当我们想起任何一种文明的时候，我们习惯用伟大的建筑来表述它。一座城市的发展有许多缩影，建筑的演变是城市发展进化史的最好见证者。
如果你想快速了解和融入一座城市，最有效的办法就是感受站在钢铁丛林的制高点，观摩这一片宏伟壮观。
都说看一个城市的变迁，只要看写字楼的高度；看一座城市的繁华，只要看写字楼的多寡；看一个城市的未来，那你要看看写字楼的迭代。
在每座城市里，雨后春笋般林立而起的不仅仅是矗立的摩天大楼，更是每个普通人在为未来全力拼搏的平台和寄托梦想的载体。每个清晨，无数面孔在这里匆忙汇聚，如潮水般隐入写字楼丛林；每个深夜，这里的灯火彻夜不眠，就好比这座城市蓬勃的心跳。
在房住不炒的时代，住宅地产回归居住属性，商业地产的投资属性日益突显，成为了优质不动产长线持有的炙手可热之选。
根据《2019—2020中国商业地产大宗交易市场报告》数据分析，写字楼是最受欢迎的投资类别，数据显示2019全年总投资额中，写字楼占据一半有多。
CBRE世邦魏理仕近日发布《由“韧”有“遇”— 2019中国商业地产投资策略报告》，指出中国经济的增长韧性以及与全球经济周期的低相关性，令中国商业地产成为全球资产配置的重要拼图，并建议投资者通过平衡周期性和结构性投资，构建兼具韧性和成长性的投资组合。
2019年，选择写字楼作为最具吸引力物业类型的投资者比例升至36%。单单是2019年第一季度，写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占比为47%，较去年同期大幅提升21个百分点。
尤其值得注意的是，去年国际私募巨头黑石集团撒出了200亿在中国大陆收楼，写字楼成为收购的重点对象。
除了黑石，凯德、基汇资本也成为大陆写字楼的主流买家，上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。发展迅猛的*今条头日**母公司字节跳动也以90亿元收购北京大钟寺中坤广场。
近年来，全国不少写字楼的售价和租金正在同步持续上涨，通过大数据报告分析发现，写字楼开始又一次走俏，已经成为房地产业的另一个香饽饽。
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东莞写字楼投资价值分析
那么，东莞的写字楼究竟值不值得投资呢？
在很多人眼里，可能会认为东莞住宅的升值潜力远远大于写字楼，写字楼不值得投资。你看，住宅的价格已经从2多万飞速上升到3万多了，写字楼还是2万的价格呢，好像没什么涨。
但是，我却认为东莞核心区的写字楼很值得投资，我将会从多个层面理性分析一下东莞写字楼的投资价值，给大家参考。
第一，从租金回报率来看，东莞住宅的租金几乎就是十年如一日，一直徘徊在月租金30元/㎡左右的价格停滞不前，我有一套大两房十年前就租2000多元，十年后还是租2000多元，真实一点都没涨啊。
反观写字楼的租金，十年间已经翻了两到三倍，月租金从原来的二三十块一平方上涨到了现在七八十块一平方，有部分项目已经突破100元/㎡的大关，如果从租金投资回报率来分析的话，写字楼是远远优于住宅的。
CBRE世邦魏理仕近日发布的《2019全球优质写字楼租用成本调查报告》显示，亚洲继续主导全球最贵写字楼市场，在十大租用成本最高的市场中占据六席，其中中国占据四席。香港中环（3,466美元/平方米/年）连续四年蝉联“全球最贵顶级写字楼”。
根据数据来看，香港中环写字楼的指数表现远超住宅、零售商铺及工业大厦。在租金表现方面，全中环的租金按年上升了9%，远超香港同期GDP增幅。
在国内，北京以人民币每平方米每月 369 元的租金高踞榜首，上海则以每平方米每月 275 元的价格居于其后，深圳（每平方米每月 235 元）、广州（每平方米每月 191 元）分列三、四位。
第二，你可能会说，我们购买物业投资又不是看租金，重点还是看转手盈利率，过去十年确实住宅价格的升幅是大于写字楼价格的升幅的，但问题恰恰就是在这里，这里涉及到价格补涨、版块轮动和城市升级三个维度。
你想，目前东莞核心区域的住宅价格接近4万元/㎡，要升值25%就到达5万元/㎡，这个25%的升幅有没有这么容易达到呢？是否会触及天花板呢？飞速上涨过后是否会横盘调整呢？
反观东莞核心区域的写字楼价格还在2万元/㎡出头，而且CBD建设正如火如荼开展，从广州珠江新城和深圳前海等区域的发展轨迹来看，价格还有很大的补涨空间。
从版块轮动来看，俗话又说，风水轮流转，住宅市场抢先上涨了一波，接下来很有可能就轮到写字楼市场来发力了，就看我们是否能把握住这个先机。就像住宅市场一样，如果你去年之前入手的话，你会很爽，如果现在才准备买房，你就会很纠结。
最重要的还有一个点就是，东莞正在进行城市升级，随着莞深融城的加强，科技、金融、IT等产业的转移及融合，可以预见，未来几年，东莞第三产业的比重将会飞速上升。据统计分析，办公物业需求量与第三产业增长量呈正比，因为第三产业增速强劲进而衍生商务类需求。所以，东莞核心区域的写字楼还有很大的升值空间。
第三，我们从土地成本的角度来分析一下，近日厚街的一块商住用地拍出了接近17000元/㎡的楼面价，你可以试想一下，如果是南城CBD的地块，土地成本又会去到多少呢？按照目前南城总部基地的写字楼价格，几乎可以说是楼价低于地价的水平。
当然，商住用地的土地价格和纯商业用地的土地价格并非完全一样。但是，我们换个角度来想，我们只用土地的价格就买到了一套CBD核心区域的写字楼，能够在CBD占有一席之地，还是算得过数来的。当年在广州珠江新城购买了写字楼的买家都赚得盆满钵满。相信，今天的东莞CBD建设，对我们来说也是一个难得的机会。
综上所述，我认为东莞核心区域的写字楼还是具有较大的投资价值的。面对住宅的限购限贷，以及房价的飞速上涨，把投资的目光转移到写字楼未尝不是一个不错的选择。
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什么样的写字楼才值得投资
那么，是不是东莞随便一套写字楼都值得投资呢？当然不是！必须要记住几个关键词：核心区域！地铁上盖！地标建筑！超前设计！优质服务！
首要要素当然是地段。好的地段代表着人气旺、发展潜力好、交通便捷、配套完善，才能为在这里办公的人群提供基础服务，世界顶尖写字楼的第一价值要素就是对城市优势资源的绝对占有。
目前东莞的核心地段就是东莞中央商务区和总部基地板块。同时，交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本，和员工的通勤成本及办公效率，甚至会影响对商业机会的把握。目前东莞地铁R2线的蛤地站、西平站和鸿福路站上盖的物业尤其值得关注。
一些公司迁址的直接原因就是希望进一步提升企业形象，通过办公地点来进一步展示企业实力。高颜值，设计独特，高度傲人，敞亮的大堂，宽敞的电梯，不仅能给写字楼中的企业带来相应的荣誉感，更能树立品牌。
另外，有经验丰富的知名物业管理公司管理，不仅能让写字楼保持良好的内部环境，还能提高出租率、保持租金水平。
参照以上的标准，我选了两个代表项目来进行分析。
第一个项目是位于东莞CBD总部基地板块的中熙时代大厦。该项目所在的区域——东莞总部基地，相当于广州的珠江新城，未来就是东莞的脸面。
目前，东莞正在加快CBD的建设，相信不远的未来，这个片区就会让人刮目相看。这个区域的写字楼当然是具有投资潜力的。
从地铁R2站出口，走到中熙时代大厦项目，大概也就两三分钟的距离，属于真正的地铁物业。更为难得的是，该项目以比肩深圳前海优质写字楼的办公标准，邀请前海高端写字楼设计师，匠造16米挑高美学大堂和极具美学风格的建筑设计。一走进这个项目的大堂，你可能会不得不感叹：哇，这个办公大堂真气派！
项目还专门设置了一层空中会所作为共享空间，让在这里办公的企业员工可以在这里忙里偷闲，一杯清茗，三两知己，畅谈人生。当然，项目的人脸识别、机器人服务等设施，也让人觉得跟时代非常接轨。
在物业管理方面，该项目携手地标物业管理公司——仲量联行，参考地标写字楼的服务标准，打造专属写字楼资产管家服务体系，为用户提供专属资产服务、租赁服务、管理服务和体验，助力企业发展，加速企业运营效率。
目前，该项目即将推出建筑面积约60-1800m²纯甲级写字楼，标准层4.4米层高，超宽柱距，非常值得期待。
第二个要谈谈的项目是民盈·国贸中心的T2栋写字楼。众所周知，这是东莞的一个地标项目。目前项目在售的T2楼，主推产品面积为350-2600㎡，总共85层，423米超高甲级写字楼，是东莞第一高楼。据了解，在全中国已建成400米以上的超高层写字楼建筑仅18座。
该项目地处东莞CBD最核心地段，对面是市民中心，背面是东莞龙脉黄旗山，处于东莞绝版的风水宝地。同时地铁1号线和2号线的唯一交汇站点就在项目的负一和负二层，与项目无缝连接。
项目规划设计聘请的是全球最大设计顾问公司-奥雅纳（他们代表作有鸟巢、水立方等）。T2楼外形由基座的正四方体向上呈流线伸展成为八角形，以东莞市花-白兰花的形象向社会展示东莞的新气派，寓意“迎向四面八方、包容多元的胸怀”。在塔顶上设置灯光装置将东莞胜景“黄旗山上挂灯笼”，以现代的艺术形态从塔顶上展现出新城市之光，形成新旧的对话。
更为难得的是，该项目获得了LEED-ND金级社区认证、以及2号楼获得了建筑单体LEED铂金级认证以及顶级绿三星认证。LEED-ND社区认证的难度极大，在全国仅有10个左右的项目获得此认证，在东莞该项目是唯一一个。
目前，该项目的写字楼正在热销中，有兴趣的朋友可以过去参观一下。
