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1、提问：大师兄怎么看深铁熙府人才房弃选率超过80%？
答：深铁熙府是可售型人才房。弃选率高主要有以下几点原因：
①人才房现在认筹制度还不够完善，可以同时认筹多个楼盘，也不需要验资，所以很多人同时认筹了同乐安居馨苑，还有宝安光明的都认筹了。最后只买一个盘，那其他的就都算弃选了。
②赤湾饱受争议，工厂污染，大货柜车劝退了很多人。
③对于十年之后能否转红本商品房存在怀疑，目前虽然是5.9W的单价，但是周边商品房新房也才8W多，未来转红本还需要补税，这样算下来其实折扣也不多。
④对未来的房产市场信心不足，没有上涨空间就没刚需了。
⑤交房时间和利用率，交房时间到2026年了，并且得房率非常低。
⑥后面还有深业云海湾可售型人才房，位置更好，价格更低！
总结一下，刚需就是“既要又要还要”，总想着买最好的，但现实往往很残酷，可售型人才房只有这一两年的窗口期了，后面不会再有，有合适的并且地段好的抓紧上车，赤湾再怎么也比沙井光明好啊！
2、提问：请问深圳湾片区1500-2000万之间标的，哪些楼盘适合自住，同时有保值增值的潜力！
回复：感谢付费咨询，深圳湾1500-2000标的，绿海湾、阳光滨海花园、曦湾天馥、鸿威海怡湾、吉祥龙这些都在选畴范围内。片区内的宏观涨幅条件都是相同的，由于投资客基本都已经离场，除个别恒裕槟城例外，其它楼盘之间不会有太大的涨幅差异。越次新的产品，越具有置换的流动性。吉祥龙、阳光滨海花园都属于在这个价位，性价比较高的楼盘选择。 深圳湾片区未来的涨幅支撑点，主要来自于五个方面：
1. 望海路、深圳歌剧院，深圳湾的生态广场，提升海滨文化走廊的文化价值
2. 后海板块夯实的价格锚点，对于深圳湾片区的价格支撑
3. 十几年积淀下来的市场认可度
4. 下一个超越深圳湾片区的区域，短期5年内还无法形成降级替代
5. 高净值中产家庭集群，对于资产保值的需求，也不会相互挤兑，形成价格崩塌 总而言之，中期5年的置换选畴，深圳湾依然还是一个比较稳健保值的板块。
3、问：大师兄，为什么大多数人不喜欢这种复式的房子，其实个人觉得利用率挺高的。深圳湾的曦湾华府89平米的复式，利用率比太古城还高，而且阳台特别大。但是，感觉市场总体不接受，请您讲讲。
回复：有没有发现一个现象，老家二三四线城市的房子，基本很少有复式结构的房子。其实这就很能说明问题，老家一般的家庭以三世同堂居多，对于小孩和老人会行动不便，自己盖房子的另当别论，地皮有限，只能加层数，而二三线城市的开发商也会考虑到这一点，尽量避开这类小众产品。其次，二三线城市的主流户型在120-140平，这种平层产品的舒适性要比复式要更加舒服，如果开发商把60-70平的面积做成复式结构，同样的房间数，同样的价格，市场的接受度，毫无疑问是前者，而不是复式。 二三四线城市的产品喜好，才是真正代表中国家庭普遍的主流喜好，而不是一线城市。 一线城市由于高房价的原因，为了满足同样价格，对于面积和房间数量的需求，才会诞生空间换面积的开发设计产品，地皮金贵而不得以为之。
4、问：大师兄您好，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在200万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！
答：你好，我每天都会接触到投资客和自住客，好多人都说宝中前海涨疯了，龙岗是低洼，有补涨需求，所以有大量600-800万的中端客户，他们大部分共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。
首付200，总价控制在600多，龙岗没有好学校，除了个别。 好学校都集中在关内，这个总价学区稍微好点的可以在南山蛇口，罗湖和福田保税区，但是买不到4房。
龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语
深中龙初600的四房可以考虑万科麓园，以前是临时划进去，今年是真划进去了。
龙外的话先打新吧，星龙园。