普陀内环上一次广受关注是2018年初，当时2035规划公布，普陀全境落选中央活动区（CAZ）。
徐汇、浦东、长宁内环外都有板块入选，普陀内环却全军覆没，实在让人不胜唏嘘。
沉寂了四年后，这片区域再次受到中产关注。
01
如果你的目标是电梯商品房，徐汇、长宁、静安、黄浦两房门槛价已经提到1400万。
而普通中产的预算上限恰恰就是1500万，能上车前面几个区域的概率不高。
虹口内环的商品房集中在瑞虹、杨浦集中在东外滩，价格也不便宜。而且老房子居多，明显不是中产社区氛围。
大家只好将目光投向了普陀内环。
在这里，除了极个别的标杆（诸如浅水湾恺悦名城），大部分小区1200万就能买得到两房。
靠近内环的中远两湾城，两房普遍成交价1000万左右。
当然这个价格也不低。不过想想2公里外的老静安动辄1500万起，这里是不是容易接受一些了？
而且这里不仅价格低（相对），可选性也极强。
谈起上海的高楼大厦，大家脑海中首先浮现是陆家嘴，以上海中心为首的写字楼是中国最壮阔的天际线。
除了陆家嘴，20层以上高楼体量最大、最为集中的区域其实是普陀内环。
静安南京西路办公楼也多，然而线状分布，间或夹杂着一些里弄、洋房，并非清一色的现代化大厦。
黄浦整体旧改较为滞缓，仅新天地、黄浦滨江部分区域整体翻新，镜头拉远了依旧有大量低层住宅。
长宁、徐汇同理，虹口、杨浦分布着大量工人新村。郊区统一规划开发，然而密度又受到限制。
长寿路街景
唯有普陀内环，几乎清一色的高楼大厦，而且大量小区筹建于2000年以后，呈现出一定的现代感。
初步统计， 武宁、长寿路两个片区有小区175个，建于1998-2007年间的有96个，占比超过55%。
可以说1998-2007年，普陀是上海内环住宅供应的绝对主力。
没办法，1998年房改时，普陀内环是最适合打造商品房的区域。
浦西七区都分布着大量工人新村，普陀也不例外，不过普陀集中于曹杨、甘泉宜川、真光这些区域，即，内环外。
内环内苏州河两岸以工厂为主，间或分布着工厂衍生出的棚户区。
而且普陀的工厂不是徐汇、杨浦那样的大型国企，动迁难度相对较低，于是98年后进入全面的旧改。
从而造就了这片高层商品房最集中的片区。
当然也是受制于当时的眼光局限，如果放在当下，这样优质、广阔的大衣料子，一定不会清一色的做成普通住宅。
众所周知，真如副中心拉垮，很大程度是因为水产市场动迁困难。
如果将副中心定位在苏州河两侧，没有了动迁困扰，李嘉诚的天量办公、商业是不是能尽快落地，是不是能够拉近与徐家汇的差距？
如果定位更好一些，像古北一样清一色的改善型住宅，通过高总价的房源导入高净值客户，是不是能够成为更高定位的居住区？
不过这些都是官方视角，对于我们普通购房者而言，幸运的是这里留下了一大片商品房可供选择。
这里有大量2000-2008年的电梯商品房，品质不如近几年的次新房，不过也有基础的绿化、基础的物业服务。
用现在的眼光看，大部分小区的户型设计也未必那么合理，不过好过广泛分布市区的“老大楼”。
02
这片区域，之前是普遍不被看好的。
前面提到过普陀内环的最大特点：遍地开花的高层住宅。
好的一方面是提供了不少中产小区，坏的一方面是直接锁定了区域上限。
与静安、黄浦相比，这里并不是核心区域。没有核心的产业、没有核心的商场，甚至苏州河都没打造成核心休闲区。
即，没有向外辐射的能力。
通过多年发展，郊区配套不断完善，普陀内环的社区配套优势也在下滑。
长寿路引以为傲的繁华商业现在渐渐没落，亚新商业广场、我格广场也已经老去。
郊区商业却一个比一个体量大，顾村有龙湖天街、南翔有印象城、九亭开了金地广场、周浦老早就有了万达。
幸好后来普陀开了环球港，保住了三分颜面。
医疗、教育一直是普陀的短板，近些年也没有大的改观。
相反，瑞金医院开到了嘉定新城、华山医院开到了顾村、第六人民医院开到了临港。
名校更是遍地开花。
在社区资源上，普陀内环再也无法俯视郊区，即， 自身的资源优势并不明显。
普陀内环还剩什么呢？只有密密麻麻的住宅。而且前面也提到过，这里的住宅放在全上海称不上标杆，对品质非常在意的客户可能会流失。
即， 没有吸收市区高溢价客户的能力。
更重要的是， 这些密密麻麻的高层住宅根本不可能*迁拆**。 普陀内环改造空间已经不大，近几年就落地了一个千树广场。
这样的区域，严重不符合房产投资逻辑。
然而事实恰恰相反， 普陀内环是这一轮周期中涨幅最大的区域之一。
2020年初中远两湾城成交价6.5-7万，如今已经高达9.5-10万，涨幅超过40%。
上图这些数据是2020年环线初次测评长寿路时小区平均报价，如今已经全部提到10万以上。
不用说五大新城，即使是最热门的临港、大虹桥、唐镇，也未必有如此理想的涨幅。
发生如此大的逆转， 是因为我们之前的房产评价体系统统失灵。
看区域规划、看配套落地、看产业政策、看人口流向，统统不靠谱。
03
先说结论， 现在的房地产市场，单纯的反映市场流通资金量， 与其他因素关联度越来越低。
笔者行文当天，陆家嘴豪宅中粮海景壹号成交一套法拍房，单价超过30万。
通常法拍房成交价只有市场价80%-85%左右，可见在部分居民心目中豪宅上限飞得有多高。
其实房子还是那个房子，无非是出价的人手里资金更加充裕而已。
由于种种原因，顶流客户资金量首先扩大，将豪宅推到新的高度。
原先部分客群就被挤压到次级区域，比如中产聚集区联洋，这里的房价就开始上调。
幸运或者不幸，普陀内环就处于这个扩撒链条的前端位置，静安暴涨后这里被迫上调。
跟你值不值没关系，需求被挤压出来，你必须填补这个空白。
当然一定有一部分需求外溢至中外环的次新房，从而导致御桥、徐泾这些区域的提价。
论反应速度，一定还是内环。
前面提到过郊区在资源上逐渐向市区看齐，这些海量供应的区域如果分散需求，价格就没有支撑。
然而不幸的是，扩散链条到达御桥、徐泾后戛然而止，就像修建了柏林墙一样，购买力无法继续向郊区扩散。
环二多次提到过，房价的本质是一群人的共识，在共识中区域之间就有明显的隔阂。
配套、城建容易更新，这个共识却很难打破。
你可以挑出长寿路、武宁板块的各个硬伤，在大家共识中，这里却依旧是市区。
是地段上仅次于静安、黄浦、长宁、徐汇内环的优质地段。
为了证明这个共识是对的，大家同样可以找到一些理由，比如这里走走就到了静安、地铁密度极高等等。
普陀内环不大的一片区域上，分布着地铁3、4、7、11、13、14号多达六条地铁线。
其实这些因素，就像你买衣服时给自己找的借口一样：衣服颜色合适、款式新颖等等。
其实你第一眼就看中了这件衣服，根本没有任何思考。
再回到根本逻辑：流通资金量反应在楼市是房价， 反应在人口上就是贫富分化。
20年前，郊区房价可能跑赢大盘，是因为政府给郊区修建了地铁、商场、学校、医院，地段价值提升，房价自然提升。
所以当初远郊的居民是幸福的，市政红利源源不断的涌过来，家庭资产不断的提升。
然而现在逻辑扭转，远郊居民房价不再增长，反而是市区房价暴涨。
普陀内环只不过恰好跟上了这班车而已。
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以上为正文
编辑∣环线咨询
直播预告： 受限于篇幅，普陀区的分析只能点到为止。更全面、详细的介绍，请关注3月13号环线直播间。
