为了规避限购政策或享受首套房优惠，有的购房人就想到了一招“借名买房”！以自己的父母、子女或朋友的名义进行购房，并将房屋过户至他们名下，再由其本人支付全部购房款，以此达到购房目的。
这在现实生活中非常常见，但其中牵扯的问题却非常多，时刻影响到你房子主人的身份。今天就来科普一下“借名买房”。
借名买房的“权利归属”问题
1、委托关系
借名买房是由 借名人实际支付购房款，委托被借名人代为签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在自己名下的一种行为，在借名人与被借名人之间形成了一种委托关系。
委托关系实际上是一种合同关系，而借名买房合同的内容一般为：借名人出资后有权占有、使用该房屋，房屋虽登记在被借名人名下，但借名人才是真正的所有权人，在符合一定条件时，被借名人要配合将房屋过户到借名人名下。
2、物权关系
房屋的所有权，通过不动产登记簿的记载确定。因而， 在法律上来说，房屋的所有权人就是登记的被借名人。 而借名人，虽然已经实际支付购房款，但因为没有将房屋登记在自己名下，所以对房屋不享有物权。
3、债权关系
虽然借名人在完成过户登记之前无法享有物权，但其依据合同的约定享有债权请求权，具体表现为借名人可依据借名买房的约定要求被借名人办理房屋过户手续。
简单来说就是：“我”出钱买房,登记在“你”名下，只是借用了你的“名字”（购房资格）。当条件成熟后，你再配合将房子过户到我名下。但这只是一种理想状态，现实中还存在诸多风险。
借名买房的潜在风险
鉴于房屋是登记在被借名人的名下，而被借名人是否产生、存在负债通常是借名人所不可控的，而无书面协议的口头声明更缺乏判决依据。
借名买房六大风险启示：
❶ 无书面协议，一方否认曾约定借名买房。
❷ 违反政策、法规规定，借名协议可能无效。
❸ 登记人拒绝办理房屋过户手续。
❹ 借名人被要求腾退房屋。
❺ 房屋因登记人涉诉而被查封或处分。
❻ 登记人将房屋转让给第三人。
借名买房纠纷及应对措施
✅存在纠纷时，法院会通过以下几点判定是否“借名买房”：？
①如果你可以提供书面代持协议，同时买房的钱也都是你出的。那么一般来说，法官是会认定存在借名买房的事实的。
②如果没有书面协议，那么法官会根据：你是否有合理的借名买房原因、买房子的钱是不是你出的、房子是不是你在使用控制、购房时你的参与情况（购买聊天记录等）、以及房子的相关材料是否在你手里等几个方面，进行综合考虑，最终判断你们双方之间是否存在借名买房的事实。
书面协议与交易记录是关键性判决证据。
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理*款贷**困难，建议： 双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为 ，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。
实际出资人一定要留存出资的相关证据 ，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
✅纠纷时，想要回房子，需要具备以下几点：
如果是因为 购买保障性住房 而进行的借名买房，那么一般来说，会被认定为无效。房子是要不回来了，你只能主张对方返还你的购房款，以及承担一部分的交易费用。
如果是因为 限购 的原因而进行的借名买房，只要你现在有购房资格了，是可以通过诉讼来要回你的房子的。（若起诉后你还是没有购房资格的，那么会因为事实上的无法过户，而被法院驳回）
如果只是因为 *款贷** 的原因而进行的借名买房，法院认为这种行为并没有侵害到公共利益，一般会认定有效，直接通过诉讼就可以要回你的房子。
总体建议
1、“借名买房”风险大，建议慎用。
2、选好“借用之名”，比如：母亲、亲戚、朋友等亲近之人，可大大降低其法律风险。
3、签订好“借名协议”，事先约定避免法律风险。
