作者：初明峰 刘磊 王瑞珂

裁判概述：

实际购房人借用他人名义购房不存在无效情形，名义购房人符合条件的情形下享有的排除房屋出卖方债权人对房产采取强制执行之民事权益，实际购房人亦可代为享有并行使该权利。

案情摘要：

1. 1999年11月16日，魏秀萍与华侨出版社签订合同、委托书等，约定华侨出版社以魏秀萍个人名义购买房屋。

2. 1999年11月26日，卖方全联公司与买方魏秀萍签订《北京市内销商品房预售契约》。

3. 另查明，在签订《商品房预售合同契约》后，由于全联公司与建筑商之间的纠纷，未为买受人办理过户登记手续。后由于涉案房屋被法院查封，亦无法办理产权过户登记。实际购房人华侨出版社交付全部价款并占有使用案涉房产。

4. 全联公司欠付牛建公司工程款及利息、律师费、仲裁费，牛建公司依据仲裁裁决申请对上述房屋查封，目前是首轮查封。

5. 华侨出版社向查封法院提出执行异议被驳回后，继而提起案外人异议之诉。

争议焦点：

华侨出版社对涉案房屋享有的权益是否足以排除执行？

法院认为：

案例索引：

（2020）最高法民申406号

相关法条：

实务分析：

尽管买受人尚未来得及将房屋登记在个人名下，所买受房屋便被出卖方的债权人查封执行，但买房人有权基于买卖事实依据《执行异议与复议规定》的第28、29条对房产主张实体权益以阻却执行。但如果房产买卖中存在借名买房情形，买卖合同的签订方是名义人，实际使用者是实际购房人。此时，如何判断异议主体资格、如何认定实际占有、居住等问题，在实务中存在不同认识。

本文援引权威判例明确：若借名买房事实并不违反法律规定，实际购房人可以代位名义购房人直接对出卖人的债权人提出执行异议，购房合同签订人与实际占有使用人虽不统一，实际购房人仍可在满足执行异议与复议规定相关要件的情况下主张实体权益以阻却执行。笔者赞同案例观点，特此推荐。