我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，之前就看了世博和梅陇，南站这边老破小，三林潜力如何？
沪叔：你好，老破小基本周边都是发展很饱和的，三林地理位置不错，到浦东浦西都很方便，可以承接徐家汇前滩人广等多方客群，板块定位为宜居板块，动迁+商品房，板块公共交通便利有商场➕沿街底商，生活便利，人气足，消费力强。
提问：沪叔，你好，上海五大新城的政策规划和近几年发展趋势来看，哪一个是最值得期待的？我在浦东上班，目前刚需买房，预算不高有推荐的么？
沪叔：你好，五大新城是上海发展的重点。在规划上，南汇新城基本覆盖临港新片区，计划建设综合性节点滨海城市，资源倾斜力度大，导入众多产业、人口的增加。在资源上，南汇临港片区拥有独特的海湖景观资源，生态环境优越，交通配套正在不断升级完善，教育资源优质。但除去这些优势，南汇地段不佳，距离主城区太远，而且规划落地耗时长，比较适合在当地工作的客群置业，16号线开通对在浦东工作的刚需也是一个机会。南汇临港片区新盘供应相对较为充足，还有不少新盘待售，二手房供应量较少，可以根据预算与实个人需求选择合适的房源。
提问：沪叔，你好，56分，800万预算，今年打新有戏吗？纠结到底是打新还是买二手房，感觉现在二手房市场越来越差。另外二手房想考虑郊区远大新（徐泾）但没有地铁的话，可以吗？还是说嘉定会更好？
沪叔：你提的这个问题里面有1个误区，二手房市场越来越差，你是有数据支撑还是自己感觉。如果800w买来纯自住，徐泾南或者嘉定其他板块，产品是你中意的，周边配套满意，地段选择上都可以。800w二手可以进中外环2房或者小3房，具体看选择的版块。56分打新当下800w预算热门盘都碰不上，除非单批次内该新盘推出房源较多，不触发积分或者低积分。
不同环境下，买二手房如何获取收益大？当二手房市场火热的时候，大量二手买房群体入场，小区带看频率增加，此时买房人、房源、房东不是在一个的公平竞争态势，房东明显更强势，今天早上一个价，下午说不定跳价10万，房源去化快，当市场行情火热时，整个大盘的底部价格向上趋势，刚需买房门槛随之增加。当二手房市场冷淡时候，此时买房者持币观望，等等在买心态比较普遍，此时房东态度不那么强硬，买房议价空间增加，甚至当整个买房市场都很犹豫博弈，有些急需资金的房东放盘价格会出现下降，当这部分房东降价房源消化后，剩下房东降价也有底线，达到心理降价预期后，心态可能转变为不卖了，不卖了就不存在降不降的问题。这个时候市场进入横盘阶段。关于上海楼市行情详见知识星球。至于
提问：沪叔，你好，佘山旗忠的别墅集中区房价那么贵，未来崇明的别墅区会不会也会这么贵呢？
沪叔：你好，佘山旗忠别墅区是老牌别墅区，住在这里主要在意自住体验和价值认同感、涉及的圈层资源，这些东西以价格无法衡量；崇明在2035年规划定位世界级生态岛，交通方面不算特别方便，距离高端别墅区还有一段距离。
提问：沪叔，你好，三四百万在上海真的买不到好房子吗？
沪叔：其实也不是，但是这个预算想在上海买房要把钱花在刀刃上才值得。从内环、中环、外环三个区域来分析几个最适合上车的板块。第一，买内环；这个总价就不要指望房子能有多好了，而是要把选房重点放到配套上。从这个角度来看，比较看好的有长寿路、江宁路，如果有学区需求的，应该考虑内环二梯度的学区房。比如说陆家嘴的东南新村，一房四百万就能拿下，初中对口东昌南，性价比还是很高的。
第二，买中环；这个总价还可以买到两房，配套呢也过得去。比如说世博的老破小、桃浦动迁房、莲花公寓、大宁三十八平的双学区，后期还可以加装电梯。
第三，买外环外；如果要买五大新城，首选嘉定，四百万淘一下还能买得到三房。
另外还可以考虑一下周浦的动迁两房，徐泾北城的动迁房。
提问：沪叔，你好，近期上海的楼市发生了一些比较大的变化，新人买房，也不知道该怎么买到好的房子，可以麻烦沪叔给一些购房建议吗？
沪叔：你好，上海买房可以参考以下建议：
第一、选房时首先就要注意学区，地段和配套的综合情况，像徐汇、浦东、闵行、黄浦、杨浦、静安、普陀这些区域主打优质教育，会一直持续枪手。
第二、前滩，黄埔，徐滨，杨浦等地方的新商品房和次新商品房依然是主要的选择目标。
第三、上海不同区域产业规划不同，选择那些产业规划能级较高的板块有利于未来发展。
第四、目前上海开通的地铁选房自然是不会出错的选择。
第五、嘉定，松江，青浦，奉贤，南汇五个新城也在逐步的发展崛起阶段，其中嘉定新城的规划较为确定，未来发展也比较看好。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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