做房地产多年，看过无数小区和户型，自己也买卖过好几套房，想把自己的这么多年的心得和大家分享一下。
我今天说的是选刚需二手房，为什么呢，因为第一想买刚需房的朋友可能这套房是你的第一套房，看房买房的经验比较少，一般改善需求的朋友都有过购房的经验。第二买二手房和买一手房的确在选房时有一些差异。
首先我特别想说的是买房要摆好心态，尤其是二手房，什么心态？
一是"房是用来住的，不是用来炒的"。请把你要买的房子和你未来5-10年的生活联系在一起，不要考虑太多房子能升值多少(过往的日子可遇不可求)。从你自己的居住需求出发，你需要的，未来也是别人需要的。
再有就是记住房子没有十全十美的，虽然它很贵，是我们能够买的最贵的东西，但是它确实没法完美。房子这商品，真的是每一套都是唯一，没有完美，只有相对好，尤其是刚需的房子，更是如此。我看过太多人包括好多业内人士，尤其是做设计的同志，对房子各种挑。前些年，房子还没那么贵，还可以使劲挑的时候，挑来挑去，甚至交了定金退了等等，结果错过了好多机会，好的房子。二手房，经常是好房子错过就不再有了，所以要提前就想好你要买什么样的房子，想清楚了，看到合适的房子，就可以下手了！避免没想好就匆忙下手或看来看去，迟迟做不了决定。
下面说说大家都关心的问题。
首先：关于区位交通的问题。
这个问题，其实要每个人自己都会考虑的，大部分是考虑上班的便捷性，离得相对近或交通方便等。不过我建议大家的是，北京的确比较大，我们的荷包也不鼓，我们能考虑买房的位置可能比较偏，比方5-6环之间，但是要适当考虑到自己所在行业在哪些位置比较好就业，不要只考虑眼前，工作变动是再正常不过的事情了。并且虽然北京地铁很发达，貌似哪里都能到，但是尽量避免对角和穿城。还有以后没准你就开车了，穿城，OMG！你被堵到怀疑人生！
第二：朝向采光：
我看过这么多房子，深深的体会到，一个房子的采光如果好，这个房子成功了一大半，阳光太影响人的心情了。采光好有几个决定因素：朝向、有无遮挡。
像我们说的刚需户型，一般就是一居和小两居，这种户型，在设计的时候，就一般不会安排在好的朝向上，所以如果期望这种户型还南北通透，真的不现实，请尽量少报这种奢望。一般在纯南、纯东、纯西、纯北、东南、西南、东北、西北。我的建议：纯南>西南>东南>纯西>纯东>西北>东北>纯北。有的地方有东南有金角西南银角的说法，觉得东比西好，西边有西晒。我关于这个问题研究了很久，自己也有住过朝西的房子。我的看法是，西晒这个问题，其实是从南方传过来了，如果你住在广州，基本上一年三季都很热，又由于地理位置的原因，夏天下午西边的太阳照射时间很长，温度很高，高温持续到晚上也散不掉，的确很痛苦。北京夏天热的时间并不是很长，有西晒的时间拉上半透明的遮阳帘就可以了，其他几个季节可以好好享受阳光。但是东边是早上有太阳，请问现在哪个年轻人会早上悠闲的享受阳光呢，到了周末，更是日上三竿才起床，真正能享受一下阳光的时间恐怕是周末的下午。
还有小区边角楼里面的边角户型，如大部分是北向的西北、东北户型，我可以很负责任人的告诉你，户型面积大、走道面积多、采暖季温度低，舒适性比较低。关于纯北户型，请尽量避免，冷、住着不舒服，连晾衣服的地方都没有。纯北或西北、东北户型和纯南或西南东南户型差价是巨大的，也说明了这个问题。
关于遮挡：在北京，买房一定要考虑遮挡问题，北京日照要求一般是大寒日一层日照时间大于2小时。换句话说，在密度比较高的社区，冬天一般一层有太阳的时间在2个小时多点。所以如果你想要很多的阳光，请买高一点，除非你要买这个楼前面真的没有其他遮挡，并且未来也不会有，再或你想买带院子的。一般说来，越高阳光越好，但一般越高越贵（这一点一手房体现的最明显，以后会在购买一手房专题中专门讲一下），不过二手房对楼层上的价格敏感性不是线性的，价格主要看业主心情。还有如果你买纯东向或纯西向的房，一定好好看看阳光的主要来源方向有没有楼挡到，这种情况真的还比较多，如果选了西边有楼的纯西向的房子，楼层又不高，你家阳光常年每天只有两小时。
第三：关于户型
一居和小两居的户型，我建议户型要方正，没有斜角尤其是锐角，浪费面积少，本来户型就小，还有奇葩户型、超长过道浪费面积，那真是没什么空间了。
关于使用率，这一点也要考虑，使用率=套内建筑面积（含阳台）/房本面积，这写数据在房产证上有。北京的户型使用率一般在75%-85%之间，尤其塔楼，80%就很不错了。有些老公房，使用率超高，是因为以前房本面积不含公摊面积。
哪个天才设计师设计的户型，开始怀疑我的想象力了
要重点考虑你的生活方式，把希望的功能区列出来，按照你和家人待在里面的时间来排序，呆的时间长的空间，在选户型时就要重点考虑。比方你喜欢做饭并经常在家招待朋友，可能你就需要一个大一点的厨房和餐厅。
关于阳台，如果是一居室，我建议阳台不要太大，除非这个阳台可以当一个房间，也确定有能当一个房间的条件。封闭式阳台是要算全面积的，一居室有限的面积被大阳台占了一大块，其功能大部分是为了晒衣服，其他面积肯定比较小。另外阳台当卧室，可能真的冬冷夏热，住着不舒服。飘窗很好，不算面积，还扩充空间。
还有在看户型时，一定要考虑可延展性，尤其是一居室。比如你希望是开放式厨房，那在看户型时，要看看厨房的位置是不是可以改造。如果你未来打算生小孩，请在看户型时，考虑一居变两居，这点也很重要。当你有了孩子，这个家可不是多了一个小人，在北京，老人从老家来帮忙带孩的太多了，一室一厅的房子，要住4-5口人，一家三口住卧室，老人家两口住厅的沙发，连自己的小空间都没有，老人家很辛苦，怨声载道。
这个户型，73平米，就是一居变成两居，5.9平那个房间，原来是厅，改成了小房间，外面还有个厅
这户型，也是73平米，很难改，客厅里隔一块出来当卧室，周围全是走道，厅也废了。
两居室，以后打算生小孩的，建议两个卧室分开那种户型会好一点，和父母住在一起，生活习惯不同，大家互相干扰少一些，门对门这种，总有种抬头不见低头见，时间长了也好压抑。
上面这个户型，两个卧室隔的很远，爸妈早睡早起，年轻人晚睡晚起，互不干扰。
两个卧室门离得太近，对方有点动静，另外那边就会受干扰。
第四：关于配套，一般包括学校、商业，公园和物业管理。
学校：如果你将来打算结婚和生孩子，请考虑一下你选的区位的学区问题。我知道好多单身人士很少考虑这个，我也犯过这个错误，等哪天你有了孩子，从第一天开始，你就会体会到这个还是很重要的。我指的学区，至少先考虑一下小学，这样你起码10年搞定了，不一定非要顶级，那会很贵的，我觉得中等以上就好了，这样价格也不会贵多少。但等你有孩子，起码有个兜底的，如果你几年之后混的好，可以换更好的，混的一般，也可以将就。
商业：很多人觉得电商发达，不用考虑，我吃的用的都网购。我觉得单身和小两口是可以的。但打算要孩子的请注意，最好周边有个大的商业，为什么呢。我告诉你，现在的小朋友都是商场里长大的，真的。现在真正让小朋友玩的地方不多，不是我们小时候可以到处跑着玩，家长都不带管的。现在小朋友的活动场所，天气好的在小区，天气太冷或太热，都要在商场玩，还有上各种早教和培训班，都在商场，如果不想跑太远，附近最好有一个。
公园：我觉得不是必须的，在小区溜达溜达也可以。天气好的周末，有孩子的才会考虑去公园，又何况北京经常雾霾，哎！还是去商场吧。
园林和物业管理：园林和物业管理，为什么要放在一起呢，园林和物业管理能力与小区的开发理念有关系，我只能说好的物业管理和好的园林，都会比较贵，可能会比周围项目贵出10-20%甚至更多，和我们这个刚需房题目不太相符，如果你有钱，可以考虑，买的贵等你卖的时候也会贵。不过我观察园林是有苗不愁长，一般小区只要有树，过几年都郁郁葱葱，可惜你能在院子里溜达的时间比较有限，主要考虑房子本身比较实际，如果你改善住房时，可以考虑更好一点园林和物业。还有一点，如果你有车，一定要问问车位问题，这个在北京已经是大问题了，最好能在买房时搞定，要不你的幸福指数直线下降。
第五：关于装修
这点不知有多少人考虑不清楚，刚需的朋友们，其实装修有时候最能打动我
们或打击我们，不过这里就需要理性看待了。如果你家有娃或很快打算要娃，买了房尽量少装修，所以买装修好点的比较好，如果没这打算，装修可不考虑在内，便宜是王道。大不了都砸了重装，我的装修经验告诉我，装修公司砸墙除了声音大点，其他太简单了。
以上是我的一些经验之谈，供大家参考，如果有朋友有问题在本文中没有提及但想问的，请在留言区留言，我会尽我知道的回答大家。还有大家也可以分享一下自己在买房过程中总结的经验教训。