文｜邓浩志
楼市已经构筑坚实的底部
各地利好楼市政策频出，目前到底是不是底部？不同人有不同看法。房地产领域有个说法叫：长期看人口，中期看土地，短期看金融。从目前针对房地产领域的融资政策看，特别是房贷政策看，楼市底部应该说，已经是明显确立了。最主要是房贷已经全面放松了。一是房贷利息持续下调；二是放款时间明显加快；三是资格审查有所放松。所以影响楼市最关键的资金问题，目前已经大有改善。
从调整时间周期看，自去年二季度全国房地产市场“见顶”，至今已有一年时间。目前各地楼市回调幅度较深，今年一季度，全国主要城市新房成交量同比下滑了30%左右，而价格也有明显回落，就广州而言，去年高位相比，房价总体回落了大概10%~15%左右，个别板块和项目下降幅度更深。从过去20年房地产历史经验看，这个调整市场，成交下滑幅度，房价回调幅度，都已经接近底部。
从政策层面上看，目前各地都陆续出台了各种楼市利好政策。自农历新年后，全国已经有70多个城市先后出台了地方楼市扶持政策。最近10来天，长三角的上海、南京、苏州、宁波等大城市也纷纷出台了稳市场的政策。而珠三角区域，深圳计划调升二手房指导价3%~5%，佛山非限购区首套房首付最低2成，而广州的限价政策也明显放松。其余各种传闻也再起。如果你认同中国楼市是政策市，那很明显，现在政策已经“反转”。
综上所述，这一轮楼市回调已经结束，并且完成底部的构筑。目前，就是最好的购房抄底时机。
外围区域怎么选？
既然楼市已经触底。如果有实力也有需求的朋友，应该尽早安排买房的计划。至于买哪里？如果预算充足，多数都会优选主城区。如果预算有限，那就得对几个外围新区进行比较了。
过去一段时间，大多数人都会强调广州规划当中的东进、南拓。所以广州东部楼市和南部楼市一直比较火。需要提醒一下，过火的板块是否存在泡沫？是否存在价格涨幅高于价值提升？这都是值得好好考虑的问题。前两年的一些热点板块，近期集中大批项目入市，市场供求关系已然发生了重大改变。而去年的不少网红楼盘，最近半年也都出现了持续的价格下滑，所以广州外围区域买房，选哪个区域，不能仅凭一句“城市东进”的口号走，跟着网红楼盘买。最重要关注的是性价比。
广州北花都区，说实在，近年在楼市方面有点被忽略了。但我是经常强调，热门的区域也有冷门的板块，而冷门的区域也有重点发展的板块。而实际上，花都楼市表现一般只是表现，但某些热点板块近年还是非常抢眼的。花都面积很大，某些板块发展可能稍微缓慢，但对重点建设项目则绝对不含糊。无论是规划前景，还是政府投入，一点也不亚于广州东部的热点板块。
另外，近些年花都也迎来了一波快速发展。城市面貌，城市配套都有了较大提升。融创雪世界的开业，也让花都成为了广东地区周边游的打卡圣地，花都湖湿地公园又晋升为国家级湿地公园。再加上这两年花都楼市因为价格亲民，购房政策宽松，也赢得了大量购房者的青睐。在刚过去的2021年，整个花都一手住宅成交量，在全市一手住房成交面积占比已经提升到9.68%。两年时间，升了近2个百分点。在全广州11个行政区当中位列第5。花都楼市正在不知不觉中快速崛起。
花都重点发展区域的硬核
为什么花都区几个热点板块的楼市能够崛起？首先还要归功于花都建设的提速，产业的加速，还有规划利好。
1、空港经济区的升级。
围绕白云机场建设空港经济区，是整个花都经济建设当中的重中之重。目前白云机场三期扩建工程正加快推进当中。预计建成后年旅客吞吐量达1.2亿人次。届时将有5条跑道同时运行，是中国民航机场跑道最多的机场。截止至2020年4月份，白云机场吞吐量已经超过亚特兰大机场，跃居世界第一。白云机场吞吐量的不断提升，使得空港经济区进一步做大、做强。
2，广州北站，唯一空铁联运双枢纽。
整个广州北站综合交通枢纽项目计划总投资275亿元，将实现飞机高铁城际公交无缝对接，未来将有37条线路交汇，规模比南站还大。预计到2025年客流量为日均14万人次，规划2035年旅客发送量约4300万人次。待各项规划落地，花都区将实现与广州中心城区半小时通勤，与大湾区主要城市一小时直达。另外，未来还将有一条专用轻轨线路AP M线规划，将连接广州北站东北角，拟增设的t4航站楼同白云机场现有两座航站楼连接起来，线路全长约15公里，时间约8分钟。广州北站板块不只是强化和白云机场的联系，而是实现空铁联运双枢纽的重大规划。
3，北站新城TOD规划。
在TOD理念的指导下，广州北站通过轨道交通引领聚集金融租赁，商服酒店业等产业，打造一个面积约10万平方公里，相当于琶洲大小的宜居新城，规划商业商务建筑面积471万平方米，居住建筑面积887万平方米，居住人口约28万。其中规划中的广州北站西广场，将以商旅服务，总部办公等城市门户名片为主。而广州北站东广场则以现代会展，大型免税商业综合体，星级酒店等商务服务设施为主。并与T4航站楼实现无缝对接。另外北站新城TOD宜居建设也在全面加速，强调生态突出环境，大面积规划河岸、滨水公园等生态设施。
从以上规划我们能感受到，白云机场和广州北站将是未来花都经济腾飞的两只翅膀。而广州北站TOD规划则是整个花都最宜商宜居宜业的板块。如此高规格的规划，放在广州其他区域，恐怕房价已经被反复炒作的题材推上了天。但目前广州北站片区一手住房单价也仅在2万元附近，部分项目甚至有不少“一字头”产品供应。而且区域内在售楼盘规划设计得当，不少新盘80平方米左右的产品，就能做到3房2厅2卫大阳台。也就150万左右就可以上车广州。重点打造板块的三房单位，可谓性价比十足。虽然房价不高，但配套却毫不含糊，广州北站板块，东临广东花都湖国家级湿地公园，周边中学小学也是名校林立。
无论是花都本地升级换房，还是新广州人初次落户置业，又或者白云区外溢的需求，其实都可以关注一下该板块。目前广州北站板块在售项目有若干。比方说雅居乐地产打造的花城雅郡项目，就在省一级新华五小旁。另外项目1公里范围内的广雅中学花都校区已于2021年3月全部完工，未来将增加3000个学位。广雅中学是广州四大名校之一，价值是多少，就不用多说了。据了解，花城雅郡项目目前在售80~107m²，3~4房。有兴趣的朋友可以关注，或者私信与我联系。