开年住宅市场热度还没平息，商场又演了一出“悲喜交加”。SKP落地、新鸿基规划公示，预示着杭州商业距离北上广又进了一步。
而顶级商业“支棱起来”了，老牌商场的身子骨却不甚硬朗，说凉就凉。先是延安路上的美特斯邦威闭店，让无数“楚雨荨”心泛涟漪。再是天工艺苑打包拍卖，最终遗憾流拍……
昔日顶流如今无人接盘
悲喜之间，还夹杂些挣扎在存活边缘的商业体，它们中有的在皇城根下，有的与天街、银泰等商综仅一路之隔，有的占据着地铁、人流等多重优势。但尽管占尽了天时地利，内部却冷冷清清。
近期，我们探访了杭州多个商业体，见证了杭州商业格局下的冰火两重天。
01
老城区中心、半径1公里内唯一的大型商业综合体……这些标签仿佛已经勾勒出一家人流如织的商场的雏形了，不过三者兼具的尚城1157·利星却没这么好运。
这家改造自杭州卷烟厂的综合体，从2016年营业以来一直是不温不火的状态，业态更新了一波又一波，即便去年盒马鲜生、夜店XX DREAMLAND开业，依然没能实质性地提升客流量。
XX DREAMLAND（图源大众点评）
春节假期小凤凰从人挤人的河坊街走到尚城1157·利星，仿佛来到了另一个世界，广场前空空荡荡，内部也貌似只有10来组客户。
尚城1157·利星
目前，商场内部在营业的商户不多，数了下餐饮类的大约有20余家，即便到了饭点也没有出现排队叫号的情况。而兰芳园、绿茶、荷韵杭帮菜去年还在营业，如今已纷纷不见踪影。
3楼的“最天使”文创书城算是人气不错的商家，几组年轻人自拍打卡，还有读书、写作业的学生们。
“如果不是有XX DREAMLAND和几个酒吧，我们几乎不会来这。”住在城站附近的小陈说。
相比于热闹繁华的湖滨商圈，尚城1157·利星的品牌号召力不足，没有特色鲜明的餐饮和打卡地，不近景区，高架耸立，离地铁又有点距离。“去河坊街散散步不香吗？”
尚城1157·利星门口的高架（王泉森/摄）
如果说尚城1157·利星败给了略显尴尬的地段，那么地铁东城广场则是“老天喂饭吃也养不肥”的选手。
商场是地铁1号线支线换乘站客运中心站的上盖物业，也是九堡一带最大的商业综合体。商场一层是架空的停车场、公交驳接区和星巴克等餐饮店，二层至九层是购物、餐饮区域。
从地铁指示牌可以看出，客运中心站任意一个出口几乎都与商场无缝衔接。而在如此充沛的人流条件下，地铁东城广场依旧是杭州商业里的“小透明”。
小凤凰探访的时候正值周末晚上6：30左右，正好是餐饮店较火的时间段。二层的永辉超市，每个收银台前聚集着2-3组客人，超市内部有些空荡。
二层的永辉超市
三楼以上有服装、文创、早教、餐饮等业态。服饰、文创店铺里鲜有客户，四五位家长在早教班门口等着娃下课，而餐饮除了新发现和海底捞外，每家店几乎不超过10桌上座。
内部空荡的地铁东城广场
顶流还数海底捞
城东一带商业最火热的要数下沙，聚集着大大小小十余个综合体，命运却各不相同。
在金沙天街和金沙印象城之间的晓城天地，是下沙人流聚集的地方，不紧邻地铁但也算上是双地铁口商业。
然而就这样优越的先天条件，却似乎一直难有起色。去年国庆假期，小凤凰探访时商场就有倒闭的趋势，上周路过时，商场已经闭门谢客，里面微弱的灯光似乎在提醒着商场正在“改造中”，而最终的改造结果仍是未知数。
晓城天地附近转让的店铺
传媒大学的小魏告诉小凤凰，平时和朋友逛街都是去天街、印象城，或者去烟火缭绕的高沙一条街，而去晓城天地的次数屈指可数。“有人上了2、3年学还不知道有这个综合体。”
晓城天地附近
而与它有着类似困境的还有文泽路地铁口的华元十六街区，正对理工大学，也并没有让这里的商家们境况好很多。
或许是大学生还未开学的原因，晚上还不到8点，商场里8成的餐饮店家已经歇业了。而据住在附近的唐女士介绍，即便是平常日子，这里的生意也不见得多好，更多是外卖小哥骑着电瓶车来去匆匆。
华元十六街区
02
这几年是公认的杭州商业爆发期，也是商场的洗牌期。一方面老牌的杭州大厦、国大，“外来物种”万象城、天街跟随潮流，继续保持统治力。而另一方面，部分综合体逐渐走向滑坡。
至于原因，还是由于招商及IP。不难发现，上述中提到的商场几乎没有明确的定位和主打的IP，招商也过于大众化，缺少吸引年轻人注意的亮点。
开一座火一座的天街
比如尚城1157·利星，从最天使书吧、夜店、酒吧、密室逃脱等业态可以看出，它是愿意“讨好”主力消费群体的，但苦于区位，以及毫无特色的餐饮业，它能抓取的人流量总归有限。
大的商业品牌，有品质保证招商能力强，开业初时的出租率基本能保持90%以上，而在大体量、丰富的业态之上更有自己的运营模式。
下沙的人流几乎被天街、印象城“虹吸”，而像晓城天地、十六街区等中小型商业体，不仅在品牌上没有优势，运营力上并无展现，多是商家们“自力更生”，一盘散沙。
金沙印象城
而随着购买力逐步向头部商业体集中，综合体内部的马太效应也更加明显，一些本就没有竞争力的小综合体，今后的日子将更加“难过”。
03
即便杭州的商业竞争已经是“地狱模式”，无数小综合体已濒临出局，但每年仍有源源不断的商场入局，今年就是个“大年”。
据小凤凰整理，今年预计有26个商场开业，新增商业面积约252万方，其中既有陈年老“鸽子”，又有重磅新商业。
2021年杭州计划开业综合体
“鸽子”项目中，两大商业值得一提，一个是九堡的国芳购物中心。国芳购物中心集百货商场、大型超市、酒店、办公等于一体，早在2012年已经签约，至今还在施工。历经8年的精耕细作，今年终于能与九堡人民见面。
而命运多舛的港龙城，由王府井接手运营，预计今年开业，25万方的体量可以规划更多业态。
不过，曾经商业欠缺的城东新城也发生了变局，而今万象汇、三花国际、西子国际、杭州之翼等商业体聚集，后期还有德信中心、十字天幕街等规划，商业竞争变得激烈。
港龙城（祝立铭/摄）
商业饱和带来的竞争压力在下沙异常明显，金沙湖区域早已开启商业大小品牌商业的争夺战，绿地财通中心、自由港广场已门庭冷寂。
而今年下沙还有3个商业体开业，其中吾角商业中心将与金沙天街、金沙印象城两大商业体正面刚，附近还有银泰百货，市场总量就那么大，下沙的商业争夺未来或更加激烈。
吾角商业中心效果图
预计开业的26个商业体分布于杭城各大板块，其中对板块意义最大、最重量级的商业体莫过奥体印象城。
奥体印象城体量25万方，计划引入300余个品牌，预计今年9月开业，这也是奥体、钱江世纪城板块内首个大型商业综合体。
近几年，奥体、钱江世纪城两大板块价值不断提升，新房火热、二手房价格不断刷新，遗憾的是板块内商业不足，奥体印象城的开业将填补板块的商业短板。
奥体印象城效果图
在开业列表中，还有不少熟悉的身影，比如龙湖天街系，今年杭州两座天街将开业，分别是丁桥天街和江东天街。银泰系也有新的斩获——滨江银泰城、戴村的城南银泰城，临安锦南宝龙广场、未来科技城的宝龙广场则给宝龙系“添砖加瓦”。