▎商业地产的水很深，考验的是投资者的专业度。唐冶奥特莱斯是一个很好的例子，开业前三天很火，周围堵得一塌糊涂。然而开业9个多月之后，当我们再次来到唐冶奥特莱斯，发现了这些……
作者 | 参考君
出品 | 济南楼市参考
今天周四，工作日，参考君来到唐冶探盘。临近中午，路过唐冶奥特莱斯，突然想起了两年前的一段往事，于是十分好奇的走进了这里……
两年前的唐冶奥特莱斯还在大规模建设中，此时的首创奥特莱斯正在推广他们的商铺。唐冶奥特莱斯宣传自己有70%的自持部分，剩余30%的产品对外销售。这所谓30%的产品多数是商铺。当时参考君就曾写了一篇文章，分析了一下唐冶奥特莱斯的商铺前景，并提出了自己的质疑，结果不想引来了一场“观点交锋”。
当时有人反驳我们说，等着唐冶奥特莱斯开业之后，打脸吧！开业之后，奥特莱斯前三天确实很火，参考君当时感觉自己的脸被打的火辣辣。 但仔细又一想，开门做生意，怎么能只看前三天？济南哪个商场开业前三天不火？参考君希望济南多一些优秀的商业项目，持续的火爆，这对于投资者，对于商户，对于消费者都是好事。
那现在的唐冶奥特莱斯现场究竟是怎么样？
首创奥莱自持区
NO. 1｜壹
开业9个月，唐冶奥莱尴尬现状
在地产圈有这样的共识，住宅地产和商业地产的段位区别就是小学生和大学生的段位区别。
平时有很多粉丝私信关于商铺投资的一些问题，其实在参考君看来，商业地产投资其实是一个充满悖论的领域。商铺投资主要看租金，然而一般好地段、优质的商业地产，开发商不会对外出售，而是选择自持；而对外出售的商铺，基本都是充满未来不确定性的产品。
这类充满不缺性的产品，可能有20%会有不错的资金回报，可能有80%的沦为投资炮灰。商业地产前期定位，招商，后期运营十分关键！但对外销售的产品，是否有统一的定位、招商和运营，要打个问号。自持的是自己家的孩子，捧在掌心；对外出售的就是别人家的孩子，不怎么上心。
带着这个商业地产的悖论，当我真正走进这家位于唐冶的奥特莱斯，最直观的感受就是，工作日的唐冶奥特莱斯客流量还是很少的。特别是唐冶奥特莱斯对外销售的区域，可以说绝大多数商铺都处于招商待出租状态，只有零星几家商铺有商户在营业。
首创奥莱自持区
相比之下，唐冶奥特莱斯自持部分的商铺人流量相对多一些，像阿迪、新百伦、耐克等品牌折扣店人气好一点，其他普通商铺可以用“冷冷清清”来形容。据商户介绍，周末的奥莱人气能多一点。
在今年奥特莱斯开业不久，经济导报也曾提到：“在平日里，诺大的开放型商业街区，客流量明显相对较少，显得有些冷清。”如何保障周一到周四的客流，接下来唐冶奥莱需要研究的。
NO. 2｜贰
济南需要这么多奥特莱斯吗？
首创奥莱南门
如今的济南，大型的奥特莱斯商场有三个：美里湖片区的百联奥特莱斯，唐冶片区的首创奥特莱斯，孙村片区的百联奥特莱斯；而在济南主城区还分布着很多规模相对较小的奥特莱斯商场，基本都是品牌折扣店。
我们在一起重新认识一下，啥是奥莱？
在零售商业中——奥特莱斯专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。其英文名更好理解，outlets——过时了，甩了吧！奥特莱斯在国内用一句话形容就是‘品牌折扣店’，在这里买到的东西都是品牌商品，价格也与在其他购物中心买东西的价格不一样，因为是品牌折扣。
最近几年，奥特莱斯项目开始在中国的二三线城市遍地开花，如今中国各地大大小小的奥特莱斯多达400家。自从奥特莱斯进入中国，就在“野蛮”生长。在这股狂潮中，不论是在品牌渠道上还是在经营理念上，中国的奥特莱斯都开始变味。很多奥特莱斯只是在跑马圈地，卖商铺……
空荡荡
有人认为中国奥特莱斯无药可救，有人则在探索新方向。
济南的三大奥特莱斯，参考君都曾去过，也曾在其中两个商场买过东西。根据行业内的观点，奥特莱斯在国内面临三大难题：
1、大部分国际一线品牌数量和货源不足
2、一线品牌卖过季产品，而且折扣幅度缺乏价格竞争力
3、运营上不重视产品定位，所招商引入的品牌良莠不齐，无法吸引一线品牌和消费者。
以唐冶奥特莱斯为例，对外销售的商铺，有大批待出租的商铺，而且几乎看不到整体运营的痕迹，难得有几家商铺营业，很多都是重复的业态；而在自持区域，虽然也有几个国际奢侈品牌，但是集合店，我认识的大品牌只有三个，国际一线大牌很少，Gucci、Prada、Ferragamo都集合在一个叫CO的店里。
据说，唐冶奥特莱斯是山东省内品牌最多的。但综合来看，“名而不名，折而不扣”是对济南奥特莱斯核心理念现状的最佳诠释。
“品牌+折扣”是经营奥特莱斯的核心理念，然而不光是唐冶奥特莱斯，放眼全国，品牌和折扣优势都不太明显，奥特莱斯开发与运营通常是由商业房地产商包办，地产商更加懂得如何运作地产攫取巨额利润，而在招商、招租方面却明显捉襟见肘。
NO. 3｜散
唐冶奥特莱斯的这些商铺和租户真的赚钱吗？
唐冶奥特莱斯对外销售的商铺，大批等待出租
根据当年的宣传：唐冶首创奥特莱斯项目，首创将自持70%的产品，这部分产品由首创统一运营管理，是由名品折扣店组成的大型休闲体验式购物场所。除了自持部分，30%的剩余产品将用来销售。
在2017年，唐冶首创奥特莱斯年底前开盘两次，总销售额宣传的是7个多亿。
投资商业地产，大家的目标就是赚钱，不是给开发商做填坑。在唐冶奥特莱斯探访2个小时，参考君根据一直在思考2年前就在质疑的问题：
这些商铺和租户目前真的赚钱吗？他们什么时候能回本？什么时候可以盈利？
11点27分，中午时分，参考君来到奥特莱斯北区的一家饮品店，点了两杯果饮，单号显示我是当天的第一个顾客。跟老板攀谈得知，这家商铺建筑面积50多个平方，而实用面积是二十多平米，他是租户，因为租的比较早，一年租金8万，折合一平米4块，后来他才发现自己租贵了，现在2-3块/平/月都能租到，房租多付了接近一半！
门外有大批待出租的商铺，有的免首付租金，有的租金1.5元/平米/日……在现场你会发现，这里有大量的商铺几乎是同时都在出租，价格战就在所难免。平日客流量少，叠加大批商铺出租，这将导致未来部分商铺面临空窗期，以及残酷的租金价格战。
另外还有一个很重要的点需要注意，唐冶奥莱自持区域和出售区域的物业是不是一家，还请商户和租户注意！
这不是最关键的，更为关键的是，这里有大量的商铺空着，人气极为冷清，只有到了周末节假日才能好一点。
根据唐冶奥特莱斯的宣传，可售产品与自持产品的定位有所不同：可售商铺是是奥特莱斯主力店的零售品牌补充，也是奥特莱斯大量客流的餐饮服务配套。然而再看看现在，大量客流工作日几乎找不到，而首创奥特莱斯自持的区域里也有部分餐饮店。
客流就这么多，业态如此，可售商铺区域人气差也是必然。
参考君还是坚持2年前的观点，奥特莱斯里的这些商铺和租户5年之内盈利情况不容乐观。随着唐冶入住率的提高，以及未来首创奥特莱斯的运营能力、品牌整理能力等等方面的提升，也许会迎来改观。
纵观国内奥特莱斯这类商业模式，很多已经走偏了。由于奥特莱斯占地面积大，一些开发商借着建设奥特莱斯的名义，按照商业地产来低价拿地，即使商场本身盈利状况欠佳，但有大片低价地块在手，出售商铺（唐冶奥莱是个例子），或者把商业地建成包装成“商业住宅”来卖（济南西边的那个奥莱是个例子），开发商也不会吃亏。
谁在吃亏？大家心里都明白。
对于消费者来说，他们会认为，你这么会玩，你就靠几家阿迪和Nike，Gucc、Prada集合店撑场面，然后大部分卖着一些没见过的牌子，还不便宜。ok，下次不来了。
这样的奥特莱斯，你还会再来吗？
希望唐冶奥特莱斯，以及济南其他奥特莱斯，提高经营水平，让投资者和商户都能皆大欢喜，一个人气旺盛的商业地产是济南需要的。
最后，参考君想说的是，本文意在向部分投资者和租户指出商业地产中需要注意的一些问题。有人可能因为立场不同，会有不同观点，欢迎交锋。参考君心疼这些投资者，心疼租户，自己的钱，砸出去，总要有个回音。
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全文完。
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