城由市而兴，城市兴旺离不开商业繁华，商圈、购物中心已经成为城市商业文化标志，是城市商业繁荣载体。
作为多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合*服务性**的商业集合体，购物中心近年来一直高速增长，数据显示中国购物中心数量已经由2011年的816家增长到2021年的6300家（≥3万㎡），年复合增长率高达23.4%。
购物中心不仅是一个购物场所，还是一张城市“美好生活”的名片。
购物中心经营者一面深挖居民消费需求，通过“打造商业艺术IP"、”营造文化平台“等方式，与消费者建立起浅层物质和深层精神链接，代言“美好生活”。一面深化、拓展和普遍落地实体经济与数字经济的融合，推动新商业模式和产业关系的发展。
“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，要推动能源清洁低碳安全高效利用，深入推进工业、建筑、交通等领域的低碳转型，购物中心经营者亦积极响应，以数字化转型找寻建筑低碳发展之道。
中国商业地产行业发展论坛(第十八届)2023年会上，博锐尚格科技股份有限公司正式发布了《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》（以下简称《报告》），展示当下一批优秀购物中心的在能源管理之路上寻找“低碳”、“零碳”路径的实践，分享领先购物中心经营者解决资源高消耗、污染高排放、建造运营阶段高粗放等问题的具体方法，为中国购物中心的数字化转型提供了有益的洞见和建议。
一、数字转型，就是在挑战中寻求机遇
对于“双碳”目标的跟进，无论是宏观政策、具体目标、还是实施细则，都已经有了国家层面的相关指南，购物中心的“双碳”实践正当时。
而诸多购物中心在数字化转型的道路探索上，也遇到了各种问题和挑战，总体而言有以下几类。
1、建筑减排潜力巨大，但要应对高额成本问题
据统计，建筑领域总碳排放量为50.8亿tCO2，占全国总量51%，减排潜力巨大，因此国家对于建筑减排的强制性标准要求也在逐步提高。但打造可持续建筑需要企业投入新的技术和设备，而且项目周期太长以及投资效果的不确定性都可能会导致额外的成本增加，如果企业未能规划好成本和收益，可能会出现财务压力。
2、指标集中在规划设计期，忽略了建筑运营阶段节能减排
建筑全生命周期通常由建材生产、建筑施工、建筑运行三个阶段组成，建筑的可持续目标和表现需要通过长期的跟踪和动态调整，而目前购物中心建筑能耗指标多集中在设计阶段，忽视了运营阶段的能耗汇报和管理。
3、建筑数字化水平较低，转型过于被动
扫描实际购物中心情况，目前大部分建筑全流程数字化、智能化水平较低，原有系统陈旧，管理体制传统，流程复杂，运营过程中的能力建设和深化转型难度大。还有一些购物中心管理方对数字化趋势和价值认识不足，将数字化转型视作额外的成本和负担在数字化浪潮来临时迟迟观望、踌躇不前。
综上所述，在商业地产低碳路线图中，落地可行性较高的是建筑运行领域的节能改造路径，而通过数字化技术实现数字化转型，达到碳减排目标和计划，实现可行高效的能源管理，是让管理先人一步的不二法门。
二、乘势而行，用好“可持续发展”这把钥匙
那什么是数字化转型？
数字化转型其实是指利用数字技术和数据驱动商业模式、运营流程和客户体验的全面改造，以提高效率、降低成本、增强竞争力、实现可持续发展。
对于购物中心来说，数字化转型就是通过数字化技术，优化商业模式，通过对既有建筑的能源消耗情况的精准监测和分析，识别和解决潜在的能源浪费问题，同时制定出合理的节能和能源管理计划，提高能源利用效率，降低运营成本，实现碳减排目标和计划，手段有以几以种：
- 采用智能控制系统：智能控制系统可以实现对建筑物各项设备的远程控制和监测，例如自动化控制和调节空调、照明和电梯等设备的运行模式，以及优化能源的供应和使用。
- 监测和分析能源消耗情况：安装传感器和监测设备以实时监测建筑物内各个区域的能源消耗情况，包括电力、水和燃气等。同时，通过数据分析和建模，可以深入了解建筑物的能源消耗模式，识别和解决潜在的能源浪费问题。
- 优化建筑物的能源管理：基于能源消耗数据和分析结果，可以制定出合理的节能和能源管理计划，包括调整空调、照明和电梯等系统的运行模式，优化能源供应和使用方案，以及采用能源高效的设备和技术等。
目前，一批先行购物中心已经通过智能控制系统、建筑能耗监测、能源预测等数字化技术的应用，帮助楼宇实现碳足迹跟踪和管理，达成节能减排和环保目标，以超出顾客与租户期望的服务，提高了自身商业领域的整体竞争力。
三、“零”跑未来，让建筑运营更低碳
技术是推动数字化转型的核心力量，是购物中心走向低碳乃至零碳之路的必要手段。购物中心的数字化转型离不开大数据、人工智能（AI)、云计算、移物联网等新一代信息技术的融通。
《报告》借助博锐尚格在商业地产深耕多年的能耗计量基础和丰富能源管理经验，介绍了不同购物中心管理者基于能源与碳数字化转型的极具成效的信息化技术应用实践。
- 集团强推进数字化能源管理模式
对于拥有较为成熟的数字化能源管理基础的大型集团，需要全国全域上下一体化的规模推广能源管理平台建设，以实现能耗的统一监测及管理。
该集团2011年即启动能源管理平台试点，随即在集团层面推进能源平台集采，形成数字化系统及完善的能源管理体系，整体实现能耗定额管控。目前，该集团首创式的利用大数据与人工智能算法来制定能耗定额，创新引入“动态定额”概念。
积累十余年不断探索、实践的经验，该集团能源管理已经从线下项目-区域-集团层级月度经营报表汇报模式，进化到线上+线下的闭环管理模式。到2019年，能源管理业务流程效率提升已达50%，而2013-2021年数据显示集团公区单平米电耗连续7年下降（不考虑2020年疫情年），全国所有项目累计节能 1.5亿 度电，取得相当于减少二氧化碳排放 15万吨 的节碳佳绩。
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-逐年单平米指标变化趋势
2、协管型数字化能源管理模式
相比于成熟的数字化能源管理集团需依托于自身较高的组织资源投入，协管型数字化能源管理模式是当前众多商管集团选择的另一种可以承接集团组织情况的最佳数字化能源管理转型方式。
协管型模式通过借助外部管理团队，深入分析当前集团项目组织架构、人员能力和业务流程，设计适用的数字化能源管理方案，可以较为平稳的提升各级人员的数智化能源管理能力，实现逐步迭代转型。
该集团于2017年启动数字化转型三年深耕计划，完成了所有和“人”相关的系统建设，包括集团内部的资管、OA系统等，提升了其内部招商、营运、财务管理等工作效率。
在业务提升与数字化转型的双重驱动下，该集团又持续开展能源管理与设备设施管理数字化转型业务研究及平台建设，完成数据采集、数据分析、优化建议、策略落地与效果验证五个基础步骤的有效执行与管理，最终通过数据模型算法提升能源管理效率与效益，实现节能降本、人效提升、管理规范性的最终目标。
截至2021年，该集团共计挖掘累计年度节能潜力约 60万kWh/项目 ，预计公区节能率约 10% ，同时实现了运行与组织效能的提升。
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-集团标杆项目协管后日常流程
3、集团内部节碳减排大型赛事激发数字化转型模式
基于集团与区域管理现状，利用自身能源管理系统数据为支撑，在集团内部开展节碳评比大型赛事，激发组织能源管理动力、挖掘节碳减排潜力、提升能源与碳管理技术应用，也是一种很好的实践模式。
本案例集团作为比赛规则的制定者和评价者，邀请第三方顾问扮演裁判员角色，通过建立“工具、人、规则”三位一体的能源与碳管理使用评价体系。
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-集团节碳大赛管理机制
数据显示，该集团通过组织为期5个月的节能竞赛，参与项目共提出设备节能减排策略 50 余条，实际能耗较预算降低了 80万kWh， 人员分析、管理与数字化创新系统工具应用能力也得到了显著提高。
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-集团数字化能源与碳管理模式变化
4、基于“大数据+AI”的专项精细化冷站管理模式
根据集团战略确定管控重点，对能耗占比最大的冷站能耗进行专项精细化管理，基于大数据与人工智能进行结果与过程管控，也可以最终实现集团的节能目标。
案例集团制定了碳排放强度降低78%的可持续管理目标，需要实现经营性物业能耗强度降低35%。该集团引入冷站智控系统及外部协管团队，以IoT数据+AI算法建立冷站运行模型，结合室外天气预报数据及室内温度数据，实现冷站运行智能预测，大幅降低冷站管理难度与专业门槛，在确保室内温控符合控制目标的前提下降低冷站能源消耗。
冷站智控协管服务在冷站运行优化及能效提升等方面均有显著成效，该集团2021年制冷季试点应用期间节能效果显著，对比2019年，冷站能耗降低 46.1万kWh 、节能率 14.8% 、夏季室内均温控制在 26±1℃ ，达成集团目标。
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-冷站能耗对比
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-各楼层温度对比
五、集合数字孪生、物联网、大数据及云计算的专项智慧运维模式
本案例集团一方面专注于项目智慧运维管理深耕，希望实现对项目碳排放耗用量的合理管控，一方面非常关注ESG评估，希望提升能源与碳相关方面的评分。
该集团基于数智化运营管理平台，进行智慧运维管理升级，将数字孪生、物联网、大数据及云计算等新一代信息相结合，实现商业综合体建筑信息化、物业管理组织数字化。
通过IBMS、数据分析平台等技术的引入，该集团进一步加强碳排放与能源管理手段，实现基于AI算法的能源精细化管理、空调末端AI智能控制、联动场景快速响应。
来源：《中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告》-空调末端AI智能控制，分析各类参数影响相关性
结合数智化运营管理平台，在不进行改造的基础上，项目管理团队为集团制定了一系列管理节能措施，通过IBMS对照明、空调、冷站、电梯等设备进行了相关的策略调整，一年内实现 143万kWh 节能效果，同比降低 23% 。2022年6月，又优化了水阀开启及风机频率控制策略，通过改造后实现节能量 11万kWh ，室内平均温度下降近 2℃ ，极大地提升了顾客的体验。
四、落实“双碳”，做城市现代商业文明贡献者
碳中和落实知易行难。
“双碳”背景下，数字化技术已经应用到生活中的各个领域，如何协调各方使其发挥更大的力量，也更好地服务于各个行业，是需要所有人思考的时代命题。
当下，每一个商业地产企业都需要站在更高维度去审视原有的发展模式，将环境责任纳入投资和运营的每一个环节中去，而一个一个具体的商业综合体则需要用自己的双脚去探索清晰的碳中和转型路径。
《报告》介绍的一系列案例，为我们深入展示了先行者在商业综合体落地绿色低碳发展、降本增效提升方面的新思考。显然，商业地产正在成为推动双碳发展的一支重要有生力量，正在这场系统性变革中显示出令人瞩目的变革能力——“零”跑未来，未来可期！