一个学校找开发商建的房屋，产权和土地归学校，学校和开发商有协议约定，可以让开发商免费使用 20 年。之后开发商又将该房屋转租给我们单位 20 年，现在开发商执照吊销了，房产税这块应该谁缴纳？因为以前会计人员申报问题，税务局在系统里给我们核定的是从价缴纳房产税、土地使用税。最近税务 局找我单位，声称总显示房产未申报缴纳。但单位土地税这块缴纳着呢。像我们这种情况到底有没有房产税、土地使用税纳税义务？
回复：亲爱的学员，根据你反映的情况，事件虽然涉及到三方（学校、开发商、承租方），但可以得出一个准确的结论：房屋和土地的产权人为学校。虽然你们从开发商处承租，开发商 又被注销，但并没有改变产权人是学校的事实。在此延伸解释一下：（一）关于学校与开发商合作建房问题的纳税问题①根据原国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156 号）文件关于“以出租土地使用权为代价换取房屋所有权”的解释，比如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为， 对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《营业税税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。（二）关于房产税、土地使用税纳税义务人问题②根据《房产税暂行条例》第二条，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不 在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。③根据《土地使用税暂行条例》第二条，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。所以，无论是房产税还是土地使用税，学校是唯一纳税义务人。税务系统申报错误，应 该申请纠正。（三）关于多缴纳税款的处理你们多缴纳的税款，依据《税收征管法》第五十一条，纳税人超过应纳税额缴纳的税款， 税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退还的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。