2020年，我们看到了楼市太多的意外
疫情来袭
改善群体买房难
大平层爆发
二手房量价齐涨……
多重不确定因素叠加下
今年的杭州又会走出怎样的行情？
经视看地产启动开年策划《预见2021》
和各位业内大咖
回顾2020
展望2021
首期嘉宾：浙报传媒地产研究院院长丁建刚
01 疫情下的房地产行业
2020年春节期间，突如其来的新冠肺炎病毒席卷全国。为有效预防肺炎疫情蔓延，全国各地陆续叫停了售楼处的销售活动，建筑、交房、公积金办理等上下游环节也纷纷被延后，房地产市场一度降至冰点。不过很快，开发商开始积极自救，线上售楼处、直播卖房、房企官方旗舰店等线上看房工具逐一上线，“网上买房是否会取代传统买房”也一度成为了热门话题。
而在疫情期间，小区物业成为抗疫防疫的重要一环：公共区域定时消杀、为进出人员测量体温、登记外卖员、快递员信息……不少物业还开辟了帮业主送菜、代购药物、打印作业甚至是点歌等新服务。
从目前来看，您觉得疫情对楼市的影响究竟有多大？
丁建刚：2020年几乎所有的事情都跟疫情有关。比如人们置业观的变化，这实际上是由于疫情给人们带来的生命观和生活观的变化。大家甚至得出一个共识：活着就好。于是就想珍惜当下、珍惜生命，更多的人想早买房、快买房、买好房。
有一个数据可以支撑，2020年杭州楼市中，500-800万总价的高端改善楼盘成交比2019年增加了40%左右。1000万以上的豪宅也增加了40%多。还有一个数据就是类住宅，300平米以上的大平层酒店式公寓，成交量居然是前5年的总和，卖了将近600套，这是一个不可思议的数字。
第二就是宽松的货币政策。过去三年我们一直是去杠杆，M2增长率一直是低于10的。2020年3月份开始，M2增长率就一直以两位数来增长。但是前三季度的GDP增长只有正的0.7%，货币供应大大高于经济增长速度。
【M2与社会融资规模同比增速】
02 2020年全国层面房地产政策
从全年的政策态势来看，2020年中央调控力度没有丝毫放松。2月以来，财政部、央行、银保监会、统计局等中央部门多次强调坚持“房住不炒”政策基调不变，银保监会对于违规将*款贷**流入到房地产市场的行为坚决予以纠正，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
7月，*共中**召开房地产工作座谈会，提出坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。北京、上海、深圳、杭州等10个城市的政府负责人参加此次座谈。
8月，住建部和央行召开过重点房地产企业座谈会，对房地产企业的融资提出“三道红线”的要求：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。房企将被分为四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。
而在12月的中央经济工作会议上，解决好大城市住房突出问题，被列为新一年的八大重点任务之一。
与此同时，各地政府则更加灵活地开展因城施策，从供需两端调整政策，比如在供应端调整商品房预售条件和预售资金监管、加大土地供应，在需求端加大住房公积金支持力度、支持人才购房和降低落户门槛等，都对房地产市场起到了一定的提振作用。
过去一年房地产调控仍然是非常严格的，尤其是针对经济复苏过程中房地产出现的过热情况。这种过热在全国来说是一种普遍现象吗？
丁建刚：不是，现在的资金主要流向了一些热点城市。第一个热点城市是深圳，第二个就是杭州。资金有非常敏感的嗅觉，它一定会流向那些它认为性价比比较高的、有投资获利潜力的城市。所以过去的一年中，城市分化是一个重要的特征。
长江以北的地区大部分城市都在下跌，我甚至可以说像天津这样的直辖市都在下跌。北京的郊区、环京暴跌。像北方的一些优质城市，比如青岛价格也在下跌。更不要说东北很多人口外流的地区。
同时城市分化也有很大的城市群特征，深圳也好，杭州也好，就代表了珠三角或者叫粤港澳，以及长三角这样一些经济发达地区。
再来看房企，去年有部分重点房企参与了融资新规，也就是“三条红线”的试点。这项新规究竟会给房地产市场带来怎样的影响？
丁建刚：这条规则实际上改变了过去多年的调控逻辑。限购、限贷、限价等等都是“限”。货币政策要宽的时候所有都宽，不管哪个企业都能拿到钱。要紧的时候，我就全部收，不管哪个企业都拿不到钱。人们就会说，房地产绑架了中国经济。实际上这个逻辑就是我们的政策设计出来，你不能怪房地产行业，它就是一个相互深度嵌套的逻辑。
但是现在我们看到三道红线的政策，它是把房地产企业分为优等生、良好生、及格生和不及格生。根据三年的缓冲政策，2023年将按照三道红线来执行。如果有一部分企业，还是压了三道红线的话，千万别天真地以为还能给你按照2019年的规模来放贷。一定会把你列为不及格生或者是列入负面清单，那个时候你可能就很难拿到钱了，各种融资的渠道都给你封杀掉。刚才我们说的这种绑架的*药炸**，它就给你拆掉了，你炸了和我没关系了。
03 2020年杭州调控政策
2020年4月1日，杭州正式施行“高层次人才优先购房”政策：A类人才在杭购买首套住房可免摇号，B/C/D/E类人才获得最高20%比例的房源倾斜，优先于无房家庭。
7月2日，杭州发布调控新政，内容包括：人才家庭以优先购房方式购买的新建商品住房，自网签之日起5年内不得上市交易。户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。
9月4日，杭州再次升级调控，对土地市场、住房*款贷**、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定，内容包括父母投靠子女满3年才可购房、30岁以上未婚无购房记录可认定无房家庭、无房家庭优先购买住房限售5年等。
可以看到杭州在一年内对摇号政策打了两次补丁，中间只间隔了两个月。您觉得在2021年，杭州是否有可能继续加码调控？
丁建刚：杭州城市的优质、性价比、潜力等等都是属于确定的。但是不确定性的是疫情、全球经济，包括美国股市史诗般的泡沫是否会破裂，以及全球政治经济秩序带来的不确定因素。一旦这个不确定因素爆发或者有一个爆发，所有那些确定因素都变成不确定因素。所以现在来预计2021年是否还会加码调控，我觉得为时过早，可能会瞬息万变。
04 2020杭州楼市行情
2020年杭州的楼市行情，可以用跌宕起伏来形容。上半年。楼市出现了数万人参与的“打新热”，而在政策补丁的作用下，下半年起就再无“万人摇”楼盘的诞生。与此相对的，是改善型楼盘中签率的一路走低。申花、奥体、滨江、祥符等多个4万+板块中，都出现了中签率低于20%甚至只有个位数的改善型楼盘，而且中签率普遍呈下降趋势。
以申花板块的九龙仓天荟为例，2019年12月和2020年4月的中签率都在75%左右，但6月加推均价6万的洋房产品时，中签率已经降至46%。11月加推均价54000元的高层时，中签率更是低至了14%。
二手房行情则可以用“疯狂”来形容，成交量连续5个月破万套，挂牌量升至12.8万套，多个次新房小区凭借一路跳涨的成交价，进一步抬升了板块价格。
与此同时，更多的需求涌向了法拍房市场。2020年，多套豪宅法拍房一改过去“被捡漏”的命运，纷纷以高溢价成交，不少房源的成交单价甚至高于周边二手房。
我发现2020年这一年，改善型需求特别难。不管是新房还是二手房，连法拍房都要靠抢了。为什么会出现这样的情况？
丁建刚：第一是人们的置业观改变了，人们希望尽快住上好房子，给自己改善生活。第二是有一种资产焦虑，就是面对全球货币的宽松，自己的资产会不会缩水，这是两种焦虑。
还有一个就是不限购的大平层酒店式公寓，过去的一年卖了前5年的总和，这个现象非常奇葩。大家都知道了300平米的酒店公寓以后在二手房中交易是比较困难的，它的流动性是比较差的，即使这样人们也愿意去买来住。于是有一个段子说是大平层酒店式公寓是用来住的，摇号去购买的住宅是用来炒的。
【图片来源网络】
05 杭州城市建设
2020年，杭州城市格局迎来多重改变。8月4日，杭州云城建设管理指挥部正式挂牌。云城定位为城西大走廊打造的重要窗口，以杭州西站枢纽为核心，规划面积约58平方公里，规划居住面积约1500万平米，预计可满足40万人口的职住需求。11月26日，三江汇“未来城市”实践区第一份控制性规划公开落地。根据控规内容，三江汇将探索新时期人与自然和谐共生的山水营城模式，成为杭州未来魅力的展示窗口、贡献未来城市“杭州样本”的核心载体。
2020年，还是杭州地铁的“丰收之年”。4月，地铁16号线和5号线后通段开通运营。临安区和主城区的距离被进一步拉近。12月30日，杭州地铁6号线一期、6号线支线杭富线、7号线首通段和1号线三期开通运营。杭州实现了十城区地铁全覆盖，萧山国际机场首次连通地铁。一年时间，杭州地铁线路总长从原先的206公里，延伸至306公里，成为全国第8个迈入“300公里时代”的大城市 。
说到杭州的城市建设，大家应该会想到很多关键词：地铁、云城、江河汇、三江汇、亚运村等等。丁院长您觉得从这一年来看，我们对杭州未来的城市格局，可以有怎样的期待？
丁建刚：有非常大的期待，非常美好的期待。倒推二十几年的时候，杭州是一个非常小的城市，包括西湖和三面的山在内才400多平方公里，现在已经变到了8000多平方公里了，是一个比上海还大、比深圳大4倍的市区。于是除了我们过去认为的老城区之外，杭州还崛起了很多城市的新封面，比如说三江汇流区，这可能是未来城市一个重大的格局性变化。它是一个未来城市实践区，未来城市的这样一些发展理念和模式都会在这里进行探索性的实施。
还有城市西部的云城，它可能会成为整个城西科创大走廊中，继紫金港科技城、未来科技城和青山湖科技城之后的第四城。还有像空港会展新城，它会有一个巨大的会展中心，补齐杭州会展业的短板。还有运河新城、望江新城等等这样一些城市封面。
当然大家更关注的就是杭州的轨道交通，几天以前我们已经达到了300公里。但这不是一个值得骄傲的数字，因为杭州才刚刚排上第九名，和杭州的经济发展水准刚刚有一点匹配。实际上在过去的10多年中，我们的轨道交通建设一直是落后于很多二线城市，比如南京、成都等等。但是值得欣慰的是，到2022年亚运会的时候我们将达到516公里的这样一个轨交里程数。原来是线状，现在可能变成环状，到500公里的时候就是网状了。而且还有特别值得骄傲的一条机场快线，从西站到到萧山国际机场只要45分钟时间。
【杭州西站枢纽效果图】
这个地铁规模对于我们来说又意味着什么呢？
丁建刚：它意味着整个城市由单一核心城市向多核心城市的变化，这种变化杭州可能还不是很适应，但是在全世界的特大城市中其实都是这样的，很少有一部分人居住在所谓的市中心。比如说在纽约，很少有人居住在曼哈顿，大部分人都居住在皇后区或者是长岛这样的一些地方，有的甚至是过哈德逊河居住在新泽西。伦敦也是这样，很少有人居住在一区二区，那边全部都是金融产业、公共建筑、大学等等，大部分人都是居住在副中心。
那么我们杭州也是一样，居住在副中心的那些人如果有轨交，他的交通就会非常地便捷。而且这些副中心的崛起，它会有大量的商业、教育、医疗的配套都会分散开。我举个例子，比如说未来你居住在富阳也好、居住在临安也好，都会觉得同样是杭州，但是你到杭州的市中心又比较便捷，有轨道交通周边的生活配套。其实现在富阳就是一个完整配套的小城市，有山有水、有商业、有完整的医疗教育，你可能半年甚至一年都不用到所谓的市中心武林门来一趟，但是你生活照样很舒服、很幸福。