在农业社会里的新兴城市中，其商人和工匠与在农业社会中的重大差别，就在于商人与工匠的生活不再决定于他们与土地的关系。从这一点来说，他们形成了一个名副其实的脱离土地的阶级。
直到这时为止，受雇于大地主，由大地主保障其生活的庄园代理人所断断续续经营的工商业，现在变成了独立的行业。这时从事工商业者毋庸置疑是一些“新人”。
往往有人认为，这些“新人”是出身于庄园内家庭作坊的工匠，或是出身于农奴，他们在歉收时期供养领主家属，在丰收时期向外处理庄园的剩余产品。
但是并没有材料可以证明这种演变、这种演变是不可能的。没有疑问，不少地方的领主在新兴的城市中于相当长的时期内，保持了他们的经济特权，例如：强迫市民使用领主的炉灶与磨坊，葡萄收获期以后，领主的酒垄断市场一个时期，甚至于还向手工业行会征收捐税。
但是，这些权利的地方性的保留，并不能证明城市经济源起于庄园。相反的，我们发现，城市经济最初就是在一种自由的环境中出现的。
紧接而来的问题就是：在闭塞的乡村社会里，奴隶制度已成为人们的正常状态，如何产生了自由的商人与工匠阶级？材料的缺乏使我们无法确切地回答这个问题，但是这个问题的重要，正要求我们有确切的答复。不过，我们至少可以提出一些主要的因素。
首先，无疑地，商业和工业最初从没有土地的人们中获得发展。这些人在以土地为唯一生存基础的社会里，可以说，是生活在社会的边缘的。现在，他们人数众多，除了在饥荒或战争时期离开故乡谋生而不再返回乡井的人们以外，还有庄园无力供养的一些人。
农民领有的土地仅够缴纳常规的租税，子女过多的农民，他们的次子、幼子往往被迫离开父亲，以使父亲能够继续向领主缴纳租税。这样，他们扩大了乡村中的流浪汉队伍。他们从一个修道院流浪到另一个修道院，领取修道院为穷人准备的施舍物。他们在一般收获期或葡萄收获期受雇于农民，在战争时期，他们则投身于封建*队军**当雇佣兵。
他们迅速利用了到达沿海和河口的船只与商人提供给他们的新的谋生手段。
他们中间一些富有冒险精神的人，一定会受雇于威尼斯和斯堪的纳维亚的船只充当水手，其余的则参加了日益频繁地来到诸“港埠”的商队。
他们中间的最优秀者，如果交上好运，必然会抓住机会发财致富，这是商业生活向这些以全部精力智慧投入商业中的流浪汉和冒险家提供的无数机会。
即使我们没有芬夏尔的圣哥德里克故事里提出的“新富”形成的可贵例证，也有充分的可能性使我们得出事实的真相来。
哥德里克于11世纪末年出生于林肯郡的一个贫农家里。他被迫离开父母的土地以后，无疑地必须千方百计谋生，正像每一时代的许多不幸者一样，他变成了港埠头上的流浪汉，寻找由波浪冲来的遇难船只的漂泊物。遇难的船只很多，有一天哥德里克交上好运，发了一笔横财，置备了商贩的一套货物。
当他遇见一个商队并且参加进去的时候，他已经积蓄了一小笔钱。
他们的生意兴旺，不久，他就获得足够的利润使他能够与别的商人合伙，共同装载了一只船，在英格兰、苏格兰、弗兰德斯、丹麦沿岸从事贸易。合伙的生意日益兴隆。他们经营的方法是把海外缺乏的东西运到海外去，再运一些货物回来，把运回的货物输送到需要最大、获利最高的地方去。
哥德里克的故事，当然也是许多别人的故事。
在地方性的饥荒不断发生的时代，人们只需在丰收的地区廉价购买少量的粮食，就可以获致巨大的利润，并且可以利用同样的方法利滚利。作为此种商业起点的这类投机，大大地有助于最初的商业财富的形成。
一个小商贩、一个水手、一个船夫或码头工人的积蓄，就可以作为足够的资本，如果他知道怎样利用的话。土地所有者有时也偶然把收入的一部分投入海上贸易。
利古里亚海沿岸的贵族垫出必要的款项来建造热那亚的船只，因而分享了在地中海各港埠出售货物所得的利润，这是可以肯定的。
在意大利其他的城市里，一定也有同样的事情发生。当我们发现意大利的大部分贵族，与阿尔卑斯山以北他们的兄弟不同，一直居住在城市里时，就更倾向于作出此项假定。若干贵族对他们周围发生的经济复兴有些感到兴趣，这种假定是很自然的。在这种场合，土地资本无疑地有助于流动资本的形成。不过，土地资本是次要的。尽管土地资本因贸易复兴而获利，但是贸易的复兴并不是由土地资本造成的。