五一的时候，明哥刚好路过位于广州天河北广州东站旁的天誉花园。这个盘之所以引起了明哥的注意，是因为他家楼下就是宜家，并且看外立面有一种看古董的感觉。
▲明哥没有拍照，就随便找张网上的老图代替了。
光看小区名字，就知道开发商是天誉置业。这个盘是天誉置业开发的第一个楼盘，开发的年份可以追溯到1996年，一期在1998年左右交房，二期大约是2001年（由于小区年代久远，数据可能存在误差）。
毫无疑问，广州天誉花园最大的优势是地段。其位于天河的中轴线旁，紧邻广州东站。这样的地块，无论放在任何一个城市，开发商都要抢破头，何况是一线城市广州。凭啥最终被天誉置业拿到手上了呢？
▲这种城市中轴旁的土地对开发商来说，不是寸土寸金，是寸土必抢。
那是因为天誉花园的拿地时间较早，在90年代中期就获取了土地，当年还没有土地招拍挂制度，还在实行福利分房制，商品房还没有成为社会主流。
回顾天誉置业老板余斌的创业史，我们就能推出天誉置业的成功绝非偶然。余老板本身是位极其低调的老板，鲜少愿意抛头露面，网上公开的资料非常少，这在如今信息高度发达的自媒体时代，太不正常了。
▲跟政府官员同框都能做到“出人不出脸”，真是绝了。
当然，我们还是可以用少量公开的碎片化信息去复盘一下余老板的创业过程。
据公开信息披露，余斌是广西桂林荔浦县人，80年代从广州中医学院毕业后，在广州黄埔区中医院当医生。90年代初，其果断从中医院辞职，加入广东国际信托公司担任房地产开发经理。1997年后开始自行创业，创办广州天誉地产。
没错，广东国际信托就是大名鼎鼎的广信。余老板从医学专业跨行业转型到金融和地产行业，这个转型跨度可以说非常的大。再加上短短几年打工时间，就能积累起自己的第一桶金，达到能自己开发楼盘的实力。
▲即使抛开银行杠杆，余老板这起盘速度也快得惊人。
我们可以自行代入一下，一个广西走出来的年轻人，来到广州上大学，毕业后留在广州打拼。从医学专业跨行业到房地产金融业，再到加入当年国内第二大信托公司广信。短期内就在广信赚到了第一桶金，随后开启创业生涯，这一切出奇地顺利。
现在地产人想要转型有多难，懂的都懂，更何况在30年前，从别的行业转入高门槛的金融和地产行业。余老板不但克服了各种困难和障碍，没花多少试错成本就大获成功，这背后没有“仙人指路”，谁信呢？
这么推断，就知道天誉地产刚起步的第一个项目，就能拿到广州东站旁的天誉花园地块，太正常了。这中间，余老板遇到的可能是普通人想都不敢想的超大机遇。
这个时候你再回头来看广州天誉花园，就会有种不一样的感受。
▲广州天誉花园二期
充满时代感的产品
站在今天的产品视角来看广州天誉花园，你会发现这个盘的缺点多得数不过来。
首先，小区照搬了当年香港的住宅风格，是一个商住两用型的小区，1~5层是商场，6层以上才住人。由于小区地块小，小区园林放到了6层以上，做成了“空中花园”。
▲小区园林直接搬到了天台上。
在商业还没被电商冲击的20年前，这种商住两用小区深受开发商的青睐。原因是那时候的商铺可以卖得很贵，利润全在商铺上。开发商但凡能做商业的部分，都会把商铺面积做到最大。
▲小区的高商业占比就是那个年代商品房的特色。
其次，小区在外观配色上，是为了迎合香港人的审美。这种绿色玻璃、红色外立面的住宅，在香港非常常见。
▲香港的豪宅也大多是这样的风格。
20多年前，国内商品房购房主力是香港人，国内大部分还处在单位福利分房的时代。所以，那时候的商品房，在外观上更需要迎合香港人的审美。这种绿色玻璃、浅色外立面的外观，不知不觉影响了很多城市的住宅。
▲南宁也有不少小区是这个风格，比如红日山湖。
最后，广州天誉花园的产品也很香港。无论一期还是二期，超高容积率带来的是2梯6户、3梯8户、3梯6户、3梯5户的梯户比。大部分的户型没有阳台，户型也有很多不能合理利用的犄角。
▲随便那一套143㎡的户型出来，就能看到各种瑕疵。
此外，小区户型面积段做很大跨度，最小的58㎡一房一厅小公寓，最大的户型有341㎡大平层，再到200㎡左右的复式，几乎囊括了投资、刚需、改善所有类型的购房者。 户型面积多 ， 会导致小区业主的构成复杂 ， 对于后期小区的管理带来很大的不便 。
无论从哪个角度来看，广州天誉花园都是一个具有时代特色的产品。其身上各种缺点，现在都被新式住宅淘汰了。但这并不妨碍天誉花园的价格始终坚挺在6~8万/㎡之间。
价格坚挺的老破小
能支撑天誉花园价格的地方，只有两点：一是地段；二是其生在广州。
天誉花园所处的地段是广州天河区的广州东站旁，拥有广州最牛学区之一华阳小学和广州中学。别看它浑身上下都是缺点，但是顶级学区已经足够弥补这个问题了。
▲华阳小学堪称广州天河的名校之一。
假如没有学区，天誉花园的房价至少得跌20%～30%。可有学区就不同了，即使在当前政策*压打**学区房的大环境下，天誉花园的保值能力还是能处在平均水平。
很多人以为学区是天誉花园保值的关键，其实不是！关键是楼盘所处的城市是广州，且还是一线城市核中核的地段。
一线城市的房子跟二三线城市房子最大的区别，就是 没有选择的空间 ， 有钱也买不到房 是常态。除了限购因素外，最大的困难是，没有新房供应，没有土地供应，区域5~10年都是 新房断供 状态。
▲片区内再一次供应新房，至少得要10年以上的时间。
普通购房者几乎等不起这么长的周期，眼看着孩子一天天长大，教育问题会越来越紧迫。没有选择的情况下，只能入手老破小。
入手顶级老破小的条件
从广州天誉花园至今仍是价格坚挺的老破小，我们可以找到入手顶级“老破小”的必要条件：
首先是城市，必须得在一线城市的核心地段，二线三线城市都不行。因为二线三线城市的土地没有一线城市这么稀缺。二三线城市大力发展的城市新区，距离主城区的距离不超过30公里，可以替代老破小的房子很多，没有必要去购买老破小。
但一线城市的新区，那都不能叫新区，可以看做是“卫星城”，动辄距离主城区30公里以上。新区的住宅是没法平替主城区住宅的。外地人到广州买房，要么选天河，要么买南沙，可两者根本不能相比，距离实在太远了。
▲广州的南沙跟天河之间的距离，已经没办法替代了。
其次，就是一线城市对 购买新房 的各种 限制 条件，人们不容易买到新房，二手房才有生存的土壤。如果有钱就能买到新房，那这里的二手房是不会有价值的，毕竟二手房哪有新房香。
具备以上两个条件的老破小，再配上顶级学区，就是值得考虑入手的房子。
这里最大的坑就是， 只看重学区 ， 而不看城市等级 。
你要知道， 政策会变 ， 学区会变 ，只有城市等级不会变。要用确定性更大的条件去评判房屋的价值，而不是拿不确定性更大的要素去判断。
写在最后
确定性才是你能看得到的东西，不确定的因素，永远只能锦上添花。不要总想用赌性去赌那些不确定的东西。
关于天誉置地的故事还有很多，篇幅所限，明哥暂且先不写。以后再写天誉楼盘的时候，我们再说吧。