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提问：你提到投资潜力片区尽量不买片区的标杆盘，逻辑是什么呢？因为片区标杆盘价格贵 涨幅不如非标杆普盘吗？ 谢谢

回答：1. 因为标杆盘有“标杆溢价”。

2. 楼市和其他所有具有马太效应的系统一样，资源高度向头部集中。 市中心的价格，是郊区的好几倍。 好房子的价格，是破房子的好几倍。

3. “标杆溢价”就是这种马太效应的微观呈现。

4. 问题在于，你买入标杆的时候，它是头部； 持有了十年，等要卖出的时候，可就未必了。 会有更新更好的房子造出来，你就不再是标杆了。 也就失去“标杆溢价”了。 正所谓“不是你赚钱多，而是你成本高”。

5. 比如，曾经，老大楼也是当年的标杆，有标杆溢价，单价比公房要明显地贵。 现在，老大楼风光不再，单价通常比同地段公房便宜。

6. 不过，如果标杆盘在诞生之初定价合理，与其他小区差价还没有拉开，那么它可能会有一段红利期，在这段周期内，享受马太效应带来的好处，与二梯队小区的差价反而拉大。 当年温州人在上海买房就有不少人是暗合这种思路的。 买入，过5-8年，等小区即将老去时，卖掉。

7. 不过，现在已经不太适合这么玩了。 一方面，定价合理的标杆盘太难找； 另一方面，税费的因素，也不适合5年就卖。 而且这个策略得一直盯盘，太累，不适合有全职工作的广大业余投资者们。

提问：房姐你好，武汉硚口古田解放大道附近的涨幅为什么不如白沙洲？这边配套挺齐全的呀，离市中心也不算远。

回答： 硚口 是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。

提问：房姐你好 现在有个困惑 望予以解答 朗诗的超低楼层108米的多少入合适 可以长持 以后会不会不好转手置换 上次提问没有回答 这次希望回答下 谢谢了

回答：你好，朗诗低楼层1.6左右，5层以下折价10%左右，一般是建议中高楼层单价1.7左右入手。 朗诗可以长持，低楼层入手便宜，卖出也便宜 未来可以通过装修卖出溢价。

提问：你好，坐标天津，居住在河东区*阳城太**，我在河北省一套房，首套*款贷**已用，价值110左右，月供3000，爱人名下一套100左右的，价值240左右，无*款贷**，我个人想法，卖掉爱人名下房产，改善一套三居室，价值320左右，再买一个小一点学区，老破小，孩子5岁了，爱人月收入8000到一万，本人不确定，但是20没问题，不知道怎么规划，合理投资，想请教一下，感谢，天津住房在*阳城太**，改善三居室也想在*阳城太**，老破小考虑河西区！非常感谢打扰了

回答：你好，考虑孩子上学可以入手河西老破小挂学位。 考虑自住也可以置换本小区的3房，但是天津目前房价还处于下降通道中，现在不是入手的最佳时间，建议淘笋，有8-9折笋才考虑入手。 如果时间上比较紧张，可以考虑先抵押全款房，等楼盘回暖后再出手。

提问：智慧的房间，我想问一下我的房子在郑州，那我要办经营贷的话，是必须在郑州办理营业执照吗？那么营业执照要办哪一类的企业比较好（准备买房用）？营业执照的经营范围是什么？流水如何准备？大约要准备多少？

回答：1.是的

2.做经营贷，自己注册公司，或者买个壳公司就能操作。 自己注册更省钱没有经营年限的限制，新注册的也可以，每家银行产品要求不一样，执照满一年能选择的*款贷**产品更多 买公司壳的价格根据公司注册时间、是否有特殊资质、渠道成本等不同，一壳一价，一般在几千到一万多。 自己注册公司，五六千（含首年代账费），要另外注册地址的话贵点。 说一个标准答案，背下来。 父母当法人，自己当30%-50%的股东，注册金额100万-500万，认缴制，科技类公司。 营业范围：从事计算机软硬件领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；会展服务；礼仪服务；汽车租赁（不得从事出租客运和道路客货运输经营）；清洁服务；商务信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；销售：计算机及配件、电子产品（不含电子出版物）、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器仪表、灯饰、服装、环保设备；货物及技术进出口。**【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】再加几个你喜欢的 利率最低的可以到4%左右，但是需要资质特别好才可以。

3.流水能够覆盖月供的2倍以上即可

提问：新人首问！先谢房姐，赶在年前入手了一套沈阳的房子！现在遇到另一个问题：父母09年的时候在烟台龙口买了一套海景房做为投资，这些年来房价并不看涨，我觉得应该及时止损，卖掉之后得到全款三十多万还可以在沈阳入手一套付首付，房子还写他们的名字，我来还*款贷**（独生子女不牵扯其他纠纷），但母亲认为海景房没涨价卖了太亏，不愿意卖，我觉得海景房根本不会涨应该及时止损赶紧入手有投资前景的，想问房姐，我的想法对吗？龙口的海景房是否还有升值空间和保留价值？ 补充说明，我不是惦记爸妈的财产，也不是想管爸妈的事，只是觉得既然是投资就应该让有限的资产得到回报率高的配置，盼房姐回复

回答： 龙口 完全没有投资价值。 当地忽悠了一群北京，东北等地的老人来买。 还有些人连产权都没有，到处闹呢。 超级大坑。 风景倒是好得不得了，风景有毒啊。 换到沈阳吧

提问：【新人首问】求问房姐，华侨城，95小户型，无遮挡看湖，40多层，次顶楼。310入划得来吗，会不会入手站岗？

回答：你好，华侨城自住是非常好的，看湖和不看湖差价比较大，但是你这套单价站上了3W，肯定是要站岗了。 喜欢的话再砍砍价吧，现在疫情刚结束，不排除有一部分业主会降价甩卖，不着急就先等等。

提问：房姐，您好，新人首问，这几天看了关山和光谷东二手房，朗诗好出手的中高层都在一万九了，目前有北辰优+七楼96平小三房169万，单价17700元，另外金地格林东郡12楼80.6平两房188万，单价2.33万，房姐，这价格买入高了吗，三年后满深圳购房资格，需要卖出置换深圳购房，今年1月10号用婆婆房票在光谷东碧桂园云玺5号楼11层109平，单价18500元（2021年底交房），签了一套，婆婆主贷，我和爱人共同还款人，现在手上*弹子**15万，准备把我现在居住的石牌岭路11号省艺校教工宿舍，准*迁拆**房，1996年楼梯房，4楼86.04平，198万出手（但中介的朋友都反应因不知何时才能*迁拆**，这房不好出手），现在想通过抵押贷和过桥*款贷**凑足首付，再用婆婆的2改1做首套，我的是白户，需要保留我的白户（三年后深圳首房首贷）。房姐，请帮忙分析，安排需要如何调整。这些价格现在和方式买入的，是否合适？

回答：你好，感谢付费！ 这几套房对比，北辰优+这一套性价比不错，可以入手。 光谷东碧桂园这一套如果没有上婆婆的征信，可以操作成首套。如果已经上了征信，只能考虑全款抵押的方式，抵押7成。

提问：底层带花园，或者顶楼复式房，属于有改造空间的房子吗？投资房产路数各有千秋，这个方案好不好走？武汉市场这种房子流动性怎么样？

回答：顶层复式和底层带花园是鬼牌。 属于逆向思维的小众产品。 收益性：优良 流动性：中差 风险性：优良 金融属性：优良 标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。

选筹需要满足以下几个条件：

1. 低于周边同类型小区；

2. 要低于小区的绝大部分户型；

3. 相比价格在8.5折以下。

4. 市中心，不能在郊区

5. 面积在144平以内 鬼牌适合6套以上的老手。 不适合新手，因为大概率在持有期间（5年内）没有主升浪和赚钱效应，利息和月供成本高，打击信心。

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