最近转了几个小区，发现小区周边停车位非常紧张，而小区地下车库却有大量车位空置。造成这种乱象的根源是什么？有没有什么好的治理方案呢？
今天就来扒一扒那些藏在地下车位里的秘密！
为什么开发商宁愿让车位空置，也不愿将车位租给小业主呢？
这个问题的答案其实就是开发商跟小业主的利益博弈。
开发商的利益诉求是快速回笼资金和获取销售利润，最好的方式显然是出售车位，而不是出租车位。小业主的诉求是以最小的代价取得车位的日常使用权，最好的方式当然是租车位，而不是买车位。
既然是博弈，胜利的天平自然会向强势的一方倾斜。开发商作为强势的一方，手握“车位出售和出租的定价权”。不管小业主租或者买，都将付出不小的代价。如果小业主不租也不买，不好意思，物业会祭出“没有车位的车辆不准进小区”的无耻大杀招。如果小业主抱着侥幸的心理把车停在小区附近的马路边上，不好意思，物业会给交警打电话，轻则吃个违停的罚单、重则车子被拖走。如果小业主以此为由不交物业费，不好意思，物业会把门禁系统升级一下，要开门先去更新门禁卡，更新门禁卡之前先缴清物业费……
而小业主呢，除了抗议和投诉，好像找不出更好的维权方法。当然有些愤怒的小业主会将车堵住小区大门，以示抗议！但大部分小业主最后会选择妥协，花个高价买一个车位。虽然心里很不爽，但为了避免更大的麻烦，只能无奈被开发商割一茬韭菜。
从博弈的结果可以看得出来，开发商不是不愿意将车位租给小业主，而是压根就没打算把车位租给小业主，利用逼定成交的手段、把车位高价卖给小业主才是开发商的最终目的！
开发商为什么要把车位卖这么贵，售价到底定多少才算合理？
地下车库的基础、结构、水电、装饰等直接建造成本大约在3000-3300元一个平方，一个车位的净使用面积为16个平方左右，加上车道、坡道、配套用房等附属设施，一个车位含公摊的面积约30个平方，直接建造成本10万元左右，加上管理费、规费、税金、财务成本等其他费用，一个车位的总成本要超过12万。定价15万算不算贵呢？
从购买者的角度来说，16平方左右的净使用面积，一个平方分摊下来快到1万块钱了，比很多弱二线城市的房价还要高，肯定是贵了！从开发商的角度来说，车位的销售毛利率才百分之三十几，而且这种滞重型产品的流速特别慢，销售周期特别长，要是卖个三年五载都没卖完，说不定还要亏钱，贵又从何谈起呢？
所以，从成本收益的角度及正常的销售逻辑来说，十几万的车位定价不算贵，毕竟它的建造成本及销售周期是摆在那里的事实。然而，作为小区配套设施的地下停车位，开发商把它拿出来销售并赚取利润的行为，在法律上的界定都是模糊的，又怎么去评判它的合理性呢！
怎样才能逆转这种行业乱象，让小业主买得安心住的舒心呢？
如果地下车库可以不建，开发商无疑是最高兴的，不仅能省成本，还能省去销售与管理的麻烦。建设与管理地下车库，对开发商和物业来说，都是吃力不讨好的事情。当然，不建是不可能的。首先，地下人防空间、地下停车空间，都是建筑设计规范明确的必要配套；其次，城市在发展，车辆在增多，停车位的需求只会增加不会减少。地下车库建设与管理的主体，开发商和物业是逃脱不掉的。所以明确产权主体、规范销售及管理行为才是我们需要探讨的方向。
人防车位不能卖，这个已经不用探讨了！但是，开发商能不能以长租的形式变向售卖呢？这种行为的打击整治力度是不是到位了呢？是监管部门的力度不够？还是开发商违法违规的成本太低？
普通车位能不能卖？小业主接盘之后能不能办理产权证？在物权法中明确定义是很有必要的！权利和义务只要有模糊地带，就会有暗香操作，黑暗的地方总会有人得利，也会有人受伤！
只租不售的月租定价，执行政府指导价，还是由业委会定价？总不能由着开发商和物业胡来吧？没有监管的月租，已经沦为了开发商逼定成交的营销手段。接下来还会变成什么样的利刃，谁知道呢？
只售不租的售价定价，能不能像限地价、限房价一样，白纸黑字写进土地出让公告中呢？也许只有这样，才能避免开发商利用各种漏洞，把割韭菜的镰刀一次又一次地挥向这些小业主！
好了，今天就聊这么多！我是韭叔，愿一切美好都将如期而至！