【案情简介】
2018年7月10日，伍某与某合作商贸物流园置业有限公司签订《XX县商品房买卖合同》，约定：伍某购置某置业公司开发的某某小区的1幢4层401室房屋；房价款494230元；某置业公司于2020年6月1日前向伍某交付房屋；遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力及政府区域规划调整或市政建设施工影响，可延期交房；房屋交付经买受人查验认可，出卖人向买受人交付该商品房钥匙和质量保证书、说明书，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝接交；出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。逾期超60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期*款贷**基准利率给付利息，同时按房价款总额的1%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。签订合同后，伍某向某合作置业公司交付了购房款494230元。
2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情，湖南省肺炎疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一件响应。2020年1月30日，XX县城建城管工作领导小组下达全县工程项目全面停工通知。2020年2月21日，XX市住房和城乡建设局、XX市财政局、XX市自然资源和规划局、XX市住房公积金管理中心、XX市住房保障服务中心联合发布常建通【2020】7号文件，文件规定“受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延日期计算从湖南省决定启动重大突出公共卫生事一级响应起至疫情解除为止”。2020年3月10日，湖南省肺炎疫情防控工作领导小组决定：湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年6月22日，某某小区建设工程项目向有关部门申请验收，2020年10月28日，某某小区建设工程项目经各部门竣工验收合格。2020年10月29日，某置业公司向伍某交付了某某1栋4单位401号房屋的钥匙。2020年12月22日，XX县住房和城乡建设局对房屋竣工验收合格情况进行备案。
2021年5月12日，伍某以某置业有限公司延期交房为由，向湖南省汉寿县人民法院提起诉讼，要求某置业有限公司向其支付违约金。
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【代理意见】
律师作为被告某置业有限公司的代理人发表如下代理意见：
一、原、被告双方关于遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力，可据实予以延期交房的约定合法有效，双方应予以遵守。
二、在合同约定的交房日期（2020年6月1日）届满前，出现了上述约定的顺延事由，共应顺延233天，即顺延后的交房截止日期为2021年1月20日。具体如下：
（一）“蓝天保卫战”在2019年10月21日至2019年12月16日期间累计影响施工的时间为54天。则交房日期应顺延54天，此时顺延后的交房截止日期为2020年8月20日。
XX市“蓝天保卫战”是根据《XX市污染防治攻坚战三年行动计划（2018-2020）年》制定并实施的，应属于不可抗力。2019年市“蓝天保卫战”期间，市蓝天保卫战指挥部办公室发布“黄、橙、红色预警指令”，XX县住房和城乡建设管理局根据该预警指令，要求案涉项目在预警指令期间不得施工，致使工期延误54天。
（二）受新冠疫情影响的期间为2020年1月23日至2020年7月20日（电梯安装竣工日），共计179天，则交房日期应顺延179天，此时顺延后的交房截止日期为2021年1月20日。
新冠疫情属于典型的不可抗力。
受新冠疫情的影响，货运交通受到管制，电梯安装工程所需的设备一直无法到位，从而导致案涉项目的电梯安装工程一直无法顺利进行，直到2020年7月20日才竣工并验收合格。之后，被告于2020年9月7日联系五方责任主体进行联合验收，但因相关职能部门的工作人员被安排参与防疫工作，综合验收在2020年10月28日才进行。由于案涉项目的设计单位某大学设计研究院有限公司在长沙，同样受疫情影响，导致《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上设计单位的盖章时间迟延至2020年11月27日，而五方责任主体验收合格的时间实际上是2020年10月28日。
根据湖南省高级人民法院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题4：“根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权力的实际影响来确定起止时间”，疫情对本案的实际影响应当截止至2020年7月20日，则共计影响179天。
综上，因受上述两个因素的影响共计233天，合同约定的交房日应自2020年6月1日往后顺延至2021年1月20日。
最后，恳请人民法院考虑案涉项目属于政府招商引资项目，且从XX县商品房交易市场的安全的角度，酌情确定顺延时间。
三、被告已于顺延的交房日期（2021年1月20日）届满前，即于2020年10月13日通知原告收房。原告已经在顺延交房日前提前收房。
综上所述，被告未逾期交房，不存在恶意违约行为，人民法院应驳回原告的全部诉讼请求。
【判决结果】
驳回伍某的诉讼请求。
【案例评析】
本案是一起典型的因新型冠状病毒疫情引起的商品房延期交付的民事纠纷。本案的争议焦点在于：本案中的交房日期如何让确定；某置业公司的交房日期是否依法可以顺延；某置业公司是否需要承担延期交房的违约责任。现依据我国《民法典》《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》等法律规定予以分析。
一、 新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力？
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中明确表示，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。因此，新型冠状病毒疫情属于典型的不可抗力情形。
二、 本案的情况是否适用不可抗力条款？
《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中明确表示，因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，应根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。而XX市住房和城乡建设局、XX市财政局、XX市自然资源和规划局、XX市住房公积金管理中心、XX市住房保障服务中心联合发布的《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》第六条中明确：受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延日期计算从湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应起至疫情解除为止。
本案中，某某小区项目的建设，自2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，经XX县通告工程项目全面停工，截止本案辩论终结期间，新冠疫情防控仍然持续，无论在疫情防控政策要求、人员施工、建筑材料供应等方面必受新冠疫情影响，应依法适当或全部免除某置业公司因新冠疫情逾期交房的责任。
三、本案中的交房时间如何确定？
某某小区建设工程项目于2020年6月22日向有关部门申请验收，2020年10月28日，工程项目经各部门竣工验收合格后次日便向伍某交付房屋的事实，某置业公司不存在消极履行合同的行为，本案的交房时间应顺延至2020年10月29日。
四、某置业公司是否需要承担延期交房的违约责任？
湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，某某小区建设工程项目便停工停产，至2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共事件应急响应调整为二级后疫情解除并未解除，疫情影响仍然继续。因此，在某置业公司未消极履行合同义务的情况下，其在2020年10月29日向伍某交付房屋合理合法。根据《中华人民共和国民法典》第590条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。以及双方在合同中对于“遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力及政府区域规划调整或市政建设施工影响，可延期交房”的约定。某置业公司在本案中不承担延期交房的责任。
【结语和建议】
新型冠状病毒疫情不能预见、不能避免且不能克服，属于典型的不可抗力情形，在合同履行过程中，如遇到新型冠状病毒疫情，导致合同无法履行，当事人应及时收集因新型冠状病毒疫情导致合同无法履行的证据。同时，还应当及时通知对方当事人，以减轻可能给对方造成的损失。
相关法律知识：
赠与房产再出售新规定是怎么样的
出售赠与得来的房，需要交20%的个人所得税，依据见《财政部、国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定。此外还得缴纳契税等费用。
法律依据
《国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》
为切实减轻纳税人负担，现将简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的有关事项公告如下：
个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”本公告自2015年7月1日起实施。
亲属房屋赠与的流程是怎样的
房屋赠与四步走：
(1)审核：审查受赠人是否有购房资格；
(2)公证：直系亲属关系证明公证；(在一个户口本上“且能体现直系亲属关系”不用公证)
(3)交税：拿着公证书到地税局开免税证明(直系亲属间的赠与可免个人所得税和营业税)
(4)换新：交完税(契税3%、印花税0.05%)后到国土局换新房本；
费用：公证费：评估价的2%；工本费：80元、贴花费：5元；
办理赠与需要什么材料
(1)赠与人、受赠人双方的身份证及原件复印件；
(2)证明直系亲属关系的公证书原件及复印件(或出生证明，体现直系亲属关系的户口本)；
(3)赠予房屋产权证原件及复印件以及房屋共有权人的书面同意赠予声明书；
(4)受赠人是外地户籍，需提供暂住证。
《民法典》
第六百五十七条 【赠与合同定义】赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十九条 【赠与财产办理有关法律手续】赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。