文/中伦律师事务所周月萍、周兰萍律师团队周兰萍 张留雨 叶华军
一、案件基本情况
2014年8月5日，六尊公司与澳峰公司签订《代购建设用地地票指标协议》，约定澳峰公司委托六尊公司代购地票100亩，地票号码为NO.02XX,有效期限至-年-月-日:自本协议签订之日起10个工作日内，六尊公司将地票交给澳峰公司，自本协议签订之日起10个工作日内，澳峰公司支付地票款2800万元给六尊公司，由六尊公司到重庆市农村土地交易所办理交割手续，在7个工作日内把地票拿回交给澳峰公司。
六尊公司代购号码为No.02XX的地票，是六尊公司与澳峰公司签订《代购建设用地地票指标协议》前，六尊公司已于2013年7月24日花去1961万元，获得指标面积为66733平方米的地票证书一张，地票号码为No.02XX,指标所有权人为六尊公司。澳峰公司未支付代购地票费用2800万元给六尊公司，六尊公司也未将双方约定委托代购号码为NO.02XX的地票交给澳峰公司。
六尊公司向法院起诉，请求判决解除《代购建设用地地票指标协议》、澳峰公司向六尊公司支付违约金等。
二、法院裁判
本案经过一审、二审程序，具体判决如下:
1.一审判决
一审法院认定，六尊公司将获得的地票违反法律、行政法规的规定转让给澳峰公司而与澳峰公司签订的《代购建设用地地票指标协议》是无效的，对双方无法律约束力;故以此可知，澳峰公司不存在违约行为，驳回重庆六尊科技发展有限公司的诉讼请求。
2.二审判决
二审法院认定， 六尊公司与澳峰公司自 行转让地票破坏了建设用地指标交易市场秩序，损害了相关权利主体的合法利益，故《代购建设用地地票指标协议》无效，六尊公司的上诉请求不能成立，应予驳回，维持原判。
三、案件争议焦点
1.名为代购地票，实为地票转让行为
法院认为，六尊公司在获得号码为Ne.02XX的地票后接受澳峰公司委托为澳峰公司代购号码为NO.02XX的地票，而号码为No.02XX的地票与号码为NO.02XX的地票应为同一地票，故六尊公司在与澳峰公司签订《代购建设用地地票指标协议》后不可能还能另外获得协议中约定的地票，所以上述协议其名为委托代购地票，实为地票的转让。
2.规避地票转让进所交易，地票转让协议无效
二审法院认为，根据地票交易相关规定，凡建设用地指标交易，必须在农村土地交易所内进行，申让方持土地指标凭证，向农村土地交易所提出交易申请，农村土地交易所对申让方进行资格条件审查后，将审查合格的待交易土地指标纳入信息库，并及时向社会公布，一切农村集体经济组织、法人或其他组织以及具有独立民事能力的自然人，均可在农村土地交易所公开竞购指标。同时还规定，政府对指标交易总量实行计划控制，并制定统一的指标基准交易价格。而本案中，因六尊公司与澳峰公司自行转让地票破坏了建设用地指标交易市场秩序，损害了相关权利主体的合法利益，故法院认定《代购建设用地地票指标协议》无效。
四、案件启示
从审慎、安全交易角度，无论是地票初次交易，还是地票转让，均应当遵循《重庆市地票管理办法》等规定所确立的进入农村土地交易所进行挂牌或者拍卖方式交易的规则。同时，值得注意的是，本案中二审法院基于“自行转让地票破坏了建设用地指标交易市场秩序，损害了相关权利主体的合法利益”而非一 审法院基于“将获得的地票违反法律、行政法规的规定转让”而认定协议无效，但并未释明认定协议无效所基于的具体法律条款。此外，根据《合同法》第五十八条的规定，在双方当事人签署代购或转让协议被认定为无效协议后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，如双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
中伦律师事务所周月萍、周兰萍律师团队专注于建设工程和基础设施领域法律服务二十余年。业务涵盖建设工程项目法律风险防控、PPP项目咨询/再谈判、工程/PPP项目并购、工程事故危机应对、建设工程/PPP项目争议解决、国际投融建营等。周月萍、周兰萍律师连续多年在“建筑工程”“项目与基础设施” 领域获钱伯斯、建筑时报/ENR、The Legal 500等评级机构重点推荐。
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