服务正式登陆港交所。
在当前整体物管交投环境复杂，甚至多家物企或因被收购，或因自身原因而中途放弃自身上市进程的情况下，金茂服务顺利的走完了自己赴港上市的全部流程，无疑为整个行业注入了一针强心剂。
01
高端物业领跑者
作为2022年首尝上市“头啖汤”的金茂服务，究竟如何在复杂的市场环境中实现突围并顺利上市，其自身质地备受瞩目。
根据招股书显示，金茂服务的成立最早可追溯至1993年。彼时中化国际物业有限公司成立，主要负责中化大厦写字楼管理。
1999年，公司接管了当时中国第一高楼——上海金茂大厦，由此奠定了公司在超高层写字楼物业管理的领先地位。
2007年，公司接管北京凯晨世贸中心并成为中央和政府机关后勤社会化改革物业管理服务商。
2011年，公司开始将自己管理的业态扩充至住宅领域，为中国金茂开发的住宅提供物业服务，全面接管“金茂系”产品，并正式更名中化金茂物业管理（北京）有限公司；2013年到2015年，公司的项目开始遍布全国各地，服务项目涵盖多个业态。2021年，公司名称正式由“金茂物业”变更为“金茂服务”。
截至2021年9月，公司的合约建筑面积达到4573万平方米，其中67.8%集中于中国一二线城市，目前，公司已在全国48座城市实现业务布局。包含96个住宅项目和41个非住宅项目。
而在业态方面，金茂服务全业态布局并提供全方位物业管理服务，在高端住宅之外，其多元化的物业管理组合延伸至商业物业（如写字楼及购物中心）、工业园区（如上虞及太仓工业园区）以及公共物业（如政府设施、国际学校及其他公共空间）。
全业态全方位的物业组合，不仅能够最大程度发挥不同物业类型之间的协同效应，增强多维度服务内容及能力，而且能够有效规避单一业态的风险，获得足以穿越经济周期的可持续增长韧性。
4500万+的合约面积叠加2000万+的在管面积，仅就管理面积规模而言，金茂服务在当前上市物企中属于中等规模物企。另一方面，金茂服务母公司中国金茂，以强大的项目储备实现高可见度和可持续的增长机会。
资料显示，中国金茂截至2020年底持有土地储备9510万平方米。庞大的高端物业项目储备，无疑为金茂服务带来长期稳定的增量，为其长远发展和高质量增长奠定坚实基础。
然而在企业品牌的建设方面，金茂服务则是在行业中有着自己专属的地位。高端物业领跑者一直是公司的金字招牌。金茂服务自1995年以来，已打造了以金茂大厦为代表的高端住宅物业服务品牌、以Lanxiu City为代表的大型商业综合体物业管理品牌及以凯晨世贸中心为代表的高端写字楼物业管理品牌。
在这些高端品牌共同作用下，也构成了金茂服务管理高端物业的企业形象。其管理的项目除了大名鼎鼎的金茂大厦外，还有楼高313米的兰州亚欧国际大厦，以及楼高250米的长沙梅溪湖双子塔等等。
截至2021年9月30日，金茂服务在管写字楼总建筑面积达170万平方米，2020年在管写字楼月均物业管理费为每平方米27.3元，高于物业服务百强企业每平方米6.93元的平均水平。基础服务之外，金茂服务为租户提供的共享接待、共享行政、定制会务等一站式服务也赢得了客户的广泛认可，锁定写字楼私域流量。
而在具体的服务体系建设上，凭借母公司中国金茂强大的品牌形象及声誉，金茂服务定位为优质生活服务提供商，建立专有的MOCO优质服务体系，深层次挖掘业主需求构建高端物业服务金字塔，让物业服务从基本需求保障上升至专业化定制化服务体验，最终满足客户情感认同需求。MOCO体系提供包括房地产经纪、检查、维保服务等在内的一站式物业保障服务，以及为业主提供各种个性化服务，增加业主的满意度，并通过各类丰富多彩的社群活动及环境保护活动将业主联系在一起，推广社区文化建设。
02
硬核数据彰显综合实力
而在营收规模和构成等企业硬实力方面，金茂服务在近三年亦有不俗的表现。根据聆讯后公布的最新数据显示，首先是营收方面，近三年来金茂服务都取得了显著增长。而在盈利方面，从2018年到2020年，金茂服务利润复合年增长率逾110.0%。
在具体收入构成方面，金茂服务的收入来源主要由物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务领域组成，就最新的一个完整财年数据显示，2020年，公司在物业管理服务录得收入5.67亿元，占整体收入的60.1%，其中住宅物业收入2.77亿元，非住宅物业2.91亿元；而非业主增值服务为2.94亿元，占整体收入31.2%，社区增值服务方面录得收入8232.8万元，占整体收入8.7%。
由此不难看出，当前物业管理服务收入是公司主要收入来源，并且在2018到2020的三年时间中，这部分收入占比正在不断攀升，其中非住宅物业管理收入仍占据其中的主要地位。另一方面，和母公司关系较大的非业主增值服务方面，公司在该领域获得收入占比正在逐年降低，其独立性特质正在逐渐凸显。
说起独立性，根据招股书，金茂服务的收入来源和管理面积比例上，来自独立第三方物业的贡献也呈现攀升的趋势。
根据聆讯后公布的最新数据显示，2020年，公司收入中由独立第三方开发的物业提供的收入占整体物业管理收入的7.5%，较2019年上升了0.8%，而这一数据在2021年9月依然达到了7.5%，而在第三方收入金额方面，从2020年同期的2878.2万元，增长51.22%，2021年9月公司从第三方获取的收入为4352.4万元。
在管面积方面，2020年，金茂服务来自独立第三方的在管面积达到215.87万平方米，占整体在管面积的12.2%，超过2018年和2019年的10.2%和5.8%。而在2021年9月，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，为独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。
值得一提的是，未来金茂服务在独立性上的特质还将继续增强。此前披露的招股书内容显示，公司从2020年开始正式管理由第三方物业开发商开发的住宅物业。
而在社区增值服务方面，客户的高度信任及高满意度水平使金茂服务得以进一步拓展社区增值服务。一二线城市中高端物业的住户普遍具有较高的可支配收入，从而带动社区增值服务的需求，并为金茂服务服务组合的扩展及多元化创造机会。
据悉，金茂服务自2020年第二季度开始拓展社区增值服务，提供房地产经纪服务、室内装修平台服务及新零售服务等服务，并打造了一支专注于为社区增值产品和解决方案提高整体业务开发和管理能力的专业团队。金茂服务社区增值服务较2020年同期增长73.9%。未来金茂服务将进一步拓展多元化服务组合，为利润增长奠定稳固基础。
03
城市服务布局广阔
在当前物企兵家“必争之地”的城市服务领域，金茂服务其实较绝大数同行都要更早的进入了这一领域，在城市运营服务方面，金茂服务最早的参与时间则要追溯到2014年，严格意义上来说，它是行业当之无愧的城市服务先驱。
中国金茂作为中国领先的城市运营商，采取合作协同的城市运营方式，将经济利益与长期社会效益相结合，以更好地服务市民利益及区域发展。
目前，中国金茂已在全国布局34个城市运营项目，金茂服务已与其中的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。
2021年2月，金茂服务与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业，为占地60平方公里的经济开发区提供城市运营服务。
2021年5月，金茂服务与舟山政府签订合作协议，为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。
2021年7月2日，金茂服务于中化蓝天成立合资公司，携手探索产业园区综合物业管理与服务。在首批合作协议中，金茂服务接管中化蓝天旗下绍兴上虞基地、苏州太仓基地。
2021年9月，金茂服务与南京新尧新城管委会签订战略协议，为占地10平方公里的新尧新城提供城市运营服务。
为更好地将金茂服务的城市运营策略与中国金茂对接，金茂服务利用卓越的物业管理及客户服务能力，突破了传统的物业管理服务，从物业服务升维至城市服务，为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案，亦成为中国城市运营服务行业先行者。
招股书中也透露公司未来在城市服务上的强烈发展意愿。公司表示，金茂服务亦寻求机会收购或投资在城市管理及城市服务领域具有专业服务能力的公司，例如秩序、保洁、园艺或维护服务提供商，以进一步扩大并加强公司在城市运营服务行业的服务能力。
伴随金茂服务后期正式上市，当前港股和A股两地上市的物企总数来到了56家。而物企“国家队”成员也将由此再添一名新成员，众所周知的是，在当前的物企资本市场上，相比大型民企，物企“国家队”正在大显身手，而金茂服务若正式登陆港交所之后，又会给行业带来哪些全新的思路和冲击，也同样值得期待。