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裁判要旨

名为房产网签买卖实为借款抵押担保，以先前网签合同为由，主张案外人其后签订合同无效或自身过错，不予支持

实务要点

第一、执行异议之诉的审查，首先界定执行对象区分是金钱债务执行还是非金钱债权执行，其次提出执行异议的性质区分是执行行为异议还是执行标的异议，执行标的异议则继续执行异议之诉审查，再次审查案外人针对执行标的物主张的权利属性能否足以排除执行，接下来适用相应的法律规范裁判。本案江苏高院二审裁判逻辑清晰：界定金钱债务执行→执行标的登记被执行人名下→案外人提出异议→主张排除执行→商品房与商铺→适用《异议复议规定》第二十八条→查明事实对应规范条件→能否排除执行。

第二、通常案外人针对商品房住宅提出的执行异议之诉，涉及《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用，尤其是竞合状态下如何选择适用，《江苏省高级人民法院公报》第51辑案例评价“金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，并非能够适用其中一条就自然排斥另一条的适用，这两条是选择适用的关系，只要满足其中之一，便可排除执行。如此适用，符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条对不动产的买受人予以尽可能充分的保护的初衷。”

第三、本案案外人提出执行异议之诉针对执行标的是商铺，并非商品住宅房，能否适用《执行异议复议规定》第二十九条的问题，江苏省高级人民法院（2018）苏民终460号宗春芳与黄祥发案外人执行异议之诉二审民事判决书评价“《执行异议复议规定》第二十九条问题。该条规定隐含的实质精神在于，保护商品房消费者的利益。但其前提是，案外人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。只有满足该前提，也就是案外人在案涉房屋被查封时没有其他用于居住的房屋时，才考虑应否适用该条规定进行审查。”基于此，本案案外人所购不动产系商铺，故排除适用《执行异议复议规定》第二十九条，直接适用第二十八条。

第四、涉案商铺签订两份买卖合同，一份先与申请执行人签订，另一份其与案外人签订，换言之涉案商铺“一房二卖”。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，首要审查案外人主张执行标的的实体权利来源的合法性，即案外人签订买卖合同的效力，还包括案外人签订合同与查封先后关系。就两份买卖合同效力而言，均为有效合同，理由是《第八次民商会议纪要》15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

第五、本案裁判避开审查前一份买卖合同效力，而是审查前一份买卖合同的前提条件，即双方是否构成买卖合同关系，江苏高院评价“根据赵玉梅陈述的事实，该合同名为买卖合同实为以该房产作为中煤公司出借款项的抵押担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条……即使中煤公司因与投资发展公司在先签订了商品房买卖合同向淮安中院主张权利，淮安中院也应按照民间借贷法律关系审理，而不能按照双方存在商品房买卖合同关系进行审查。因此，即使上述合同已进行网签，并在刘永红签订购房合同之前，也不能据此否认刘永红所签商品房买卖合同的合法性。”基于此，先前网签备案不构成真实房屋买卖，因此，主张“案外人明知已经网签备案买卖合同，案外人再行签订买卖合同，不能登记过户系案外人自身原因导致。”这一理由不成立。

案情介绍

一、原告赵玉梅与被告武政、张娟、投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司民间借贷纠纷一案，淮安中院判决武政、张娟共欠赵玉梅本金971.7万元及利息等；投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任。

2013年11月1日，执行人员与申请执行人赵玉梅谈话时，赵玉梅称：“石化新村有18套门面房网签给我，但又卖给别人，能否查封。”2015年7月13日，淮安中院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括6幢107室房屋，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。2016年11月4日，淮安中院张贴公告：淮安中院在执行过程中，依法查封了投资发展公司名下位于淮安市清浦区9幢房屋共计18套。淮安中院将对上述房屋予以评估、拍卖。

2016年11月18日，刘永红向淮安中院书面提出异议。

二、2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》。该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为1018530000243，合同空白栏相关内容为机打），购买位于淮安市商铺。该份合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门交纳契税。

2012年9月25日，刘永红与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市商铺，建筑面积80.95平方米，双方约定房屋总价款为607125元，买受人签订合同时一次性付清全部购房款。同日，刘永红从自己的银行卡内提取现金，向投资发展公司交现金607125元，投资发展公司向刘永红出具收据1张，交款金额为607125元，交款时间为2012年9月25日。投资发展公司将房屋交付给刘永红，刘永红实际接收该房屋出租给他人。本案恢复执行中，投资发展公司给淮安中院的书面材料显示，该公司出售给刘永红的6幢107室房屋款项已全部付清。

2016年11月17日，淮安中院另案中与赵玉梅谈话，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”2016年11月18日，淮安中院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市房屋权属登记情况，经查该房屋无产权登记信息。

三、刘永红二审提交材料：1、投资发展公司与刘永红签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2012年10月31日前交房。2、购房收据、银行明细清单。3、住宅质量保证书、使用说明书、出租合同、水电费发票、收取租金的收条、照片两张、营业执照一张、水费交费明细。4、2016年12月1日投资发展公司向淮安中院出具的情况说明一份，用以证明未能办理过户登记不是刘永红自身原因，而是因为投资发展公司欠交规费。

2012年10月案涉房产及淮安市石化新村6幢104、105、106等房产一起出租给赵守创经营好易购超市。

四、淮安中院认为：首先，刘永红与投资发展公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违反国家强制性法律法规的规定，故合法有效。虽然在此之前中煤公司与被告投资发展公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理了网签手续，但中煤公司并未支付合同约定的款项，该房屋之所以网签到中煤公司名下，赵玉梅和中煤公司均认可是赵玉梅借款给武政所作的抵押担保，该抵押担保不符合物权法和担保法的相关规定，故中煤公司与投资发展公司之间并无真实的房屋买卖行为，该网签给中煤公司的房屋实际上仍属投资发展公司所有。而且根据赵玉梅给投资发展公司出具的《商品房网签抵押函》的内容可以看出，赵玉梅是同意投资发展公司对外出售案涉房屋的，在此情况下，投资发展公司对外出售房屋并不存在恶意的前提，至于投资发展公司并未按照《商品房网签抵押函》的约定将收取的购房款偿还赵玉梅的借款，对此应是投资发展公司对赵玉梅违约的行为，与刘永红无关，且赵玉梅并无证据证明刘永红与投资发展公司存在恶意串通及《合同法》五十二条规定的合同无效的其他情形，因此刘永红与投资发展公司签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。其次，刘永红已经支付了案涉房屋的全部房款。当事人对自己的主张应该提供证据予以证明。本案中，投资发展公司于2012年9月25日向刘永红出具了收到全部房款的收据，足以说明投资发展公司认可收到了刘永红的全部房款，且在执行过程中，投资发展公司仍然认可其已经收到刘永红的全部房款。基于赵玉梅对刘永红款项交付提出的异议，刘永红也提供了房款来源的相应银行取款明细等证据，该系列证据与发票能够形成证据锁链，故刘永红已经完成了房款交付的初步举证责任。反之，赵玉梅未能提供任何证据证明刘永红未支付款项，也未能提供任何证据证明刘永红与投资发展公司及其他被执行人之间存在其他关系。而对于原告提出刘永红未将房款汇入投资发展公司银行监管专用账户及现金交纳房款不合情理的主张，淮安中院认为，作为购房者，其义务是按照合同约定支付房款，但是以何种形式交纳房款、交至哪个账户，一般都是按照开发商的要求操作，最终只要开发商出具收到购房款的证明即可，因此原告提出的未将房款汇入银行监管专用账户的问题，应是投资发展公司的内部管理问题，与刘永红无关。且刘永红亦解释，当时因投资发展公司外欠债务较多，故投资发展公司没有要求将购房款汇至公司专有账户，也符合此类公司的操作惯例。综上，根据优势证据原则，淮安中院认为刘永红已经支付了全部房款。再次，在刘永红支付房款后，投资发展公司即将案涉房屋交付给刘永红，刘永红在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。最后，未办理过户登记非刘永红的自身原因。因为在2016年11月18日，淮安中院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市房屋权属登记情况，经查该房屋仍无产权登记信息，即投资发展公司至2016年年底还未将涉案房屋的大产权办至其名下，因此案涉房屋无办理过户的前提条件，故未办理房屋过户，非刘永红的原因导致。综上，赵玉梅诉请无事实与法律依据。判决驳回赵玉梅的诉讼请求。

裁判要点与理由

本案的争议焦点为，刘永红对案涉房产是否享有足以排除执行的合法权益。

江苏高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案属金钱债权执行，刘永红以其购买了案涉房产为由提出执行异议请求排除执行而引发本案诉讼，应适用上述规定审查刘永红是否享有能排除执行的合法权益。

一、刘永红在淮安中院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘永红与投资发展公司签订案涉房产商品房买卖合同虽然无签订日期，但根据合同中约定的买受人签订合同时一次性付清全部购房款，出卖人应当在2012年10月31日前交房的内容，及投资发展公司于2012年9月25日向刘永红出具收到房款607125元的收条，本院对刘永红主张2012年9月25日签订了商品房买卖合同的事实予以采信。即上述合同在淮安中院2015年7月13日查封案涉房产之前已签订。该合同对商品房买卖合同主要条款进行了明确约定，其约定内容系当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应认定该合同合法有效。

（一）关于投资发展公司与刘永红之间是否存在恶意串通问题。刘永红已付清购房款并在淮安中院查封之前实际占有案涉房产（具体理由另行论述），且赵玉梅向投资发展公司出具的《商品房网签抵押函》中赵玉梅同意投资发展公司对外出售案涉房产，至于投资发展公司并未按照《商品房网签抵押函》的约定将收取的购房款偿还赵玉梅的借款，此系投资发展公司对赵玉梅违约行为，与刘永红无关，且赵玉梅并无证据证明刘永红与投资发展公司存在恶意串通及《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故赵玉梅主张投资发展公司与刘永红恶意串通签订合同，合同无效的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。

（二）关于投资发展公司与中煤公司在先签订商品房买卖合同的性质问题。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司就案涉房产签订了商品房买卖合同，在刘永红购房之前。赵玉梅称因其在中煤公司财务科工作，中煤公司以赵玉梅名义将款项借给投资发展公司，上述合同网签在中煤公司名下。根据赵玉梅陈述的事实，该合同名为买卖合同实为以该房产作为中煤公司出借款项的抵押担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”即使中煤公司因与投资发展公司在先签订了商品房买卖合同向淮安中院主张权利，淮安中院也应按照民间借贷法律关系审理，而不能按照双方存在商品房买卖合同关系进行审查。因此，即使上述合同已进行网签，并在刘永红签订购房合同之前，也不能据此否认刘永红所签商品房买卖合同的合法性。

二、在淮安中院查封之前刘永红已合法占有案涉房产。2012年10月案涉房产及淮安市石化新村6幢104、105、106等房产一起出租给赵守创经营好易购超市。且刘永红持有案涉房产的住宅质量保证书、使用说明书及其提交的水电费发票、水费交纳明细表等证据，均可以佐证在淮安中院查封案涉房产前刘永红已实际占有该房产。

三、刘永红已付清全部房款。刘永红主张其所付房款系通过取现交付，其提交了取款的银行明细清单，且投资发展公司收取款项后已于2012年9月25日向刘永红出具购房收据，执行中投资发展公司亦向淮安中院书面确认刘永红已付清房款，现刘永红已实际占有案涉房产多年，赵玉梅无证据证实投资发展公司与刘永红所签订的商品房买卖合同虚假，本院综合分析认定刘永红已付清全部房款。

四、非因刘永红自身原因未办理案涉房产过户登记。投资发展公司在与刘永红签订商品房买卖合同前就同一房产与中煤公司签订商品房买卖合同，且投资发展公司欠交相关部门规费无法办理过户登记，2016年11月18日，淮安中院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市房屋权属登记情况，经查该房屋仍无产权登记信息，即投资发展公司至2016年年底还未将涉案房屋的大产权办至其名下，案涉房屋不具备办理过户的前提条件，应认定案涉房产未办理过户登记非因刘永红自身原因。

判决驳回上诉，维持原判。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏民终648号“赵玉梅与刘永红、淮安市投资房地产发展有限公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书”（审判长沈燕审判员唐志容审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20190823）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十三条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》

4、执行异议之诉的诉讼请求（1）案外人提出执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物停止执行”。申请执行人提起执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物许可执行”。（2）案外人提出执行异议之诉，同时提出确认其实体权利的诉讼请求的，应在执行异议之诉中一并作出判决。未同时提出确权请求的，法院不在判决主文中予以宣告。（3）当事人诉讼请求不明确的，应当予以释明。拒绝变更诉讼请求的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

5、申请执行人或案外人另行诉讼或在上述第4条规定之外提出的诉讼请求的处理（1）申请执行人提出许可执行异议之诉，同时请求撤销被执行人与案外人之间的法律行为、确认合同无效、代位析产以及代位行使被执行人对第三人的到期债权等诉讼请求的，应将其作为与执行标的相关的基础关系进行审理，并对相关实体权利进行判断，以此作为判断是否具有排除执行情形的依据。但在具体判项中仅对是否许可或排除执行作出判决。（2）案外人提出执行异议之诉，同时提出被执行人继续履行合同、交付标的物、承担违约或损害赔偿责任等诉讼请求的，不予审理。案外人、当事人可就此另行主张权利。（3）案外人以被执行人为被告在另行提起给付之诉，要求转移执行标的物所有权，该标的物已处于查封扣押状态的，应当裁定驳回起诉，并在裁判理由中写明案外人可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张。（4）执行标的被查封、扣押、冻结后，案外人、申请执行人未在执行异议之诉中一并提出确权请求，而就基础法律关系另行提起相关诉讼的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉；已经作出判决的，应当启动审判监督程序予以撤销。拒不撤销的，由执行法院报请共同的上级法院协调处理。

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