城芯爆款！最高优惠35.8854万元！均价每平3.2万元起，还是精装房！

今天，位于苏万宝核心商圈的一个住宅项目，爆出了特价房源。

核心商圈一二手房价格倒挂

说商道市发现，这10套特价房源应该集中在同一栋楼，也并非全是边角低矮楼层，而是从11楼到35楼都有，面积在60～89平方米之间，是2房、3房的刚需主力户型，在优惠8万～35万元不等后，最低单价仅3.2万元，不过仍有折后价高于3.6万元的户型。

公开资料显示，2018年底恒大天璟曾推出80～110平精装住宅，均价在每平3.7万元左右。相对于去年底，尽管只是特价房，但显然今年的价格水平已有所动摇。

要知道，恒大天璟位于苏万宝商圈和北江滨CBD，位于拥有宝龙城市广场、万象·九宜城广场、福州苏宁广场、中防万宝城、中央第五街四大商业综合体组成的超百万方商业体量的“万宝苏”商业航母的核心地带，原本居高不下的高价惜售可以理解。

作为参照，说商道市在贝壳找房等平台发现，同一商圈的正荣润城，二手房价在4万元左右。新房与二手房价格倒挂的情况，在周边地块也很常见，比如融信澜郡的二手房价格，就高出乌山府的备案价。

日前，国家统计局发布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。福州新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨8.1%；二手住宅销售价格环比下跌0.9%，同比下跌0.1%。但显然，这对于眼下的恒大天璟并不适用。

双巨头联姻护航恒大天璟

恒大天璟在福州市场，也算比较特别的存在，原本为苏宁广场2期商业体的配套项目。

许多市民有印象，2017年，苏宁广场二期营销核心已对外开放，地址就位于台江区工业路与西二环路交叉口西南侧，苏宁广场1号口外广场。

项目的大背景，缘于苏宁与恒大的战略牵手。公开资料显示，恒大天璟目前投资商为恒大地产，开发商为福州苏宁置业。

2017年11月6日，中国恒大发布的公告显示，苏宁控股集团旗下苏宁电器集团之全资子公司南京润恒向恒大地产战略投资200亿元，恒大地产增资扩股完成后，南京润恒持有其4.70%的股份。

2018年6月22日晚间，苏宁易购发布公告称，公司全资子公司苏宁商管出资98亿元，与恒大地产共同设立深圳市恒宁商业发展有限公司。其中，苏宁商管持有恒宁商业49%的股权。

因此，在这个双方联盟的大形势下，共同开发项目就水到渠成楼。

2018年3月，苏宁广场住宅项目正式宣布改名“恒大天璟”，商业部分则延续苏宁广场2期的名称。在此之前，2013年恒大地产正式入驻福建，已落子9城31个盘。

同样的操作也在全国各地发生，比如几乎差不多时间，恒大接手太湖新城苏宁悦城并更名为恒大华府。

商圈升级苏宁广场定位存疑

目前，福州地铁2号线已开通运营，恒大天璟和苏宁广场正位于祥坂站，按照此前规划，苏宁广场2期原计划打造高端金标苏宁，2019年9月开业，苏宁广场1期也将进行调改。

然而，苏宁广场2期并未如期开业，而是延期至12月，1期则并没有进行存量改造，目前停车库、广场路面硬化及品牌矩阵都存在老化的现象，人气不及开业初期及同一商圈的宝龙、九宜城。

苏万宝商圈作为传统商圈，正在着力进行升级改造。

去年底起，万象·九宜城、宝龙已先期进行外立面改造，九宜城还对原妈妈集市调整空出的4楼进行招商，宝龙则承接了全新形象的妈妈集市，空铺率大大降低。中防万宝城也将在近期推出One-77美食街、地铁生活城等全新升级的街区。几个购物中心都磨刀霍霍，以期在新的一轮竞争中脱颖而出。

对于购物中心的定位，业界普遍猜测，苏宁广场2期将不再定位重奢。原因在于，首先，苏宁广场此前没有运营重奢的成功先例；其次，苏宁广场原本并非金字塔尖客群，重奢定位或难立足；第三，华润万象城近期频频动作，在去年底动工后，开始发声发力重奢，两者需要进行错位竞争。

市场承压和消费分层趋势之下，究竟恒大和苏宁联手的恒大天璟和苏宁广场2期，未来将如何突围，福州人仍拭目以待。