做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。
商业项目开发多了几分冷静，投资回报率在降低，招商难度在加大，甲方需要重视收支平衡，备好充足的现金流才是打赢“长期持有”战的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验，要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。
8万平方米以上规模适合长期持有
我们如何从投资角度去看一个购物中心?
做商业时，会思考，投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态，但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。我们会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案，例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。
投资回报率在降低，资金流要比较充足
从投资角度，开发商投资回报率一般在多少?
一般投资回报率8%以上是比较好的，但是近三年一些发展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以内，但是目前纯粹的商业很难做到，除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。
充足的资金也不代表就能把购物中心做好。
很多项目都卡在“招商”上了。前期怎样规划商业规模，比较好招商?
首先，单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米(以下除使用面积会单独注明，其他面积都指建筑面积)就会比较好做，即使用面积为8000-12000平方米(商家一般按使用面积报数给发展商)。
假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说，如果要招进一个服饰主力店，它所占有的面积往往都要1000多平方米(使用面积)，因此仅剩下1000多平方米(使用面积)，就不好再去招别的次主力商户进驻了。
主力店也是需要和好的品牌做邻居，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。6万平方米以上的购物中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费，一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市作为主力，还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。
超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率?
从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。
于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。
主力店也有多种形式
如果购物中心不追求招主力店呢?
每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。
例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。
再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。
目前招商是不是比以前更严峻?
经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。
商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。