购置房产时，售楼处经常会介绍抵房款的各种优惠套餐，例如5万减50万购房款优惠减免项目（或其他形式的减免购房款优惠）。但是，实务中经常出现购房人支付参团费后，没有得到减免优惠的情况。有些购房人因为限购、限贷政策不符合购房条件，需要退房时，也会遭遇不退参团费的情况。笔者结合近期判例，针对参团费退款问题整理一二，供大家参考。
一、参团费
登入裁判文书网输入“参团费”关键词可以发现，相比其他省市，北京、河北的“参团费”纠纷案件最多。北京约有136件，河北约336件。
【金君律师：中国裁判文书网】
实务中“参团费”也叫团购电商费、电商服务费、优惠费、中介费等。购房时销售以减免购房款作为宣传口号对外进行宣传。参团费的优惠幅度有4万参团费减5万购房款，2万减7万，甚至6万减50-60万不等。参团费有以下几个特点：
- 参团费一般直接支付给销售（中介）公司，且参团费不包含在房款总额之内；
- 参团费属于销售公司完成开发商外包工作而取得的收入（销售提成）；
- 收取参团费的公司多数为房产中介公司，发生纠纷时主张“参团费”属性为“居间费”；
- 参团费的主要目的是“减免”购房款。
基于参团费的上述特点，消费者（买受人）退房时，经常碰到已支付的参团费不予退还的情形。要求开发商退款时，开发商会以“不是自己收取的费用”为由拒绝退还。要求销售（中介）公司退还时，则主张收取的参团费是“中介费”，消费者（买受人）购买开发商房产时，已享受房款减免优惠，销售公司的居间义务已经完成，因此无需退还已支付的参团费（居间费、中介费）。
实务中还有一些销售通过面积误差欺骗消费者，谎称已经减免的情况。签署认购合同时，按照建筑面积计算房款，而签署正式网签合同时，却又按照套内面积计算房款，从而通过不同的计算标准，欺骗消费者已减免房款的假象。针对参团费乱象，法院根据具体事实及证据，也作出了不同的判断。
二、法院关于参团费退还的具体判断
（一）房屋买卖合同解除后，法院支持中介公司退还参团费
根据庭审各方的陈述，xx中介公司收取贾某参团费4万元的目的，实际是为了贾某在购房过程中享受购房优惠， 该费用的性质与普通的居间报酬有别，并非仅为提供团购折扣信息的报酬，xx公司所负的义务也不应仅是在订立房屋买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则买受方支付参团费的目的无法实现。 鉴于贾x与xx公司（开发商）之间的《房屋买卖合同》关系已解除，贾某实际未能享受到购房优惠，故房xx中介公司应将参团费退还给贾某。
（二）消费者与销售公司之间成立居间合同关系，但因居间合同未对服务内及价款作出明确约定，中介公司仅应按照实际提供的服务收取费用，剩余费用应当予以返还给购房人
一审法院认为，天津公司委托东胤公司作为销售瑞海玺悦城项目的总代理商，东胤公司员工郭某（音）针对瑞海玺悦城项目的产权、项目进度、升值空间、*款贷**、车位和储藏间购买、付款方式等做具体介绍，指导“何某”支付定金，实质上为“何某”购买瑞海玺悦城项目提供了媒介服务，何某给东胤公司支付了7万元团购费，东胤公司给何某出具收据，双方之间成立中介合同关系。 但东胤公司与何某之间关于中介服务的详细内容、报酬标准等并无书面约定，双方亦未达成补充协议或举证证明存在确定中介服务内容、报酬标准的交易习惯，故一审法院根据东胤公司所实际提供的劳务酌情确定东胤公司应收取的合理报酬数额，超出合理数额部分应予返还。
根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于中介费数额的确定问题。根据查明的事实，东胤公司与何某并未订立书面中介合同，双方对于中介服务的详细内容、报酬标准等并无书面约定。 在何某已退房的情况下，一审法院根据东胤公司所实际提供的劳务酌情确定东胤公司应收取的合理报酬数额，并判决东胤公司退还超出合理报酬的部分6万元，并无不妥，本院予以确认。
（三）签署的《团购费推荐单》约定减免房款，但实际并未减免，法院判令要求退还参团费
当事人对自己的主张应当提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，四海名居公司主张收取的费用为从事居间活动的报酬，但从本案提供证据的情况来看，杜某君交纳该4万元系用于之后购房折抵房款，四海名居公司给杜某君出具的收据内容亦注明是团购优惠（4万抵5万），而非居间费或居间报酬等费用，不能认定为居间报酬。现未有证据显示杜某君交纳的该4万元已用于房款折抵，故四海名居公司应将其收取的4万元返还杜某君。
（四）签署团购推荐单，开发商已按照要求兑现减免房款的承诺，法院认定双方签署的合同真实有效，已支付的团购服务费不予退还
宋某明支付团购费的POS机刷卡单上商户名显示为房江湖公司，团购费收据亦是房江湖公司出具，现无证据证明团购费实际由首创公司收取。宋某明与房江湖公司签订的三份团购推荐单是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 宋某明支付团购费后，在购房过程中实际享受了团购推荐单上约定的房价优惠，双方在团购推荐单中约定的主要内容已经实际履行。团购推荐单中明确约定了不予退款情形，该约定以宋某明享受房价优惠为前提，不存在明显减轻房江湖公司责任或加重宋某明义务的情形。宋某明没有提供证据证明出现团购推荐单约定的退款情形，其主张返还团购费服务费，不予支持。
三、律师分析意见
通过法院的四份判决可知，参团费的本质是减免房款。若消费者（买受人）购房时没有享受减免房款的优惠，已支付的参团费（团购费）应当退还。针对部分中介公司主张收取的参团费是“中介费”的，应当对于其提供的居间服务举证证明，否则法院原则上也不予认可参团费是中介费。即便最终认定为中介费，也应在中介公司实际提供服务范围内收取费用。在此提醒消费者购房时一定要注意，在售楼处签署的所有文件及合同等内容，至少应对主要条款进行确认后签字，而不是签署付款以后，才发现问题。
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